日本買房注意事項，有不少不在房子本身，而在交易怎麼進行：仲介站在什麼立場、手續費怎麼算，管理費和修繕積立金會不會調漲，沒去看屋時怎麼補，將來想賣時要花多少時間，災害的風險怎麼查，文件以哪一種語言為準，以及稅金、在留資格和匯款該問誰。本文把這7件事各整理成「先知道什麼」和「向誰確認」，資料截至2026年9月17日。日本買房要三思，要三思的不只是房子，也包括這些交易上的細節。

先看一覽：7件事與確認的對象

事項	先知道的事	向誰確認
仲介	廣告會標示業者是賣方、代理還是仲介；仲介手續費有法定上限	在日本負責交易的不動產公司
管理費與修繕積立金	買的時候的金額不一定固定	仲介（請賣方提供管理資料）
沒去看屋就買	遠端可以補一部分，但不是全部	仲介、做建物狀況調查的建築師
將來要賣	成交需要時間，因地區、屋齡和管理而不同	仲介（同一棟、附近的成交紀錄）
災害的風險	用地址就能先查淹水等風險；地震另外確認	先自己查，再請仲介說明
語言與文件	國土交通省建議業者與顧客約定以日文為正本、譯文作為參考	仲介、口譯、司法書士等專家
稅金、在留資格與匯款	本文不說明內容	稅理士、入管業務的專家、銀行

仲介：先弄清楚對方的立場與手續費

看廣告上的「取引態樣」。 日本的不動產廣告，會標示刊登廣告的公司是「賣方（売主）」、「代理」還是「仲介（媒介）」，這叫做「取引態樣（取引態様）」。依日本公益財團法人不動產流通推進中心的網站「不動產ジャパン」的說明，需不需要付仲介手續費，和取引態樣有關；日本的不動產公正取引協議會聯合會的冊子也說明，廣告的取引態樣是仲介時，要付仲介手續費（媒介報酬）給仲介公司。^[1]您自己委託的仲介公司，報酬在什麼條件下發生、付多少，請在委託時確認。

手續費有上限，但不是一定照上限收。 依日本的宅地建物取引業法，不動產公司可以收的報酬額，由國土交通大臣以告示訂定，不能超過。不動產ジャパン也提醒，法令訂的是上限，並不是當然可以收到上限。^[2]本文不寫金額和算法；請在委託之前，請仲介說明這筆交易的手續費怎麼算、什麼時候付。

查得到業者的免許。 依不動產ジャパン的說明，在日本以不動產買賣或仲介為業的公司，需要宅地建物取引業的免許（以下稱宅建業免許）。^[3]日本國土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」，可以用公司名稱查宅建業免許的有無、代表者、所在地，以及免許是國土交通大臣還是都道府縣知事核發的。^[4]免許號碼的括號裡，填的是免許的更新次數加1；免許每5年更新一次，數字越大，表示取得免許後經過的年數越長。不動產ジャパン也提醒，這僅是選擇公司時的參考，更新次數少的公司，也可能很有經驗。^[5]

一般購屋者透過不動產公司買時，簽約前有「重要事項說明」。 買賣契約成立之前，不動產公司要由宅地建物取引士（以下稱取引士），交付記載重要事項、並由取引士記名的書面，再口頭說明。^[6]這份書面在符合條件時，也可以用電子方式提供（見後面「沒去看屋就買」一節）。在台灣接洽的窗口，和在日本實際負責交易、做重要事項說明的公司，不一定是同一家；請先確認是哪一家公司。

向誰確認： 仲介。取引態樣是什麼、手續費的算法與付款時間、由哪一家公司的取引士做重要事項說明。仲介的說明，也可以向另一家不動產公司，或稅理士、建築師等第三方對照。

管理費和修繕積立金：不一定維持買的時候的金額

在日本買大樓的一戶，除了房價，通常每個月還要繳管理費和修繕積立金（為了將來外牆、屋頂等的計畫性修繕而累積的錢）；大樓的管理，由買下各戶的屋主組成的「管理組合」負責。^[7]看物件時，看到的是現在的金額，將來可能會變。

