大阪房價怎麼看？成交價、開價、新建案與地價的統計數據解讀

指南

截至2026年9月29日，大阪房價的主要統計顯示，2026年第二季（四至六月）的成交價與今年的地價都高於一年前：大阪市二手公寓大廈這一季的平均成交價比去年同期高8.7%，大阪府的住宅地價在2026年的兩項官方調查中也都再度上升。^[1]^[2]^[3] 但最新的月度數字比較弱：大阪市2026年七月、八月的平均成交價都低於去年同月，而八月新上市物件的平均開價仍比一年前高17.8%。^[4]^[5] 本文說明每一種統計各自衡量什麼，以及看到一個物件時該拿哪個數字來對照；文中不做任何預測。

先分清楚：成交價、開價、建商開價、價格指數與地價

大阪房市常被引用的數字，各自衡量的東西不同，很容易混在一起。看任何一個數字之前，先確認它屬於下面哪一種：

統計	衡量的是什麼	來源與頻率
二手住宅的成交價	向區域物件流通網路申報的二手住宅買賣契約價格	近畿REINS，每月與每季
新上市物件的開價（刊登價）	二手住宅新掛出來時的開價	近畿REINS，每月
新建案的開賣價（建商開價）	建商推出新建公寓大廈住戶時的開價	不動產經濟研究所，每月與每半年
不動產價格指數（住宅，大阪府數列）	經品質調整的成交價格指數，2010年平均＝100	日本國土交通省，每月
地價	選定地點每平方公尺的土地價格	國土交通省（以1月1日為準）與大阪府（以7月1日為準），各一年一次

開價是賣方希望賣到的價格；成交價是買方同意支付的價格；建商開價是建商為新住戶訂出的價格；地價則不含建物。同一個月裡，它們可能朝不同方向變動。

二手公寓大廈的成交價：買方實際付了多少

近畿REINS是關西地區不動產仲介業者共用的物件流通網路。它公告的是向它申報的成交的平均值，沒有針對物件之間的差異做調整。^[6]

2026年第二季（四至六月）。 大阪市共申報1,356件二手公寓大廈（中古屋）成交，比去年同期少9.2%。平均成交價為4,523萬日圓，上升8.7%；平均專有面積60.86㎡，平均屋齡約26年。換算每平方公尺，平均為74.30萬日圓，上升6.0%。^[1] 從2015年第四季（十至十二月）算起，這已是大阪市平均成交價連續43季高於前一年同季。^[7]

大阪市以外，大阪府北部（淀川以北、大阪市以外的市町，例如豐中市、吹田市、茨木市、高槻市）平均為3,447萬日圓，上升9.6%；面積較大，平均75.05㎡，屋齡約30年。^[8] 同一季，大阪市的二手獨棟住宅走向相反：成交281件，平均3,590萬日圓，下跌6.2%。^[9]

2026年七月與八月。 本文發表前公告的最近兩個月，呈現的是另一番景象。七月，大阪市二手公寓大廈的平均成交價為4,241萬日圓，比2025年七月低5.8%。八月共申報382件成交，比去年同月少8.6%，也是成交件數連續第七個月低於2025年同月；平均成交價為4,263萬日圓，下跌6.2%，每平方公尺平均70.84萬日圓，下跌7.1%。^[4]

全市平均包含所有價格帶。若您鎖定的是市中心各區價位較高的物件，下一節那幾個區的數字才是較貼近的參考。

成交物件的組成，如何牽動大阪市的平均值

近畿REINS也把大阪市分成兩組：中心六區（中央區、北區、西區、福島區、天王寺區、浪速區），以及其他18區。^[10]

二手公寓大廈	2025年8月成交件數	2026年8月成交件數	2026年8月平均成交價	與2025年8月相比
中心六區	227	156	6,225萬日圓	下跌0.8%
其他18區	191	226	2,908萬日圓	上升16.8%

中心六區的平均幾乎沒動，其他18區的平均上升，全市平均卻下跌。原因在於成交物件的組成：中心六區在2025年8月約佔全市申報成交的54%（418件中的227件），到2026年8月僅佔約41%（382件中的156件）。^[11] 價位較高的區成交變少，把全市平均拉了下來。

反過來也一樣。這些平均值沒有經過品質調整，所以像第二季那樣的上升，也可能有一部分僅是反映那段期間剛好成交了哪些物件。^[6] 看任何大阪房價數字時，值得養成一個習慣：平均值會隨「成交了什麼」而變動。比較時要條件相近，也就是同一個區或同一組區、相近的面積與屋齡，並且看好幾個月，而不是單看一個月。

開價與成交價：兩個數字為何走向不同

2026年8月，大阪市新上市的二手公寓大廈有1,985件，比去年同月多15.8%，平均開價為5,602萬日圓，上升17.8%。^[5] 同一個月，平均成交價是4,263萬日圓，下跌6.2%。^[4] 兩者走向相反。而且這兩個平均涵蓋的物件也不同：中心六區佔新上市物件的約54%（1,985件中的1,080件），卻僅佔成交的約41%。^[5]^[11] 因此兩者之間的差距，並不是您在任何一間物件上可以期待的議價空間。

近畿REINS在第二季的季報中指出，就整個近畿圈（關西）而言，二手公寓大廈的開價上升明顯，成交價則上升較緩；隨著業者收購後再售等物件增加，賣方的定價偏強勢，兩者的差距正在擴大。^[12] 看到開價時，請向仲介索取同一區域條件相近物件的近期成交價，而不僅是其他物件的開價。

