截至2026年10月30日，在日本買房地產的幾項正式手續，身在海外也可以進行：重要事項說明可以線上接受^[1]，重要事項說明書與合約書面在您同意後可以用電子方式交付^[2]。登記所需的住址證明^[3]與登記的日本境內聯絡人^[4]要從您居住的國家準備；非居住者買家還須在取得後20日內向日本財務大臣提出報告書^[5]。匯款、交割、身分驗證與簽名要如何進行、是否有任何環節需要您前往日本，請一開始就向仲介與司法書士（承辦登記的專業人士）問清楚。

本文寫給以上億日幣預算、從海外購置第二住宅或家庭自住房的買家。每項手續皆整理了「要確認什麼」與「該問仲介和司法書士什麼」，並以腳註附上日本政府資料。規定怎樣適用於您自身的情況，請向經辦交易的專業人員確認。

先看結論：人在海外可以做到的事

手續	能否在海外完成	要確認什麼	該問什麼	官方資料
重要事項說明	可以線上接受	說明前是否已收到書面；畫面上能否看清宅地建物取引士證	「說明是否線上進行？書面何時送到？」	在一定要件下進行的線上說明，與面對面說明同樣看待[1]
重要事項說明書、契約書面	同意後可電子交付	是否有人徵求您的同意	「是否電子交付？想要紙本怎麼辦？」	電子交付須取得同意[2]
登記用的住址證明（居住海外的外國人）	在居住國準備	司法書士要哪一種文件	「政府核發的住址證明，還是公證人認證的宣誓書加護照影本？」	對居住海外的外國人列出兩種方式[3]
登記的日本國內聯絡人	申請前決定	誰願意擔任，或表明沒有	「您能擔任聯絡人嗎？到何時為止？」	聯絡人的姓名、住址等，以及其同意書與印鑑證明；沒有時可表明[4]
向財務大臣報告（非居住者）	可由日本的代理人提出	由誰提出、期限何時	「由誰提出？我能拿到副本嗎？」	取得後20日內；居住者代理人（不動產仲介業者等）也可提出[5]
匯款與交割	須詢問	由誰、何時確認款項入帳	「交割前幾天款項必須到帳？」	不在本文出處範圍內
身分確認與簽名	須詢問	視訊是否足夠	「身分確認或簽名需要我到日本嗎？」	不在本文出處範圍內
日後住址變更	2026年4月1日起為所有人的義務	人在海外時委託誰	「人在海外要如何辦理變更登記？」	變更日起2年內申請[6]

不到日本能買日本房地產嗎？

取決於官方資料無法為您決定的幾件事。可利用下表估算需來日本幾次：

情況	來日本的大致需求	該問什麼
仲介與司法書士接受線上身分確認、電子書面與郵寄正本	文件手續有可能在海外完成	「有沒有一定要本人到場的手續？是哪一項？」
您沒看過物件或周邊環境	安排看屋行程，或委託第三方檢查	「能安排視訊看屋與檢查報告嗎？」
身分確認、簽名、交割或交鑰匙其中一項要求本人到場	配合那一天來日本	「是哪一天？能否以委任書代替？」

線上接受重要事項說明

要確認： 說明前已取得書面，畫面上看得清宅地建物取引士證。該問： 能否提前數天寄來文件，讓您搭配譯文閱讀。

說明由宅地建物取引士（日本的房地產交易專業證照人士）進行^[7]。日本國土交通省自2021年3月30日起，正式實施房地產買賣的線上重要事項說明（IT重說）^[8]；在一定要件下進行的線上說明，與面對面解說同樣看待^[1]。國土交通省網頁列出的條件包括：事先把重要事項說明書與附屬文件送到買家手上，以及宅地建物取引士出示宅地建物取引士證、確認買方在螢幕上看得見^[7]。若書面還未收到就要開始解說，可以要求改期。其餘應索取的資料，可參考買公寓前該索取的文件。

電子書面，須經您同意

要確認： 是否有人徵求您同意電子交付。該問： 若想要紙本，正本會怎樣寄送。

自2022年5月18日起，重要事項說明書等書面可以透過電子方式交付，但房仲必須先確認您的意向並獲得同意^[2]。電子交付可省下國際郵寄的時間。如果選擇紙本，或有須簽名送回的文件，請把郵寄天數排進時程。

