在日本找會說英語的不動產仲介：買房前自己查證的方法

截至2026年10月23日，挑選會說英語的日本不動產仲介，第一關要看的是執照，而不是英文。在日本以仲介不動產買賣為業，必須取得宅地建物取引業的執照（宅建業執照）；沒有執照的業者，也不得標示或廣告自己從事這項業務^[1]。您可以自己在政府的查詢系統上查這家仲介^[2]，再到另一個政府網站確認它是否受過行政處分^[3]。

接著問兩個問題：和您簽訂媒介契約的是誰？負責「重要事項說明」的又是誰？重要事項說明是在買方本身不是宅建業者時，簽訂買賣契約之前必須由具資格的專業人員進行的正式說明^[4]。平常用英文和您通信的那個人，可能兩者都不是。

本文寫給住在海外、或即將搬到日本，考慮購買上億日圓的自住宅、度假屋或整棟建物的讀者。本文不是法律解說，而是一份清單：告訴您該去哪裡查、該問什麼，但不說明任何規定如何套用在您個人的情況。稅務、簽證、貸款與手續費金額，本文不談；這些請向日本的稅理士、司法書士或律師諮詢。

關於本文的立場：經營本網站的公司也是以仲介手續費為收入的仲介業者。下面每一項查核，也請同樣用在我們身上。

結論：外國人如何查證日本的不動產仲介

查核項目	去哪裡查	理想的答案
仲介有沒有宅建業執照？	政府的宅建業者查詢系統[2]	名稱與執照號碼，都和仲介告訴您的一致
有沒有受過行政處分？	國土交通省的行政處分查詢網站，以及核發執照的都道府縣自己公布的資料[3]	查無紀錄，或有一個您可以自己查證的說明
和您簽約的是誰？	媒介契約（與仲介之間的委託契約），和您與賣方簽的買賣契約是兩份不同的契約。仲介必須以書面交付，或經您同意以電子方式提供[5]	一家您已查過執照的宅建業者（公司或個人業者），而不只是海外的合作夥伴或某位員工
由誰進行重要事項說明？	在進入簽約階段前先問	由「宅地建物取引士」（具資格的不動產交易專業人員）進行，並在說明時出示取引士證[4]
手續費是否寫在書面上？	媒介契約，其中記載報酬（手續費）[5]	有書面寫明的金額。手續費有法定上限[6]。若直接向賣方購買，請問清楚是否根本沒有媒介契約

步驟1：自己查執照

宅建業執照由國土交通大臣或都道府縣知事核發，取決於仲介在哪些地方設有事務所；執照每5年須更新一次^[7]。這也決定了您該去哪裡查。

1. 索取執照號碼與正確的日文名稱。 宅建業者必須在每個事務所揭示標識，上面記載執照號碼、商號、代表人姓名，以及自2025年4月1日起改為記載的專任宅地建物取引士人數等事項^[8]。如果仲介的網站或電子郵件簽名檔上沒有執照號碼，請直接索取。
2. 在政府的宅建業者查詢系統上搜尋這家仲介（建設業者・宅建業者等企業情報検索システム）。這套系統涵蓋宅建業者^[2]。請把名稱與號碼，和對方給您的資料逐一對照。三重縣說明，這套系統每月更新2次，最新資料反映上去可能會有時間差^[2]。例如兵庫縣就指引民眾用這套系統確認執照是由哪個機關核發的^[2]。
3. 想看更多細節，可以閱覽名簿。 核發執照的機關備有宅建業者名簿供人閱覽。以三重縣為例，名簿上記載商號、執照號碼、執照核發日期、董事或代表人，以及事務所地址^[9]。
4. 確認是否受過行政處分。 國土交通省的「ネガティブ情報等検索サイト」（負面資訊等查詢網站）涵蓋宅建業者，例如京都府就指引民眾到這個網站查看全國的監督處分資訊^[3]。都道府縣也會公布自己做出的監督處分：京都府公開過去5年以內的處分，埼玉縣與北海道則自處分日起刊登5年^[3]。如果執照是都道府縣核發的，也請到該都道府縣自己的頁面查看。

