很多人在日本買房時，最關注的通常是：

• 房價
• 格局
• 裝潢設計
• 地段
• 房貸利率

但有一個非常重要的問題，經常被忽略：

轉售價值（Resale Value）

買房不僅僅是為了「現在居住」，同時也需要考慮：

「未來是否容易賣出？」

這一點在日本尤其重要。

因為日本房地產市場與很多西方國家不同：

建築物通常會貶值，而土地更容易保值。

因此，在日本買房時，長期資產價值比很多人想象得更加重要。

東京房價仍在持續上漲

雖然過去幾年市場一直有人預測東京房地產會降溫，但實際上東京房價依然保持強勢。

從2018年前後開始，很多人不斷討論：

「東京房產泡沫是否會破裂？」

但直到現在，東京核心區域需求依然非常穩定。

原因包括：

• 東京人口持續集中
• 企業總部集中
• 海外資金流入
• 國際需求增加

因此，優質地段房產依然擁有較強保值能力。

為什麼日本房地產特別重視土地

在很多國家：

房子本身會越來越值錢。

但日本房地產邏輯不同。

在日本：

• 建築物會折舊
• 土地更容易保值

這也是外國買家最需要理解的重要概念之一。

實際上，購買日本房產時，你買的是兩個資產：

• 土地
• 建築物

兩者價值變化邏輯完全不同。

日本獨棟住宅中，土地價值佔比很高

對於很多日本獨棟住宅來說：

土地價值可能佔整體房價約80%。

當然，這會根據：

• 地段
• 房屋品質
• 車站距離
• 周邊需求

而變化。

在東京核心區域，土地往往才是真正的重要資產。

新屋還是中古屋？

很多買家都會糾結：

「應該買新屋還是中古屋？」

其實兩者都有優缺點。

中古屋優勢

日本中古屋通常：

• 總價更低
• 頭期款壓力更小
• 房間面積更大
• 地段可能更好

因此，對預算有限買家來說非常有吸引力。

老房子的風險

不過，老房子也可能存在：

• 折舊更快
• 維修成本增加
• 轉售難度提高

等問題。

日本房地產市場特別重視：

建築壽命。

日本房屋壽命有多長？

以下是日本官方資料中的參考數字。

獨棟住宅

日本的住宅往往在數十年後就被拆除重建。2013至2018年間拆除的住宅，平均屋齡為38.2年（所有住宅類型，日本國土交通省推估）。在稅法上，木造住宅的耐用年限為22年。

公寓（Condominium）

在稅法上，鋼筋混凝土造住宅的耐用年限為47年。這是折舊的年限，並不代表建築物的實際壽命；興建品質良好且維護得當的公寓可以使用更久。

為什麼老舊公寓轉售更困難

如果公寓已經超過50年房齡，未來可能出現：

• 重建問題
• 基礎設施老化
• 高額修繕
• 住戶意見不統一

等風險。

根據日本法律：

公寓重建通常需要 4/5 業主同意。

這在現實中往往非常困難。

地段會改變一切

即使建築老化：

好地段依然可能長期保值。

例如：

• 東京站周邊
• 核心商務區
• 熱門住宅區

土地價值往往非常穩定。

但東京外圍或人口下降區域，則可能出現長期需求下降。

東京土地為何如此值錢

東京核心區域土地供應極其有限。

因此：

土地稀缺性

成為長期價值的重要支撐。

很多老舊建築即使本身價值下降，但因為土地位置優秀，依然有很高價值。

未來再開發項目甚至可能進一步推高土地價格。

為什麼二手獨棟越來越受歡迎

近年來，東京郊區很多二手獨棟住宅越來越受歡迎。

原因是：

很多人其實是在「買地」。

即使老房子未來需要拆除，買家仍然願意購買土地後重建自己的新屋。

拆除費用也需要考慮

當然，拆房子並不是免費的。

日本舊房的拆除費用差異很大，建議購買前先取得估價。費用具體取決於：

• 房屋大小
• 建築結構
• 地區

因此，賣家有時也需要降價來吸引買家。

為什麼東京街景總在變化

東京街道經常出現：

• 老房拆除
• 新屋建設
• 小型訂製住宅

這是因為日本房地產長期存在：

• 建築折舊
• 土地保值
• 重建文化

所以東京城市景觀始終不斷變化。

為什麼很多人仍然喜歡新屋

儘管中古屋越來越流行，但很多買家仍偏愛新屋。

原因包括：

• 更新抗震標準
• 更節能
• 更少維修風險
• 建商保修

在日本：

新屋通常擁有10年結構保修。

抗震標準會影響轉售價值

日本是地震國家，因此：

新抗震標準

非常重要。

較新的建築通常擁有：

• 更強抗震能力
• 更好隔熱性能
• 更現代維護系統

因此轉售需求通常更穩定。

買房必須用長期眼光思考

在日本買房時，不應該只問：

「我現在喜歡嗎？」

還應該問：

「未來別人會想買嗎？」

擁有較強轉售價值的房產通常具備：

• 好地段
• 靠近車站
• 新抗震標準
• 穩定需求
• 再開發潛力

為什麼專業顧問很重要

日本房地產市場擁有很多外國人不熟悉的規則。

專業顧問能夠幫助分析：

• 土地價值
• 建築狀態
• 區域趨勢
• 再開發風險
• 長期轉售可能性

對於大額長期投資尤其重要。

總結

在日本買房，不只是選擇一個漂亮的住所。

真正重要的是：

• 土地價值
• 建築壽命
• 地段
• 長期需求
• 轉售潛力

日本房地產最大的特點之一，就是：

「土地往往比建築更值錢。」

理解這一點後，買家才能更聰明地做出長期投資決策，並更好保護未來資產價值。

資料來源：日本國土交通省 社會資本整備審議會小委員會參考資料（拆除住宅的平均屋齡，依住宅・土地統計調查推估）、日本國稅廳「耐用年數（建物／建物附屬設備）」