登記用的住址證明

要確認： 預約任何手續前，事先確認司法書士要哪一種資料。該問： 若要做宣誓書，文字內容該如何寫。

日本法務省已說明，對2024年4月1日以後的申辦，居住海外的外籍人士或外國法人登記為所有人時的住址證明方法^[3]。個人可以使用母國或居住國官方核發的地址證明文件；也可以採用由本國或居住國公證人認證、宣誓姓名與住址無誤的宣誓書，搭配在此文件作成日或申請受理日仍有效的護照影本^[3]。外國法人的做法在同一頁面另有說明^[3]，若以企業名義購買，敬請確認需要哪些資料。

登記的日本國內聯絡人

要確認： 由誰擔任聯絡人，或表明無。該問： 仲介或司法書士能否擔任、擔任到何時、不再擔任時怎麼處理。

自2024年4月1日起，以境外居住者（個人或法人）為所有人的登記申請，必須在申請資料內填入日本境內聯絡人的姓名、住址等，或註明沒有聯絡人^[4]。聯絡人可以是自然人或法人，法務省舉例為房地產相關業者與司法書士等^[4]。申辦時還需要聯絡人的同意函與印鑑證明（或電子簽章與電子憑證）^[4]，擔任的人士也要備妥文件。

取得後向財務大臣報告

要確認： 由誰、在什麼時候前提出。該問： 可否拿到已提交報告的副本。

根據日本外匯法的申報制度，非居住者獲得日本的不動產或有關權利（抵押權、租賃權等）之際，須在取得之後20日內，經日本銀行向財務大臣提出報告文件^[5]。報告書除非居住者本身外，也可由住在日本的代理人（不動產仲介商等）提出^[5]。

這個制度在2026年有了變化。日本財務省於2026年2月20日公布省令修訂，把為居住用途、非營利業務用、辦公室用而取得日本不動產，以及向別的非居住者取得的情形，列入事後呈報的對象，自2026年4月1日起施行^[9]。如果您讀到的是2026年4月以前的解說，請向替您提出報告的人士確認目前的規範。

購買後住址有變更時

要確認： 人在海外期間委託誰辦理變更登記。該問： 交屋時問司法書士。

自2026年4月1日開始，不動產所有人的姓名、名稱或地址有變更時，必須在變更日算起2年內申請變更登記（日本不動產登記法第76條之5）^[6]。施行日以前已變更但尚未登記的也在範圍內，須在2028年3月31日前申請^[6]。可能在不同國家間搬遷、或在遷居日本前先購買家庭住所的人士，要記得這是購買之後才產生的義務。

確認該地點是否有額外規定

要確認： 土地是不是位於指定區域。該問： 出價前請仲介查明，海邊或島嶼的不動產尤其要詢問。

日本的《重要土地等調查法》會在國防相關設施等重要設施周圍大約1,000公尺的範圍內，以及國境離島等區域內劃定區域^[10]。在「特別注視區域」內轉移或設定土地等所有權的契約，有時候契約當事人須向當局申報^[10]。

誰在什麼時候做什麼

時間點	買方	仲介	司法書士	該問什麼
出價前	決定是否來日本	確認是否位於指定區域[10]		「有沒有要本人到場的手續？」
簽約前	決定是否同意電子交付[2]	事先寄送重要事項說明書[7]		「書面何時送到？」
交割前	在居住國準備住址證明[3]；安排資金		告知住址證明的形式；安排日本國內聯絡人[4]	「資金與文件最晚何時要到？」
交割後	收下報告副本	若有委託，提出報告[5]	說明日後變更登記的委託方式[6]	「之後的期限由誰提醒我？」

