東京公寓的價格，換算成每平方公尺是多少？截至2026年9月24日已公布的最新數字是：2026年8月在東京23區成交的中古公寓（二手公寓；本文的「公寓」指日文的「マンション」，包括電梯大樓），平均每平方公尺約133萬日圓，較去年同月低0.3%（發布機構形容為大致持平），背後是1,265件回報的成交。^[1] 在拿這類數字判斷某個物件的開價、或判斷整個東京房地產市場之前，請先確認三件事：它是成交價、開價還是新建案的價格；是平均值還是指數；背後有多少件成交。

本文說明如何閱讀日本主要的公開統計。內容只描述過去的數字，不預測房價走勢。

四種統計，回答四個不同的問題

本文介紹四種公開統計。它們衡量的對象不同，公布的時程也不同。

統計	發布機構	衡量的價格	數字對應的月份	截至2026年9月24日已公布的最新月份
中古公寓成交	東日本不動產流通機構（REINS），由日本國土交通大臣指定的公益財團法人	向REINS回報的成交中，買賣雙方談定的價格	回報成交的月份	2026年8月
中古公寓新刊登物件	REINS	新刊登待售公寓的開價	物件刊登的月份	2026年8月
新建案	不動產經濟研究所，民間研究公司	開發商為新推出住戶訂定的售價（訂價，非成交價）	住戶推出銷售的月份	2026年8月
住宅不動產價格指數	日本國土交通省（MLIT）	經品質調整的成交價格指數，不是以日圓計的價格	交易的月份	2025年12月

REINS是會員不動產仲介業者登錄待售物件、回報成交的網路。它的公寓數字只計入以中古公寓登錄的物件，沒有經過這個網路的買賣不會出現在統計中。^[2][3]REINS在次月10日前後公布各月的數字。^[4] 不動產經濟研究所統計的是當月推出銷售的新建住戶，價格是開發商訂定的售價（訂價），不是成交價；它的月報在次月的中旬或下旬發表。^[5]

這些數字不能互相替代，彼此的差距也不是固定的。2026年7月，東京23區新建案的平均單價約為每平方公尺364萬日圓，約是同月23區中古公寓成交均價136萬日圓的2.7倍；到了2026年8月，23區新建案的平均約為212萬日圓，約是中古公寓成交均價133萬日圓的1.6倍。^{[6][7][8][1][9]} 兩個數字都沒有錯：它們描述的是不同的公寓、不同的地點，定價方式也不同。把兩者相除，並不能告訴您新公寓比條件相當的舊公寓貴多少。

開價與成交價，可能往不同方向變動

REINS的月報沒有公布23區合計的新刊登數字，所以本節改用東京都整體的數字，也就是23區加上多摩地區（23區以外、不含島嶼的東京都其他地區）。^[10][11] 2026年8月，東京都新刊登的中古公寓平均開價約為每平方公尺164萬日圓，較去年同月高14.7%；當月回報成交的公寓平均約為每平方公尺119萬日圓，較去年同月低0.8%。與2025年8月相比，新刊登件數增加21.8%，為9,418件；成交件數減少18.7%，為1,562件；月底的在庫（掛牌中物件）增加21.3%，為28,082件。^[10]

也就是說，拿2026年8月和2025年8月相比，開價的平均上升，成交價的平均則小幅下降。這兩個平均值來自不同的公寓群，所以兩者的差距不能解讀為議價空間。如果想替某個物件的開價找參照，它的每平方公尺開價，在性質上比較接近同一地區、同一月份的新刊登平均，而不是成交平均。^[12]

平均值會隨「剛好成交了哪些公寓」而變動

REINS的每平方公尺價格，是當月回報成交的公寓的平均值，沒有調整物件之間的差異。^[2] 如果某個月成交的公寓中，通常單價較低的物件（例如屋齡較高的）比例較多，即使條件相當的公寓並沒有變便宜，平均值也可能下降。

都心三區（千代田區、中央區、港區）可以看出平均值能變動多少。在到2026年8月為止的十三個月中，2026年5月是這個區域月平均單價最低的月份。^[13]