計畫檢討後可能調高。 國土交通省的修繕積立金指引寫到，即使採用從一開始就平均存的「均等積立方式」，長期修繕計畫檢討之後，也可能需要調高；指引並建議，不論哪一種存法，都要定期（大約每5年）檢討計畫，再重新訂出修繕積立金的金額。指引也提到，採用一開始少、之後逐步調高的方式時，曾有要調高時屋主之間無法達成共識、導致修繕積立金不足的例子。^[8]

中古屋可以先拿資料。 國土交通省給購屋者的手冊說明，可以透過仲介請賣方提供大樓的管理資訊；手冊的確認表，也列了管理費和修繕積立金有沒有變更的預定、預定調高多少。不過，有些大樓能公開的資訊有限。^[9]

向誰確認： 仲介。長期修繕計畫、最近幾年的總會紀錄、管理費與修繕積立金今後的調整預定。

沒去看屋就買：遠端能補的與補不了的

住在台灣，要為了看一間房子飛好幾趟並不容易。不動產ジャパン的看屋說明建議，換不同的時段、平日和假日去看周邊，雨天則可以看出排水不好的地方。^[10]自己去不了的時候，可以請仲介在不同時段拍照或錄影，補上一部分；但照片和影片很難完整掌握現場的狀況。

重要事項說明也有線上的方式。 國土交通省自2021年3月30日起，正式開始買賣的線上重要事項說明（IT重說）；2022年5月18日起，重要事項說明書和契約時的書面等，也可以用電子方式提供。兩者是不同的制度，都要在符合規定的條件、並取得對方（包括買方在內的當事人）同意後才能使用；也仍然可以選擇面對面說明和紙本。^[11]

建物的狀態可以請專家看。 買中古屋時，可以問仲介能不能做「建物狀況調查」（インスペクション）：由完成日本政府登錄的機構所舉辦講習的建築師，以目視和測量等方式，檢查結構上主要的部分和防止雨水滲入的部分。調查的結果，不表示這間房子沒有任何瑕疵；由買方安排調查時，需要先取得賣方的同意。^[12]

向誰確認： 仲介。能不能用視訊帶看、在不同時段補拍，以及能不能做建物狀況調查。

將來要賣：成交需要時間

買之前，也先想好將來怎麼賣。

成交的天數。 REINS是日本不動產業者之間的物件檢索系統，受託仲介的業者把物件登錄後，其他業者也能看到。^[13]依東日本不動產流通機構的統計，2025年在首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）成交的中古大樓住宅，從在REINS登錄到成交的天數為82.5天（2025年全年的統計值）。^[14]這僅計算有成交的物件，沒有賣出或撤下的物件不在裡面。

人口與空屋。 日本國勢調查的人口速報值，2025年10月1日為1億2305萬人，比2020年減少309.7萬人（2.5%）。^[15]2023年10月1日，全國的空屋有900.2萬戶，空屋率13.8%；這包含出租用、出售用的住宅，也包含透天和出租公寓，並非僅計算分售的大樓。^[16]

這些都是全國或首都圈的整體數字，不代表個別物件好不好賣；看個別物件時，地區、屋齡和管理的狀況也要一起比較。以台幣衡量買入的成本和賣出的所得時，換匯的時間點和匯率，也會影響換算的結果。

向誰確認： 仲介。同一棟或附近、屋齡相近的物件的成交紀錄，以及這些物件從開始銷售到成交花了多久（這和上面REINS的「登錄到成交」不是同一個指標）。

災害的風險：出價前先用地址查

先自己查。 日本國土交通省和國土地理院的「ハザードマップポータルサイト」（災害潛勢地圖入口網站），由兩部分組成：「重ねるハザードマップ」可以把洪水、土砂災害（如土石流、崩塌）、暴潮、海嘯等風險資訊疊在同一張地圖上，輸入地址就能查那個地點；「わがまちハザードマップ」則連到各市町村製作的潛勢地圖。^[17]網站僅提供日文；國土交通省的防災入口網站有繁體中文版，可以從那裡連到這個網站。^[18]

避難和水防法上的水災地圖，請看市町村的版本。 網站的說明寫到，「重ねるハザードマップ」是國家和都道府縣等機關做的災害風險資訊，不是市町村依水防法製作的水災潛勢地圖；實際避難時，要看市町村的地圖。^[19]