查執照查不到的事：這家仲介熟不熟悉您想買的物件類型、英文程度夠不夠處理契約，以及它是否同時代表賣方。這些就要靠下面的問題來確認。

步驟2：弄清楚誰負責什麼

海外買方可能要和一連串的人打交道。在寄出文件或匯款之前，請先寫下每個人的身分。

您可能接觸的人	要確認的事
日本仲介公司裡會說英語的員工	他是宅地建物取引士嗎？如果不是，誰是？重要事項說明會由那個人進行嗎[4]？
您所在國家的海外仲介或轉介夥伴	哪一家日本宅建業者會和您簽訂媒介契約？它的執照號碼是什麼？
口譯或移居顧問	由誰安排、由誰付費？他們幫助您理解內容；說明本身仍由宅地建物取引士進行[4]
建商的銷售中心（新建物件）	如果賣方是宅建業者，用同樣的方法查它[1]，並問清楚是否另有仲介參與

宅建業者的每一個事務所，都必須設置專任的宅地建物取引士^[10]。但這不代表用英文回覆您的那個人就是其中之一，所以請直接問。

步驟3：簽約前要問的十個問題

把同一份問題寄給兩、三家仲介，以書面回覆來比較。回答得多清楚、多快，本身就透露很多資訊。

關於人

1. 和我簽訂媒介契約的是哪一家業者？執照號碼是多少？
2. 由誰進行重要事項說明？他會出示取引士證嗎^[4]？由誰口譯？口譯由誰安排？
3. 這筆交易中，你們是否也代表賣方？如果是，你們如何處理，會以書面告訴我嗎？
4. 買下之後，誰是我的聯絡窗口？他會說英語嗎？

關於文件

1. 媒介契約、重要事項說明書與買賣契約，正本是哪一種語言？如果拿到譯本，它是正本還是僅供參考的譯本？業界團體的一篇專欄指出，宅建業法並未要求以外語進行重要事項說明^[11]。請問清楚哪個版本是正本，並在簽名前取得書面回答。
2. 由誰翻譯？譯本什麼時候給我：在說明之前，還是之後？
3. 媒介契約會以書面還是電子方式提供？上面有沒有寫明手續費^[5]？

關於出問題時的保障

1. 如果您本身不是宅建業者，簽約前，仲介必須以「供託所等相關說明」告訴您，它為營業依法辦理提存的提存所是哪一個；若它是依法指定之協會的會員，則告訴您該協會的名稱^[12]。請把名稱記下來。這類指定的協會會受理對其會員業者所經手交易的申訴^[13]。
2. 貴公司由誰處理申訴？用哪種語言？

關於您要買的物件類型

1. 過去幾年，你們經手過幾件類似的交易，例如整棟建物、度假區公寓，或這個城市的家庭住宅？能否在不透露客戶姓名的前提下，描述其中一件？

購買上億日圓物件：還要再測試什麼

購買整棟建物、度假屋，或透過公司購買時，仲介的經驗比英文更重要。

• 從海外匯款。 請問由誰和您的銀行協調訂金與尾款的時間、每筆款項匯入哪個帳戶、戶名是誰，並在匯款前打電話確認帳戶資料。也請問司法書士需要住在海外的人提供哪些身分與簽名文件、要多早準備。若透過公司購買，請問需要哪些公司文件；本國文件延誤，可能讓交屋日延後。
• 整棟建物。 請問仲介會不會在簽約前收齊租約、租金明細，以及建物的檢查與許可文件，由誰檢查。也請問租客的押金與管理合約要如何移交。
• 人在海外、需要代管的度假屋。 請問買下後由誰管理物件、那家公司是否和仲介是不同的公司，以及仲介和管理公司如何分工交接。物件能不能出租，則是另一個需要確認的問題。
• 日後出售。 請問您住在海外時，能否由同一家仲介替您出售，報告會用哪種語言。如果日後為了出售而簽訂「專任媒介契約」，仲介必須把物件登錄到業界的物件資訊網「指定流通機構（REINS）」，並定期向您報告處理進度^[14]；請問他們建議哪一種契約、理由是什麼。
• 協調各方。 請問仲介是否會替您安排司法書士、口譯與管理公司，平常和誰合作，以及您能否自己選擇。