都心三區	平均成交單價（每平方公尺）	年增率（較去年同月）	平均屋齡	回報成交件數
2026年5月	220萬日圓	−8.5%	25.7年	198
2026年6月	223萬日圓	−4.0%	21.8年	223
2026年7月	239萬日圓	+0.9%	20.7年	228
2026年8月	247萬日圓	+4.1%	22.9年	154

2026年5月成交的公寓，平均屋齡比之後幾個月高，平均價格也較低。但這些數字無法顯示差距中有多少來自屋齡：面積、樓層，以及在三區之內的位置也每月不同；而且2026年8月的屋齡和價格都比2026年7月高。^[14] 單月的變動，請當成可能是成交組合的變化，而不是價值已經改變的證明。

指數會調整組合的差異，但告訴您的是變化，不是價格

日本國土交通省的住宅不動產價格指數，編製方式不同。它使用的成交價格，是國土交通省從不動產登記的異動找出交易，再以問卷向交易當事人收集而來。一種稱為特徵價格法（hedonic approach）的統計方法，會調整地點、屋齡、面積等差異。指數涵蓋民間之間的交易，以2010年平均為100。由於以登記的所有權移轉為基礎，其中的公寓指數主要反映中古物件。數字通常在所描述月份的約三個月後公布，並在之後三個月內修正。主要公布的是季節調整後的數字，未經調整的數字也一併公布。^[15] 國土交通省指出，住宅交易在日本會計年度末的二月和三月較為活絡，之後會趨緩。^[16]

截至2026年9月24日可取得的東京都整體公寓指數，最新是2025年12月的速報值：季節調整後為234.8，較上月高0.8%。^[17] 以這個水準來看，經品質調整後的價格約為2010年平均的2.3倍。^[18] 這個指數不會給出以日圓計的每平方公尺價格，它描述的是過去的變化，不是預測。

這個指數的公布也延遲了。2026年8月27日，國土交通省宣布：原定當月月底公布、涵蓋2026年5月的數據，因計算指數所用的程式出現問題而延後；原定自2026年4月起陸續公布的2026年1月至2026年4月數據也已延後，新的公布日期尚未決定。^[19] 因此截至2026年9月24日，還無法用這個指數確認2026年房價的變動。

平均值還是中位數：高價住戶會把平均值拉高

不動產經濟研究所也公布新建案的中位數價格，也就是把所有住戶依價格排列後，位在正中間的價格。該研究所說明，中位數比平均值較不容易受到面積很大、價格很高，或面積很小、價格很低的住戶影響。2026年上半年，東京23區推出銷售的新建住戶，每戶平均價格約1億4,250萬日圓，中位數約1億2,150萬日圓，相差約2,100萬日圓。2023年上半年，都心推出極高價的住戶時，兩者的差距曾擴大到約4,570萬日圓。^[20] 這些是每戶的價格，不是每平方公尺的單價。當平均值明顯高於中位數時，在把平均值當成典型價格之前，值得先問：統計中包含了哪些高價住戶？

按月看東京公寓的房價走勢

單一月份的數字，不論上升或下降，本身能說明的事情都有限。下表列出REINS摘要報告中，2025年8月至2026年8月每個月東京23區中古公寓的成交均價。^[21][22]

月份	平均成交單價（每平方公尺）	月增率（較上月）	年增率（較去年同月）
2025年8月	133萬日圓	+0.7%	+18.9%
2025年9月	132萬日圓	−1.2%	+14.6%
2025年10月	135萬日圓	+2.7%	+17.3%
2025年11月	131萬日圓	−3.0%	+11.2%
2025年12月	136萬日圓	+3.6%	+15.1%
2026年1月	138萬日圓	+1.4%	+11.3%
2026年2月	133萬日圓	−3.0%	+12.9%
2026年3月	136萬日圓	+2.0%	+11.8%
2026年4月	137萬日圓	+1.0%	+10.1%
2026年5月	131萬日圓	−4.5%	+2.0%
2026年6月	131萬日圓	−0.1%	+1.5%
2026年7月	136萬日圓	+3.5%	+2.7%
2026年8月	133萬日圓	−2.3%	−0.3%

