購買1億日圓的日本公寓前：必須索取的文件

指南

在日本出價購買二手公寓大廈前，請向仲介索取四份文件：管理公司出具的重要事項調查報告書、管理規約、長期修繕計畫，以及近年屋主會議的議事錄。截至2026年10月5日，這四份文件能讓您初步看出一棟大樓的財務是如何管理的，而這是看房和開價都無法呈現的。

為什麼大樓和房屋本身同樣重要

在日本的公寓大廈（マンション）中，您擁有自己的那一戶，但必須分擔整棟大樓的費用。全體屋主組成管理組合（kanri kumiai），通常會委託管理公司（管理會社）負責大樓的日常營運。在多數公寓中，屋主每月要繳兩筆錢：一筆是管理費，用於大樓的日常管理；另一筆是另外積存的修繕準備金（修繕積立金，shūzen tsumitatekin），用於共用部分的外牆、屋頂、電梯和管線等大規模修繕。如果修繕準備金不夠，缺口之後可能透過調漲每月繳納金額、貸款，或向屋主一次性收費來補。

政府的調查顯示，這並不是罕見的問題。在國土交通省（MLIT）2023年度的公寓調查中，回答的大樓有36.6%實際累積的金額少於自己的長期修繕計畫所需（包含小幅不足），其中11.7%的不足幅度超過20%。^[1]在同一份調查中，62.1%的大樓表示沒有管理費或修繕準備金拖欠三個月以上的情形。^[1]

這些是調查數字，並不是對某一棟大樓的預測。下面四份文件，才能讓您看清特定一棟大樓的狀況。

管理公司的重要事項調查報告書（重要事項調査報告書）

這是什麼。 由大樓的管理公司出具的報告，彙整您想買的那一戶以及整棟大樓的財務與管理狀況。日本公寓管理業協會（マンション管理業協會）發布了標準格式。^[2]該戶與管理組合的數字可能以不同的基準日為準，請確認出具日與各項目的基準日。

能看出什麼。 該戶每月的管理費和修繕準備金，以及該戶有無欠繳款項；整棟大樓欠繳費用的總額和尚未還清的借款餘額；是否允許住宅宿泊事業（民宿）、是否限制飼養寵物；大型修繕的計畫，以及有無耐震診斷。^[2]

看不出什麼。 它不是建物狀況的調查，不能取代實地看屋或檢查。

向誰索取。 向您的仲介索取。請問清楚管理公司為此收取多少費用；協會並未訂定統一的收費標準。^[2]如果報告是用日文寫的，請找看得懂日文的人，把關鍵數字翻譯出來並加以核對。

管理規約與住戶守則

這是什麼。 規定大樓使用與管理規則的文件：各戶可以如何使用、噪音、寵物、裝修、短期出租等。國土交通省發布了標準管理規約，最近一次修訂是2025年10月17日，各棟大樓再依自身情況調整。^[3]

能看出什麼。 規約對民宿（住宅宿泊事業）怎麼寫。標準規約提供兩種可替換的條文，一種允許、一種禁止，所以各棟大樓並不一樣。^[3]它也能讓您看出裝修如何進行。標準規約要求屋主在進行可能影響共用部分或其他住戶的裝修之前，先向理事長提出申請，並取得以書面或電子方式作出的同意。^[3]

看不出什麼。 這些規則在日常生活中執行得有多嚴格，或是除了規約之外，短期出租還適用哪些其他規定。

向誰索取。 向您的仲介索取。如果您打算裝修，或打算短期出租這一戶，請索取條文的原文，不要只看摘要，並詢問仲介這條規定如何適用於您的計畫。

長期修繕計畫

這是什麼。 一份列出未來修繕項目與費用估算的時程表，以及用修繕準備金來支付這些修繕的計畫。

該看什麼。 國土交通省的指引要求計畫期間至少30年，且至少包含兩次大規模修繕；並要求大約每五年檢討一次，同時一併檢討每月的繳納金額。^[4]請問最近一次檢討是什麼時候。如果一份計畫遠遠超過這個期間都沒有檢討，就是多問幾個問題的理由。

基準範圍。 國土交通省的修繕準備金指引，針對每 m² 專有面積（専有面積）每月的金額提出一個範圍，這是以整個計畫期間平均計算、且不含機械式停車位的數字。這個範圍取決於大樓的總樓地板面積和樓層數。以未滿20層樓、總樓地板面積5,000 m²以上10,000 m²未満的大樓來說，範圍是170〜320日圓（平均252日圓）。20層樓以上的大樓則是240〜410日圓（平均338日圓）。其他規模分類各有不同的範圍，所以請對照指引中的表格，確認您要看的那棟大樓適用哪一個。每個範圍都涵蓋所調查案例的約三分之二。^[5]指引的基準是整個計畫期間的平均，不能直接拿該戶目前的每月繳納額來比。請確認計畫中是否寫有整個計畫期間的平均金額（每 m² 每月）；沒有的話，請仲介或管理公司計算，不要只憑目前的每月金額來判斷一棟大樓。低於這個範圍時，請問計畫如何填補差距；高於這個範圍時，請問多出來的錢要用在哪裡。這些只是基準，並不是每棟大樓都達到的標準。

