在白馬買房，第一個要決定的是買什麼：自用的小木屋、公寓大樓，還是本身也是一門生意的旅宿，因為每一種要面對的村規定、冬季維護和轉售問題都不一樣。簡單說：若一年只用幾週、希望少管事，先看公寓；買小木屋要預留冬季管理人的費用；旅宿則先從住宿紀錄和許可把它當生意來判斷，再看建物。^[1]截至2026年10月16日，官方數字同時指向兩個方向：白馬別墅區的地價公示標準地，在2021年至2026年間估價漲到約2.7倍；而依村裡《觀光地經營願景》（2026年3月）的數字，2019年度至2024年度間有610件新的旅宿營業許可，也有325件廢業。^[2][3]這些數字請拿來追問物件，不要拿來替物件定價。

小木屋、公寓或旅宿：哪一種適合您

條件	傾向選擇	原因
一年只住幾週，想少管一點事	有管理公司的公寓大樓	共用部分的維護由大樓統一處理；請確認管理費和修繕計畫[4][1]
想要空間和隱私，也能安排冬季的照料	小木屋	排水、暖氣和屋頂積雪由您自己安排，或委託管理人處理[5][6][1]
想自己經營生意，或請人代為經營	旅宿	您要承擔許可、住宿紀錄和員工，而且這個市場汰換頻繁[3]
幾年內可能會賣掉	選類型之前先確認好不好轉售	日本國土交通省指出，近年地價上漲的背景是日本國內富裕階層和外國買方對別墅、公寓大樓的需求；請問仲介類似物件是誰買的、花了多久才賣出[7][1]

白馬不動產出售：依類型先確認的事

如果您要買的是	先確認	詢問對象
自用的小木屋	冬天能否到達、屋頂積雪、給水系統與由誰排水、所在地區有沒有景觀協定[5][6][8]	仲介、村公所、當地的管理公司
公寓大樓	管理費、長期修繕計畫和修繕基金（日本國土交通省對兩者都發布了指引），以及大樓關於使用和出租的規約[4]	仲介（請提供確切條文）
旅宿或民宿	這門生意持有哪些許可、住宿紀錄，以及村裡對住宿設施開發案的規定[9]	賣方、專家和村公所
要蓋房子的土地	景觀地區與高度限制、計畫是否需要申報或協商、接公共下水道還是化糞池[8][10]	村公所和建築師
任何建物	建造時依循的耐震標準、屋況，以及該地址的災害潛勢地圖[11][12]	建築師和保險公司

白馬旅宿出售：買下一門有許可的生意

村裡的數字由大町保健所提供，顯示旅宿市場一邊成長、一邊汰換。^[3]

白馬的旅宿營業許可設施	數字
2019年度末登錄件數	969
2024年度末登錄件數	1,191
2024年度新許可（旅館或飯店／簡易住宿）	130（109／21）
2024年度廢業	53
2019年度至2024年度新許可	610
2019年度至2024年度廢業	325

這些數字計算的是許可，不是建物。2019至2024年度的合計包含2019年度，所以和登錄件數的增減對不上。村裡也提到，除了小型設施，高價位飯店的計畫也在進行中。^[3]

外國住宿旅客有季節性，十二月至三月最多。2024年，澳洲旅客約占外國旅客住宿人次的45%，是最大的一群。村的每月外國住宿旅客統計，十二月為151,615人，七月為5,051人。^[13]

對買方來說，這代表：^[1]

• 許可設施的數量在增加。 請賣方提供好幾年的住宿紀錄，不要只看一個好冬天。
• 交回的許可也很多。 問清楚附近的旅宿為什麼關掉或換手，以及類似物件花了多久才賣出。
• 確認這間旅宿自己的客人。 如果它仰賴來自澳洲的旅客，那個市場的變化可能影響訂房。

買旅宿之前，也請索取：^[1]

• 消防紀錄。 消防設備最近的檢查報告，以及消防單位的任何通知。
• 員工。 目前在職的人、交易後是否留任，以及季節性員工住在哪裡。
• 買的是什麼。 只買建物，還是買下經營這門生意的公司；哪一種適合您，請教專家。
• 淡季。 淡季時旅宿如何營運和維護；依長野縣2025年的數字，白馬山麓四月和十一月合計只占全年遊客人次約5%。^[14]