有三點值得注意。第一，月平均一直落在約131萬至138萬日圓之間，在表中的十三個月裡，月增率有九次在正負之間切換。第二，年增率在2026年5月從兩位數降到低個位數；REINS指出，2026年8月是自2020年4月以來、76個月來首次較去年同月下降。^[22] 第三，年增率是拿某個月和一年前的同月比較，因此也取決於一年前那個月本身的高低。看2025年的兩位數上升時，和看2026年8月的小幅下降時，都需要同樣的謹慎。

新建案的平均值在這兩個月變動得更大，因為它取決於開發商推出了哪些建案。2026年7月，東京23區新建案的每平方公尺平均價格較去年同月高73.7%；在首都圈（一都三縣：東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣），該研究所稱每戶平均價格與每平方公尺平均單價都創下紀錄，後者約為237萬日圓，較去年同月高50.8%。該研究所把平均價格創下紀錄的原因，歸於23區內的大型建案開始銷售。^[6] 2026年8月，同一地區推出1,140戶，平均每平方公尺約144萬日圓，較去年同月低9.1%。^[8] 這些是不同月份推出的不同住戶的平均，並不是在衡量同一批公寓價值的變化。

看清一個數字背後有多少件成交

2026年8月，都心三區回報的中古公寓成交為154件，較去年同月少38.9%，是到2026年8月為止的十三個月中最少的；這段期間該區每月的成交件數在154件到298件之間。^[14][13] 也就是說，該區2026年8月的+4.1%，建立在這段期間最少的成交件數上。成交件數這麼少時，高價或低價公寓所占比例一改變，就可能明顯推動平均值。國土交通省對自己的指數也同樣謹慎，把根據少量樣本得出的數值標示為參考值。^[23]

件數本身也需要留意。REINS註明，為了讓成交的回報更確實，它自2025年1月起修改了系統，這可能影響了計入的成交件數。2025年8月東京23區的成交件數年增59.3%，比較的是系統修改後的一個月與修改前的一個月；2026年8月年減20.6%，比較的則是修改後的兩個月。REINS並未說明影響有多大。^[24]

比較之前，先對齊地區和月份

• 地區。 「東京」可能指東京23區、包括多摩地區在內的東京都整體，或是REINS與不動產經濟研究所在主要數字中採用的首都圈（一都三縣）。例如2026年8月，REINS的首都圈平均成交單價約為每平方公尺82萬日圓，東京23區則約為133萬日圓。^[11]
• 月份。 在2026年9月24日，REINS與新建案的最新數字是2026年8月，國土交通省指數的最新數字卻是2025年12月。^[4][5][19] 把各自「最新」的數字並排，比較的其實是不同的月份。
• 修正。 國土交通省最初公布的是速報值，之後三個月內會修正。^[15] 保存任何數字時，請一併記下它的公布日期。

這些統計不夠用的時候

• 國土交通省延後的數據公布之後。 經品質調整的2026年指數，可能呈現與REINS平均值不同的樣貌，因為兩者的編製方式不同。屆時請把它一起納入，不要只依賴單一統計。
• 您要為某一間特定的房子估價。 任何平均值或指數，都無法決定某一間公寓的價格。就公寓而言，國土交通省的指數把面積、所在樓層、到最近車站的距離、屋齡、是否曾翻修，以及是否朝南等，視為影響價格的特徵，而這些條件每一間都不同。^[25]
• 您用其他貨幣來衡量。 本文的每一項統計都以日圓計，沒有一項能顯示資金以其他貨幣持有的買方所面對的價格變化。

看任何東京房價數字時，要問的五個問題

• 這是成交價、開價，還是新建案的價格？
• 涵蓋哪個地區：東京23區、東京都整體，還是首都圈（一都三縣）？
• 描述的是哪個月份？什麼時候公布？
• 是平均值、中位數，還是指數？
• 背後有多少件成交或多少戶？比較的是上個月，還是去年同月？

如果引用數字的人回答不了這些問題，請向對方索取出處。本網站物件頁面上的價格是賣方的開價，所以最接近的比較對象是本文開頭表格的第二列（新刊登物件），而不是第一列（成交）。關於東京的其他資訊，可以參考我們的東京指南。