為什麼金額偏低就需要一份時程表。 有些計畫一開始繳納的金額偏低，再分階段調高。對這類計畫，指引認為適當的做法是：起始金額至少是同一份計畫改為從第一年到最後一年金額固定時、所需每月金額的0.6倍，最終金額則在1.1倍以內。^[5]最終金額的這個範圍是建議範圍，並不是硬性上限，計畫修訂後也可能再調高。如果某一戶目前的繳納額偏低，請索取調漲時程表，並問清楚五年後和十年後每月的金額會是多少。

看不出什麼。 修繕實際花費是否會和計畫的估算一樣。計畫只是估算，有計畫並不代表它切合實際。

近年總會的議事錄

這是什麼。 屋主的定期總會與臨時總會的紀錄，屋主在會中對預算、修繕和規則變更進行表決。

能看出什麼。 至少讀最近三年份，再加上通過現行修繕計畫的那一次會議。從中可以看到被提出或通過的費用調漲、已排定或被延後的大型修繕、正在催繳的欠繳費用，以及屋主之間或屋主與管理公司之間的爭議。

看不出什麼。 會議之外說了什麼，或決議是否確實執行。

向誰索取。 向您的仲介索取。如果拿不到議事錄，請把這件事本身也當成一項資訊。

出價前的另外三項確認

建築確認的日期。 建築確認（建築確認）是在1981年5月31日以前取得的建物，一般會被視為依較舊的耐震基準興建；例如東京都就把這個日期作為其公寓耐震補強支援的條件。^[6]請索取確認日期，不要只看竣工年份。在這個日期之後不久竣工的大樓，可能在此之前就已取得建築確認。舊耐震基準的建物不見得就不安全，有些也已完成補強；較新的建物也不是沒有問題，所以請把這個日期視為多項參考之一。

管理計畫認定。 自2022年度起，地方政府依國土交通省的公寓管理計畫認定（管理計畫認定）制度進行認定。認定標準包括：計畫期間30年以上，且剩餘期間內含兩次以上大規模修繕；計畫在七年內制定或檢討過；上一事業年度結束時，逾期三個月以上的修繕準備金欠繳額不超過總額的十分之一；以及計畫最後一年度沒有借款餘額。^[7]管理組合同意公開的認定大樓，可以在公開資料庫中查詢。^[8]查不到的大樓，可能只是沒有認定或沒有刊登，而且並非每一棟管理良好的大樓都有認定，所以沒有認定只是該追問的提示，並不是結論。

建物狀況調查（建物狀況調査）。 國土交通省介紹了一種依其標準方法對二手住宅進行的檢查。^[9]請問是否做過、什麼時候做的。它看的是建物實際的狀態，而不是書面文件，不過它並不是在判定建物沒有瑕疵。

從海外取得文件

請在出價之前以書面提出要求，並請仲介一次提供全部四份文件。請多留一些時間，因為報告是由管理公司出具的。請仲介用英文說明重點，並保留日文原件，讓您可以找人獨立核對。

要向仲介提出的問題

有些事項取決於契約、法律規定和您個人的情況，所以請向有執照的仲介取得書面回覆，不要只依賴本指南：

這一戶或這棟大樓有沒有欠繳的費用？房屋出售時這些欠款如何處理？
有沒有已計畫或正在討論的費用調漲、特別收費或大型修繕？
哪些條文規範裝修和短期出租？我可以看條文原文嗎？
有沒有做過建物狀況調查？是什麼時候做的？
大樓的紀錄中，有沒有我應該知道的事，例如爭議或訴訟？
如果出價前拿不到這些文件，我什麼時候可以看到？出價能否以讀過文件為條件？

什麼情況應該改變您的決定

文件無法提供，或已經過時。 再次索取，否則不要繼續。
修繕準備金的繳納額偏低，而計畫顯示會大幅調漲。 把時程表與指引對階段式計畫的建議範圍（最終金額在固定金額方式換算後的1.1倍以內）相比較，再把調漲的部分算進您的預算。
近期就有大型修繕，而修繕準備金看起來很薄。 預期費用會增加。這是議價或放棄購買的理由。
整棟大樓有欠繳費用，或有尚未還清的借款。 請問對此正在採取什麼措施。
管理規約限制了您的計畫。 如果短期出租或裝修對您的計畫很重要，如有禁止的條款，這個想法可能就無法成立。

反過來的情況也同樣有參考價值。計畫是最新的、繳納額符合基準範圍、議事錄內容平順，這些是好的跡象，但無法排除意外。結構、鄰近環境與過去修繕的品質，應從檢查、實地看屋、圖面與修繕紀錄來判斷。

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SORA 是不動產仲介公司，收入來自仲介手續費，所以請在了解這一點的前提下閱讀本指南。這份檢查清單不論找哪一家仲介都適用，而且同時請一位獨立的人讀過這些文件，也會有幫助。

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