許可能不能轉到您名下，以及經營需要哪些條件，要請教專家和保健所。不要假設既有的旅宿可以原封不動地繼續經營。

白馬小木屋與公寓：人在海外時的冬季維護

• 水管結凍。 村裡提醒，氣溫在−4℃以下時，水管和水錶可能結凍破裂，並請民眾在冬天長時間不在家之前，把給水系統的水排空。村裡說明，水錶以內、屬於住家這一側的部分，都由用戶自行管理。^[5]
• 在地代理人。 村的給水規程第10條寫到，給水設備的所有人如果不住在供水區域內，必須選定住在區域內的代理人，並向村長申報。^[15]這是否適用於您的購買，請向村公所確認。
• 雪。 村裡請居民不要把雪推到道路上，屋頂的雪落到路上要清除，也不要把車停在會妨礙除雪車的地方。^[6]屋頂、車道和出入口由誰除雪、多久一次、費用多少，請以書面約定。
• 公寓大樓。 請索取長期修繕計畫和修繕基金的資料，並和日本國土交通省的指引比較。^[4]
• 出租公寓。 請詢問大樓規約是否允許出租、大樓是否有出租的安排，並閱讀相關條文。^[1]
• 比較管理公司。 請每家管理公司提供同樣的明細：排水與暖氣、屋頂積雪、巡查頻率、緊急時由誰處理、如何向您回報，以及以日圓計的費用。^[1]

白馬土地出售：新建、增建或變更房產

白馬村自2022年10月起自行訂定景觀規定，景觀計畫自2023年1月1日起施行。^[8]村的概要列出的重點包括：

• 高度。 最高高度在山林聚落地區和田園地區是13公尺，在白馬車站周邊、觀光地區和滑雪場地區是18公尺，另有明定的例外。^[8]
• 申報。 列為需申報的行為，例如需要建築確認的建築工程、超過25㎡的外觀變更、超過300㎡的整地等，必須在動工至少30天前申報。^[8]
• 居民協定。 有八個地區訂有居民之間的景觀協定。^[8]
• 規模較大的開發。 總樓地板面積3,000㎡以上的建築，以及3,000㎡以上或10戶以上的分售公寓大樓，列為需要事先和村裡協商。^[10]
• 新的住宿設施開發。 自2026年12月17日起，修正後的開發規定涵蓋屬於兩種規模之一的飯店、旅館和簡易住宿開發案：開發區域2,000㎡以上、未滿3,000㎡，或建物為4層以上或高度12公尺以上。列出的程序包括事先向周邊居民說明計畫，以及遵守村的開發指導基準。在那之前已取得建築確認的建物，不適用這次修正。^[9]

某條規定是否適用於您的土地或計畫，要請教村公所和建築師。買坡地之前，也請用村的防災地圖和國家的災害潛勢地圖入口網站，確認該地址的坡地災害風險。^[11][12]

地價：能說明什麼、不能說明什麼

日本的地價公示，評估各地標準地在每年一月一日的價格，並假設土地上沒有建物。這是估價，不是成交價格。^[16]

地價公示（日圓／㎡）	2021	2026	變化
白馬，別墅區（北城）	10,100	27,400	約2.7倍
白馬，農村聚落	7,040	8,970	約1.3倍
白馬，商業地	15,400	40,300	約2.6倍
倶知安町（二世谷），比羅夫住宅地	135,000	200,000	約1.5倍

起始價格低，倍數就會顯得很大。2026年，別墅區地點上漲33.0%，是全國地價公示住宅地中漲幅最高的；但那只是一處地點。^[17]在以2026年7月1日為基準日的都道府縣地價調查中，白馬兩處住宅地分別上漲31.3%和31.1%。^[18]日本國土交通省把上漲歸因於日本國內富裕階層和外國買方對別墅、公寓大樓的需求，並表示需求已擴散到周邊的住宅區。^[7]

比羅夫的標準地在2019年上漲50.0%，之後放緩到2023年的3.3%，然後才又回升。^[19]在比羅夫的這處地點，每年30%以上的漲幅並沒有持續下去。農村聚落的地點也說明，同一個村裡的土地，漲的速度可以差很多。^[2]