遠距購買解決不了的事，以及會改變結論的條件

以上程序讓大部分文件處理可以在海外辦妥，但不能取代對不動產本身的評估。以下情況會使結論不同：

• 您沒有看過物件。 線上解說是說明書面中的內容，不等同看屋。度假房產在過冬後的建築狀態、聯外道路與共用設備的管理，最好前往現場看，或自己委託第三方檢查。
• 不在日本期間的管理。 請先問清楚：物業公司或管理委員會的通告由誰收取、鑰匙由誰掌管、颱風或大雪過後由誰去察看。
• 對單一公司的依賴變大。 若說明、書面與報告都由同一家公司處理，請仔細確認其宅建業者執照（房地產業的營業執照）與宅地建物取引士證。確認方式可參閱日本的英語不動產仲介：購買前怎麼確認。
• 您的居住國改變。 日本國內聯絡人是針對登記為所有人的國外居住者^[4]，報告則係針對外匯法上的非居住者^[5]，兩者屬於不同的制度，用詞也不同。若在交割前後移居日本，請同時問司法書士與代您提出報告的人士。
• 以公司名義購買。 外國法人的地址證明與自然人不同^[3]。
• 物件位於指定區域。 簽約時或許需要申報^[10]。
• 住址證明延誤。 請儘早問清楚，司法書士要求的地址證明^[3]最晚什麼時候送到，才趕得上交割日期。
• 稅務與貸款。 本文不涵蓋。訂約前請先諮詢日本的稅理士。
• 制度再次變動。 報告制度在2026年4月改變^[9]，住址變更登記的義務也在當月開始^[6]。訂約前請再查看一次官方網頁。

遠距購買檢查清單

出價前：

• 仲介的宅建業者執照，以及負責說明的宅地建物取引士姓名
• 物件是不是位於特別注視區域^[10]
• 是否有手續須本人到場
• 書面採電子交付還是紙本^[2]

簽約前：

• 遠端說明前已取得重要事項說明書^[7]
• 螢幕上看得清楚宅地建物取引士證^[7]

交割前：

• 司法書士要求格式的地址證明^[3]
• 已決定日本國內聯絡人並備齊其同意書與印鑑證明，或決定聲明沒有^[4]
• 財務大臣報告由何人、在何時以前提出^[5]
• 款項最遲何時到帳、由何人確認入款

交割後：

• 已遞交報告的副本
• 離開日本期間由誰管理、保管鑰匙
• 今後住址變更時，2年內辦理變更登記的安排^[6]

常見問題

不到日本也能買日本的房地產嗎？ 重要事項說明可以線上接受^[1]，書面在同意之後可電子交付^[2]。住在海外的外國人的地址證明在居住國準備^[3]。是否全部步驟都能遠距完成，取決於賣家、仲介、司法書士與文件，請一開始就釐清。

誰可以擔任登記的日本國內聯絡人？ 個人或法人均可，法務省列出不動產相關業者與司法書士等為例。需要聯絡人的同意書與印鑑證明；沒有人可擔任時，可以表明無^[4]。

向財務大臣的報告由誰提出？ 由非居住者買家本人，或居住在日本的代理人（比如仲介業者），在取得後20日內提交^[5]。

報告制度在2026年有改變嗎？ 有。2026年4月1日實施的修正，把為居住用、非營利業務用、事務所用而取得不動產，以及向別的非居住者取得的情況，列入事後報告的對象^[9]。怎樣適用於您的購買，請向代您提出報告的人士確認。

買了之後搬家會怎樣？ 自2026年4月1日起，所有人姓名或住址變動時，須在變更日起2年內申請變更登記^[6]。

下一步

查看日本待售物件或地區指南。第二住宅的區域，可參考東京近郊的第二住宅：輕井澤、鎌倉、熱海與白馬待售物件：木屋、公寓與山莊。洽詢物件時，煩請告訴我們您居住在哪個國家、有無打算來日本，我們會說明該次購買中各個手續由誰處理。成交時，本公司會收取仲介佣金。

資料來源

1. 不動産の売買取引に係る「オンラインによる重要事項説明」（IT重説）の本格運用について（日本國土交通省），2021年3月30日
2. ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について（日本國土交通省），2026年10月28日確認
3. 外国居住の外国人や外国法人が所有権の登記名義人となる登記の申請をする場合の住所証明情報について（日本法務省），2023年12月20日
4. 令和６年４月１日以降にする所有権に関する登記の申請について（日本法務省），2024年12月20日更新
5. 制度の概要（本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告）（日本財務省），2026年10月28日確認
6. 住所等変更登記の義務化について（日本法務省），2025年10月30日
7. ＩＴ重説本格運用（日本國土交通省），2026年10月28日確認
8. 不動産の売買取引に係る「オンラインによる重要事項説明」（IT重説）の本格運用について（日本國土交通省），2021年3月30日
9. 外国為替の取引等の報告に関する省令の一部を改正します（日本財務省），2026年2月20日
10. 重要土地等調査法（日本內閣府），2026年10月28日確認