資料來源

1. 東日本不動產流通機構（REINS）：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度》（2026年8月月報摘要），2026年9月10日發布，日文
2. REINS：《月例速報 Market Watch 2026年8月度（データ）》（2026年8月月報資料：統計對象的說明），2026年9月10日發布，日文
3. REINS：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度》（封面及第9頁「關於REINS」），2026年9月10日發布，日文
4. REINS：《月例速報 Market Watch サマリーレポート》（月報摘要），2026年7月10日發布（2026年6月）、2026年8月10日發布（2026年7月）、2026年9月10日發布（2026年8月），日文
5. 不動產經濟研究所：《首都圏 新築分譲マンション市場動向》（首都圈新建公寓市場動向），2026年7月，2026年8月20日發布、2026年8月，2026年9月17日發布，日文
6. 不動產經濟研究所：《首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年7月》（首都圈新建公寓市場動向，2026年7月），2026年8月20日發布，日文
7. REINS：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度》（2026年7月月報摘要），2026年8月10日發布，日文
8. 不動產經濟研究所：《首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年8月》（首都圈新建公寓市場動向，2026年8月），2026年9月17日發布，日文
9. 本文依上述資料的原始數值計算（363.8 ÷ 135.77 與 212.2 ÷ 132.69，單位為每平方公尺萬日圓）。
10. REINS：《月例速報 Market Watch 2026年8月度（データ）》（2026年8月月報資料：東京都的成交、新刊登與在庫），2026年9月10日發布，日文
11. REINS：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度》與資料（2026年8月月報摘要與資料），2026年9月10日發布，日文；不動產經濟研究所：2026年7月月報（調查地區），日文
12. 本文對上一則資料中REINS數字的解讀。
13. REINS：《月例速報 Market Watch 2026年8月度（データ）》（2026年8月月報資料：都心三區十三個月的成交），2026年9月10日發布，日文
14. REINS：《月例速報 Market Watch 2026年8月度（データ）》（2026年8月月報資料：都心三區的成交），2026年9月10日發布，日文
15. 日本國土交通省：Methodology of Japan Residential Property Price Index（住宅不動產價格指數的編製方法，英文版）；《不動産価格指数（住宅）の作成方法》（日文版，含主要反映中古公寓的說明）；日本國土交通省：《不動産価格指数（令和７年１２月・令和７年第４四半期分）を公表》（2025年12月不動產價格指數），2026年3月31日發布，日文
16. 日本國土交通省：Methodology of Japan Residential Property Price Index（住宅不動產價格指數的編製方法：計算模型一節），英文
17. 日本國土交通省：《不動産価格指数（令和７年１２月・令和７年第４四半期分）を公表》（2025年12月不動產價格指數），2026年3月31日發布，日文
18. 本文依上一則資料的指數值計算（234.8 ÷ 100）。
19. 日本國土交通省：不動產價格指數網頁，含2026年8月27日的通知〈「不動産価格指数」の公表延期について〉（延後公布），2026年9月10日的保存版，日文
20. 不動產經濟研究所：《首都圏マンション 戸当たり価格と専有面積の中央値の推移 2026年上半期》（首都圈公寓每戶價格與專有面積中位數的變化，2026年上半年），2026年8月13日發布，日文
21. REINS：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度》（2026年8月月報摘要：東京23區每月的每平方公尺成交單價），2026年9月10日發布，日文
22. REINS：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度》（2026年8月月報摘要：首都圈各區域的成交動向），2026年9月10日發布，日文
23. 日本國土交通省：《不動産価格指数（令和７年１２月・令和７年第４四半期分）を公表》（2025年12月不動產價格指數：關於樣本數少的註記），2026年3月31日發布，日文
24. REINS：《月例速報 Market Watch 2026年8月度（データ）》（關於系統修改的註記），2026年9月10日發布，日文；同《サマリーレポート 2026年8月度》（東京都區部的成交件數），日文
25. 日本國土交通省：《不動産価格指数（住宅）の作成方法》（公寓所採用的物件特性一覽表），日文