這些數字背後的鑑定評價書也描述了市場。關於2026年的別墅區標準地，兩位鑑定師都認為需求主要來自投資目的的買方，包括日本國內外的富裕階層，也都提到有價格相當高的成交，並表示買方的價格帶難以掌握。其中1位寫道，主要買方是打算興建出租別墅或飯店的國內外富裕階層、法人和投資人，日本國內為了別墅或永久居住而購買的個人變少，待售物件也越來越少。兩位也都說明，標準地附近是以自用交易為主的別墅區，附近幾乎沒有公寓等出租物件可比較，所以都沒有從收益面試算價格。^[20]對買方來說，這表示至少在這個標準地周邊，您可能要和投資人爭取同樣的物件，而且官方鑑定沒有提供租金的參考基準：如果賣方提出出租收益的預估，請要求提供背後的訂房與收入紀錄。^[1]

只當作規模的參考：鑑定師把這個標準地周邊一般的土地面積定為約1,000㎡，以2026年的價格（每㎡27,400日圓）計算，這樣一塊空地約為2,740萬日圓。如果蓋在這種土地上的小木屋開價1億日圓，價格的大半無法用土地的估價來說明；若土地較小或位於村內其他地點，這個差距也會不同。請仲介說明價格如何拆分，以及每一部分有什麼根據，例如附近近期的交易和建物檢查。^[21]實際的土地可能高於或低於估價成交，所以不要用標準地的價格去替您看中的那塊地定價。想看實際成交的價格，可以在日本國土交通省的不動產情報資料庫查詢交易價格和成交價格。^[22]

購買申報、資金往來與日後出售

• 購買的申報。 日本財務省說明，依《外匯及外國貿易法》，非居住者取得日本的不動產時，不論金額，須在取得後20日內經由日本銀行向財務大臣提出報告書；也可由居住在日本的代理人（例如不動產仲介業者）提出。依2026年4月1日施行的修正所寫的財務省常見問題，取得不動產本身不論目的都須申報；有限的免申報情形只針對借地權等不動產相關權利，而就自住目的的免申報而言，別墅和第二住宅不屬於自住目的。您是否屬於非居住者、由誰提出申報，請向仲介確認。^[23]
• 資金往來。 請問銀行購屋款如何匯到日本、何時換成日圓，以及售屋款如何匯回。^[1]
• 誰會買。 日本國土交通省把近期的地價上漲，歸因於日本國內富裕階層和外國買方對別墅與公寓大樓的需求。^[7]2026年別墅區標準地的鑑定評價書，也把需求的中心描述為投資目的的買方，同時指出附近的交易以自用為主。^[20]請問仲介附近類似物件是誰買的、住在日本還是海外、花了多久才賣出。^[1]
• 旅宿。 旅宿不只是建物，也會被當作生意出售，從買下那天起就把住宿紀錄和許可文件整理好。^[1]

季節、積雪與交通

• 雪。 依村內氣象觀測站1991〜2020年的平年值，一年累計降雪655公分，積雪5公分以上的日子約94天。白馬屬於特別豪雪地帶，這是國家對積雪最多地區的指定。^[24][25]
• 季節。 長野縣統計，2025年白馬山麓的利用人次約285萬；一月至三月約占42%，四月和十一月合計約占5%。^[14]村裡的月人口也是冬天增加：2024年度二月是9,621人，十一月是8,383人。^[26]請問清楚房子附近有哪些店家、診所和服務全年營業。^[1]
• 交通。 依村的說明，從東京搭北陸新幹線再轉巴士約2小時30分，開車約4小時。^[27]

地震與其他災害

• 斷層帶。 糸魚川－靜岡構造線斷層帶的北部區間穿過白馬。如果整個區間一起活動，可能發生規模7.7左右的地震。地震調查委員會估計，截至2026年1月1日，30年內發生的機率為0.01%至16%，列在「高」的等級。^[28]
• 2014年。 神城斷層發生規模6.7的地震，依長野縣的統計，村內住宅全倒42、半倒35。^[29]
• 地圖。 村的防災地圖和國家的災害潛勢地圖入口網站，可以查看各區域的風險。^[11][12]建物的耐震性能和屋頂積雪荷重，請教建築師。