這些查核的不足與限制

• 執照只是最低門檻，不是推薦。 執照只表示這家業者可以從事這項業務^[7]，並不代表服務品質。
• 紀錄有其限度。 例如京都府、埼玉縣與北海道，自己做出的處分都只刊登5年^[3]；執照查詢系統的最新變更也可能有時間差^[2]。更早的事請直接問仲介，並在簽名前再查一次。
• 經歷較短本身不是警訊，但請對方提供類似交易的例子（步驟3的最後一題）。
• 仲介可能同時代表賣方。 請問清楚（問題3），並在聽取對方的價格建議時把這點列入考量。
• 英文流利不等於合格的說明。 重要事項說明由宅地建物取引士進行^[4]；若這位取引士只會說日文，請預留口譯的時間，並事先閱讀文件。
• 說明可能只用日文進行。 業界團體的一篇專欄指出，宅建業法並未要求以外語進行重要事項說明^[11]。若拿到譯本，請以書面問清楚哪個版本是正本。
• 政府機關不一定會替您解決糾紛。 國土交通省某地方整備局的宅建業法違規通報制度表明，它不處理糾紛的仲裁，並請民眾洽詢律師或其他相關機關^[15]。例如兵庫縣受理與該縣核發執照之業者有關、涉及宅建業法的諮詢，但不受理退款請求、損害賠償請求等民事糾紛^[15]。若遇到嚴重糾紛，請以委託律師為前提。
• 仲介會收取仲介手續費，而其金額有法定上限^[6]。我們也一樣。若對方催您盡快決定，請把這點列入考量。

什麼情況下結論會改變

• 不透過仲介購買，例如直接向個人賣方購買。上面的步驟以宅建業者經手為前提；請問律師或司法書士，您會改以什麼方式查核、得到什麼樣的說明。
• 您唯一的聯絡窗口是海外仲介。 這時步驟2最重要：找出背後的日本宅建業者，並依步驟1查證。
• 執照由都道府縣知事、而非國土交通大臣核發。 除了國土交通省的查詢網站，也請查看該都道府縣的監督處分頁面^[3]。
• 交易標的是整棟建物或飯店類物件。 文件與當事人都會更多；請先測試仲介對這類物件的經驗，再看語言能力。
• 制度改變。 本清單以2026年10月23日為準。之後的修正，請查閱下方出處。

常見問題：在日本為外國人服務的不動產仲介

在日本要怎麼找會說英語的不動產仲介？ 先挑出兩、三家有公開執照號碼的仲介，在政府的查詢系統上逐一查證號碼^[2]，並確認是否有行政處分紀錄^[3]。接著把上面的十個問題寄給它們，比較書面回答，特別是由誰進行重要事項說明、由誰口譯^[4]。

日本有專門服務外國人的不動產仲介執照嗎？ 本文引用的出處只說明一種宅建業執照，由國土交通大臣或都道府縣知事核發^[7]；沒有任何一個出處提到為外國買方服務的另一種執照。國土交通省公布了一份供業者與外國客戶交易時使用的實務手冊，以及於2014年度公開、介紹日本不動產交易相關法律的英文資料^[16]。該頁面沒有之後更新的記載，之後的修法請另行確認。