新建公寓大廈：看建商開價

不動產經濟研究所統計的是新推出銷售的新建公寓大廈住戶。這些是建商開價，不是成交價，而且都是全新物件，所以不能直接拿來與二手的數字比較。

2026年上半年（一至六月），大阪市共推出2,773戶新建案住戶，比去年同期多15.5%。平均價格為4,813萬日圓，下跌2.9%；每平方公尺平均115.9萬日圓，上升0.2%。推出當月就簽約的比例（首月簽約率）為79.2%。此統計包含投資用途的物件，定期借地權的住戶另行統計。^[13] 平均價格下跌、每平方公尺單價卻上升，是因為推出住戶的平均專有面積變小了：平均41.5㎡，一年前為42.8㎡。^[14] 這也是為什麼除了平均總價，也要看每㎡單價與面積。

單月的新建案數字因為戶數少，可能大幅擺動。2026年8月，大阪市僅推出182戶，平均5,210萬日圓（上升18.4%），每平方公尺114.0萬日圓（上升20.5%）。整個近畿圈推出517戶，是1993年以來八月份最低的數字。^[15] 在這樣的規模下，月平均在很大程度上取決於當月推出了哪些建案。

國土交通省的不動產價格指數：經品質調整的數列

國土交通省的不動產價格指數（住宅）以統計方法（特徵價格法，hedonic）調整成交物件在地點、屋齡等條件上的差異，因此較不受上述組成問題影響。它根據政府的不動產成交價格資料（主要來自問卷調查）編製，公寓大廈的數列主要涵蓋二手物件。^[16]

2026年9月29日以前公告的最新數字是2025年12月。季節調整後（去除一年之中規律性的起伏），以2010年平均為100，大阪府的公寓大廈指數為233.1，京阪神圈（京都、大阪、兵庫）為224.2，全日本為225.1。^[17] 指數較高，代表該地區自2010年以來的上升幅度較大，不代表價格水準較高。在未經季節調整的原始數列上，大阪府公寓大廈指數2025年12月約比2024年12月高13%；這僅是單一月份，2025年一至十一月的年增幅約在5%到10%之間。^[18] 這些都是速報值，初次公告後3個月內會修正。^[17]

這個指數並非即時。2026年9月28日，國土交通省表示，原定2026年9月30日公告的2026年6月與第二季數字，因為正在確認計算所用程式的錯誤而延後；2026年一至五月的公告也已延後，新的日期尚未確定。^[19] 在恢復公告之前，這個指數告訴您的是2025年的情況，而不是2026年。

地價：2026年的兩項官方調查

日本每年有兩項官方調查，為選定的地點評定土地價格。國土交通省的「地價公示」（日文「地価公示」）以每年1月1日為準；由各都道府縣知事辦理的「都道府縣地價調查」（日文「地価調査」）則以7月1日為準。國土交通省說明，兩者在調查時點與地點上互相補充。^[20] 名稱相近，但與台灣的「公告地價」「公告土地現值」是不同的制度。

以2026年1月1日為準： 大阪府住宅地的平均變動率為+2.8%（前一年+2.3%）；大阪市為+6.5%。^[2]
以2026年7月1日為準（2026年9月16日公告）： 大阪府住宅地平均+3.0%（前一年+2.7%）。大阪市平均+6.7%（前一年+6.1%），北大阪地區+4.1%，東部大阪地區+1.8%，南大阪地區+1.2%。^[3] 兩項調查中，府內住宅地都是連續第5年上升。^[2]^[3]

上升並不平均。住宅地上升最快的區是天王寺區（10.7%）、中央區（9.6%）與福島區（9.3%）。另一端，在可與前一年比較的479個住宅地點中，有52個（10.9%）下跌；以市町村來看，跌幅最大的是岬町（-2.2%），大阪府也指出，部分交通較不便的地區價格仍在下跌。^[21]

地價反映的是土地的價值，不是一戶公寓的價格。公寓大廈住戶的價格，還取決於建物的屋齡、面積、管理狀況，以及所在樓層。

這些數據的限制

涵蓋範圍。 近畿REINS僅統計在它登錄的物件：會員依仲介契約受託的物件，以及會員自己出售或代理銷售的物件。它也註明，自2025年1月起的系統變更可能影響了所記錄的成交件數。^[6] 上文比較的兩個年份都在這項變更之後；更早年份的成交件數可能無法完全比較。
平均值。 二手與新建案的數字都是平均值，會隨成交或推出物件的組成而變動。價格指數有做品質調整，地價調查則是每年比較相同的地點。
時效。 價格指數落後數個月，目前還延後公告；地價一年僅取一個時點；月度數字僅涵蓋單一月份。
匯率。 如果您的收入是日圓以外的貨幣，日圓的變動會改變日圓房價對您的實際意義，方向可能有利也可能不利。這些統計都沒有考慮這一點。

什麼情況下，這個解讀就不再成立

本文的解讀是：截至2026年9月29日，第二季的二手成交價與地價都高於一年前，而最近兩個月的二手成交價則較低。這個解讀可能因以下情況而改變：

之後各季的數字低於一年前同季，而且不僅是全市，連各組區內也是如此。
您看的是中心各區。 八月中心六區的平均比一年前低0.8%，而且是其他18區平均的兩倍以上。^[10] 請用您所看區域的數字，而不是全市數字。
您要買的是新建案、獨棟住宅或整棟建築。 新建公寓大廈請以建商開價為參考。近畿REINS也公告二手獨棟住宅的成交價；若標的的價值有很大一部分來自土地，地價調查比公寓大廈的平均值更重要。
國土交通省恢復公告價格指數時。 2026年的數字將顯示，經品質調整的指標是否與上述平均值一致。
之後的報告顯示開價與成交價的差距進一步拉大。 差距擴大的說法針對的是整個近畿圈；請與您所看區域相近物件的成交價對照。