答案會改變的情況

• 賣方拿不出好幾年的住宿紀錄。 請把這間旅宿當作建物來估價，而不是當作一門生意。^[1]
• 許可無法轉到您名下。 請向村公所和建築師詢問這棟建物能否當作住家使用，並以此為基礎估價。^[1]
• 您計畫新建或擴大旅宿。 2026年12月17日起，村的規定可能適用；買之前請先詢問村公所。^[9]
• 地價放緩。 日本國土交通省指出的、日本國內富裕階層和外國買方對別墅與公寓大樓的需求，可能改變；比羅夫標準地的年漲幅在2023年放緩到3.3%，之後又回升。請以這間房產對您的用途來判斷，而不是看過去的漲幅。^[7][19]
• 旅宿市場變動。 新的許可持續核發，交回的許可也很多。外國住宿旅客在十二月至三月最多，澳洲旅客是最大的一群。^[3][13]
• 您整個冬天都不在。 排水、暖氣、除雪和在地管理人每年都要花錢；決定之前，請取得以日圓列出明細的書面報價。^[1]
• 您用其他貨幣衡量資產。 維護費用和房產價值都會隨日圓變動。^[1]

出價之前

詢問對象	問題
仲介	最近的標準地是哪幾處？附近最近的成交情形如何？花了多久才賣出？
管理公司	誰來排水、開暖氣、除雪，並擔任您的在地聯絡人？每年費用多少？
村公所	這塊地屬於哪個景觀地區？有沒有地區協定？高度限制是多少？
賣方（旅宿）	這門生意持有哪些許可？能不能看好幾年的住宿紀錄？
專家	經營這間旅宿需要什麼？許可能不能轉到您名下？
建築師	建物在耐震和屋頂積雪荷重上是怎麼設計的？
仲介（購買申報）	若您屬於非居住者，購買的報告書由誰在何時之前提出？
您的銀行	款項要怎麼匯到日本？什麼時候換成日圓？
稅務與貸款	請教稅務專業人士和貸款機構；本文不涵蓋這些。

常見問題

買旅宿和買住家不一樣嗎？ 不一樣。您同時也接下了一門生意，所以要像檢查建物一樣仔細確認許可和住宿紀錄。^[1]

白馬的地價還在上漲嗎？ 在2026年的兩項調查中，白馬的地點都屬於全日本漲幅最高的一群。這是少數幾處地點過去的數字，而本文引用的比羅夫地點，年漲幅在2023年放緩到3.3%，之後又回升。^[17][18][19]

看地價就知道小木屋該多少錢嗎？ 不能。地價是假設土地上沒有建物的估價，也不是成交價格。^[16]

我人在海外時，誰來照顧白馬的房子？ 住在海外的屋主可以和當地的管理公司簽約。^[1]另外，村的給水規程第10條寫到，給水設備的所有人如果住在供水區域外，必須指定在地代理人；是否適用，請向村公所確認。^[15]

瀏覽長野縣的物件

想比較出售中的物件，請打開我們的物件列表，把地區篩選為長野縣，再搜尋白馬的物件。我們的長野縣指南介紹整個長野縣的概況。如果找到旅宿型的物件，請帶上上面旅宿的問題；看小木屋時，請帶上冬季維護清單。任何旅宿，請向賣方和專家確認它持有哪些許可。