在東京找會說英語的仲介，做法會不一樣嗎？ 不會。不論仲介公司在哪裡，都請問清楚哪些步驟由他們自己處理、哪些交給司法書士、律師或稅理士，查證執照^[2]，並以書面確認由誰簽訂媒介契約、由誰進行重要事項說明^[4]。

契約會是英文的嗎？ 不要預先假設。如果有英文版，請以書面向仲介確認它是正本還是參考譯本。業界團體的一篇專欄指出，宅建業法並未要求以外語進行重要事項說明^[11]。請問清楚哪個版本是正本，並在簽名前取得書面回答。

下一步

您可以先瀏覽日本出售中的住宅與整棟建物，並閱讀地區指南。不論您聯絡哪一家仲介，包括我們在內，都請先做完上面的查核。

資料來源

1. 法務省 日本法令外國語譯資料庫：宅地建物取引業法 日文條文 第12條（收錄至平成25年的修正）、大分縣：宅地建物取引業與宅地建物取引士常見問題（2025年6月16日更新）
2. 國土交通省：建設業者・宅建業者等企業資訊查詢系統、三重縣：宅地建物取引業者名簿等的閱覽（2025年4月1日）、兵庫縣：不動產交易諮詢窗口（2026年9月18日更新）
3. 國土交通省：負面資訊等查詢網站、京都府：宅地建物取引業者及宅地建物取引士的監督處分（2026年9月25日更新）、埼玉縣：宅地建物取引業者的監督處分（2026年10月22日刊登）、北海道：監督處分的公布
4. e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法 第35條、東京都住宅政策本部：不動產交易手冊 6 簽約之前（2）（2021年9月30日更新）、滋賀縣：宅建業與宅建士手續問答（2026年7月27日更新）、愛知縣：宅地建物取引士證的核發（2025年3月14日更新）
5. e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法 第34條之2、國土交通省：不動產交易文件可改以電子方式提供（2022年4月27日）
6. e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法 第46條、國土交通省：關於不動產流通、大阪府：宅建業者買賣等可收取的報酬額（建設省告示）（2024年7月1日更新）
7. e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法 第3條、國土交通省關東地方整備局：什麼是宅地建物取引業、沖繩縣：取得宅地建物取引業執照（2024年3月4日更新）
8. 鹿兒島縣：2025年4月1日起宅地建物取引業者票與從業人員名簿的變更說明（2026年6月15日更新）、神奈川縣：標識的揭示、帳簿的備置、從業人員證明書的攜帶等（2026年7月21日更新）
9. 神奈川縣：關於閱覽（2026年6月25日更新）、愛知縣：宅地建物取引業者名簿的閱覽制度（2025年8月1日更新）、東京都住宅政策本部：不動產交易手冊 4 簽訂媒介（仲介）契約時（1）（2021年9月30日更新）、三重縣：宅地建物取引業者名簿等的閱覽（2025年4月1日）
10. 沖繩縣：取得宅地建物取引業執照（2024年3月4日更新）、大阪府：專任宅地建物取引士的常勤與專任確認方法（2024年5月24日更新）
11. 全日本不動產協會：外國人的不動產交易（專欄，2025年3月13日）
12. e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法 第35條之2
13. 法務省 日本法令外國語譯資料庫：宅地建物取引業法 日文條文 第64條之5（收錄至平成25年的修正）、岐阜縣：營業保證金相關手續（2025年11月14日更新）、鹿兒島市：想諮詢土地與建物的交易（2026年7月28日更新）
14. e-Gov 法令檢索：宅地建物取引業法 第34條之2、東京都住宅政策本部：不動產交易手冊 4 簽訂媒介（仲介）契約時（2）（2021年9月30日更新）、東京都：對宅地建物取引業者的行政處分（2024年3月6日）
15. 國土交通省關東地方整備局：什麼是宅地建物取引業（違規通報）、兵庫縣：不動產交易諮詢窗口（2026年9月18日更新）
16. 國土交通省：不動產業的國際化