資料來源

1. SORA編輯部為住在海外的屋主所寫的說明；不是稅務、匯兌或法律建議。
2. 地價公示的鑑定評價書（日本國土交通省 不動產情報資料庫）：白馬-1 的2022年與2026年、白馬-2 的2022年、白馬5-1 的2022年；2026年地價公示 標準地一覽（長野縣）（令和8年地価公示 標準地一覧）（日本國土交通省，2026年3月）。倍數由SORA編輯部計算
3. 白馬村觀光地經營願景（白馬村観光地経営ビジョン）（白馬村，2026年3月），印刷頁第9頁（PDF第10頁）：依旅館業法的許可，登錄與廢業件數由大町保健所提供
4. 公寓大樓管理：長期修繕計畫作成指引、修繕基金指引（マンション管理）（日本國土交通省，2024年6月7日修訂）
5. 請留意水管結凍（水道管の凍結にお気を付けください）（白馬村，2024年1月9日）
6. 請協助除雪作業（除雪作業にご協力をお願いします）（白馬村，2025年12月4日）
7. 2026年地價公示 地域的地價動向（令和8年地価公示 地域の地価動向）（日本國土交通省，2026年3月18日）；觀光地等的地價動向：長野縣白馬村（特にインバウンドが増加した観光地等の地価動向（長野県白馬村））（日本國土交通省，2026年9月16日）
8. 關於景觀行政團體（長野縣內）（景観行政団体について）（長野縣，2026年4月1日）；白馬村景觀營造指南（景觀計畫概要版）（白馬村景観づくりガイドライン）（白馬村，2026年4月）
9. 白馬村開發行為調整條例及開發指導綱要的部分修正（白馬村開発行為の調整等に関する条例および開発指導要綱の一部改正について）（白馬村，2026年9月17日）
10. 開發規制（都市計畫法）相關（開発規制（都市計画法）関連）（白馬村，2026年9月17日）
11. 白馬村防災地圖・災害潛勢地圖（白馬村防災マップ・ハザードマップ）（白馬村，2022年12月1日）
12. 災害潛勢地圖入口網站（ハザードマップポータルサイト）（日本國土交通省、國土地理院）
13. 白馬村觀光地經營願景（白馬村観光地経営ビジョン）（白馬村，2026年3月），印刷頁第14頁（PDF第15頁）：外國旅客
14. 2025年觀光地利用者統計調查結果（令和7年観光地利用者統計調査結果）（長野縣，2026年9月）
15. 白馬村水道事業給水規程 第10條（白馬村水道事業給水規程）（白馬村，2024年7月29日修正版）
16. 地價公示制度概要（令和3年 地価公示の実施状況及び地価の状況 第1「地価公示制度の概要」）（日本國土交通省）
17. 2026年地價公示 全國變動率上位順位表（令和8年地価公示 変動率上位順位表）（日本國土交通省，2026年3月18日）
18. 2026年都道府縣地價調查 全國變動率上位順位表（令和8年都道府県地価調査 変動率上位順位表）（日本國土交通省，2026年9月16日）
19. 日本國土交通省 地價公示：2019年變動率上位順位表（平成31年地価公示 変動率上位順位表）；比羅夫地點（倶知安-3）的鑑定評價書：2022年、2023年、2024年、2026年。倍數由SORA編輯部計算
20. 白馬-1的鑑定評價書（兩位鑑定師，令和8年地價公示，日本國土交通省不動產情報資料庫）（2026年1月）：市場特性與決定價格的理由
21. SORA編輯部的計算（約1,000㎡×27,400日圓）：標準的土地面積依白馬-1的2026年鑑定評價書，價格依令和8年地價公示 長野縣標準地一覽（令和8年地価公示 長野県 標準地一覧，日本國土交通省）（2026年3月）中白馬-1的價格。僅為規模參考，並非估價
22. 不動產情報資料庫（不動産情報ライブラリ）（日本國土交通省）
23. 非居住者取得日本不動產的申報制度概要（非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告 制度の概要，日本財務省）；常見問題（よくあるご質問，日本財務省）（2026年6月）問1、2、7、10
24. 白馬 平年值（白馬 平年値）及積雪詳細平年值（日本氣象廳，1991年至2020年平年值）
25. 第八次長野縣綜合雪對策計畫（第八次長野県総合雪対策計画）（長野縣，2023年3月）
26. 白馬村觀光地經營願景（白馬村観光地経営ビジョン）（白馬村，2026年3月），印刷頁第7頁（PDF第8頁）：每月人口
27. 移居白馬：交通（白馬村へのアクセス）（白馬村，2024年5月10日）
28. 長期評價地震發生機率的更新（2026年1月1日算定）（長期評価による地震発生確率値の更新について）（地震調查委員會，2026年1月14日）；糸魚川－靜岡構造線斷層帶的長期評價（第二版）（糸魚川－静岡構造線断層帯の長期評価（第二版））（地震調查委員會，2015年4月24日）
29. 長野縣神城斷層地震造成的縣內受災情形（長野県神城断層地震による県内の被害状況等）（長野縣，截至2016年4月1日）