重要事項說明裡也會出現。 2020年8月28日起，日本不動產交易的重要事項說明，加入了「物件在依水防法製作的水災潛勢地圖上的位置」。國土交通省的指引也提醒業者，要注意不讓對方因為物件不在淹水預想區域內，就誤以為沒有水災的風險。^[20]

地震另外確認。 不動產ジャパン提醒，建物即使蓋得堅固，周邊的地盤軟弱時，維生管線也可能無法使用，因此要查想買的地區的防災資訊。國土交通省給購屋者的確認表，也把大樓的竣工年列為確認項目，作為是否在新耐震基準適用以前所建的一個目安。^[21]竣工年只是入口；這棟大樓適用哪一套耐震基準、有哪些相關資料，請向仲介或建築師確認。

向誰確認： 先自己用地址查，再請仲介說明物件在市町村地圖上的位置、竣工年和耐震的相關資料，以及管理組合有沒有防災上的準備。

語言與文件：先確認以哪個版本為準

國土交通省的建議。 國土交通省2017年給不動產公司的國際應對實務手冊，在建議以日本的法院作為契約約定的管轄法院的脈絡下，也建議仲介契約書、重要事項說明書、買賣契約書等文件，和顧客約定以日文為正本；能翻成外文時，以參考譯文的方式交付，有助於顧客理解。^[22]這是給業者的建議，不是法律的規定。拿到中文或英文的譯文時，哪一個版本為準，請在簽約前向仲介確認。

面積的寫法也不同。 日本廣告上的面積，原則上以牆壁中心線量出（壁芯），陽台不算在內；但中古大樓住宅，有時會標示登記簿上以牆壁內側量出的面積（內法）。台灣的成屋買賣定型化契約，買賣範圍則包含共有部分的持分面積（也就是公設）。兩者不能直接比較，標示的是哪一種算法，請向仲介確認。^[23]

向誰確認： 仲介。有沒有參考譯文、重要事項說明書能不能提前寄來先看、說明時能不能安排口譯；登記需要哪些證明文件，請問負責登記的司法書士。

稅金、在留資格與匯款：本文不說明，請直接問專家

稅：僅列名稱。 可能涉及的主要稅目包括：取得時的不動產取得稅、登錄免許稅（登記時）、印紙稅（買賣契約書等）；持有期間的固定資產稅，以及都市計畫稅（有些地方不課）；出售時讓渡所得（出售不動產等的所得）的所得稅。^[24]是否適用、稅額和計算方式依物件和個人的情況而不同，本文不寫，請向日本的稅理士確認。

在留資格：是另一個手續。 在日本買不動產，和取得在留資格是不同的手續。和在留資格有關的問題，請向出入國在留管理廳或辦理入管申請業務的專家確認；本文不說明在留資格的內容。^[25]

匯款與申報。 從台灣匯款的路徑和時間、匯率變動對付款的影響、取得後要不要向日本政府提出報告，也請在出價前向仲介、銀行和專家確認；台灣這邊要不要申報，請問台灣的會計師和銀行。

想避免日本買房後悔？先看這幾種情況

• 能自己多次到現地，或懂日文、有口譯： 看屋和語言這兩項的負擔比較輕。
• 短期內沒有出售的計畫： 轉售的比重較低，但持有愈久，修繕積立金將來怎麼調愈要先看清楚。
• 預想的淹水較深、管理的資料拿不到，或取引態樣和手續費說不清楚： 即使房子很喜歡，也可以是暫停或重新考慮的理由。

以上是編輯部的整理，不涉及將來的漲跌或投資的成果。

帶著這份清單看物件

可以先瀏覽本站目前刊登的日本物件。遇到有興趣的物件時，把上面每一節最後的「向誰確認」整理成問題，在出價前交給仲介。

資料來源

1. 不動産広告の見方（基本編）（不動產流通推進中心「不動產ジャパン」）；住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方（日本不動產公正取引協議會聯合會）
2. ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ（日本國土交通省）；宅地建物取引業法 第46条（e-Gov法令檢索）；仲介手数料について（不動產ジャパン）
3. 不動産会社について調べる（不動產ジャパン）
4. ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ（日本國土交通省）；建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（日本國土交通省）
5. 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（日本國土交通省，2026年4月1日施行版）第6條關係；不動産会社について調べる（不動產ジャパン）
6. 重要事項説明のチェックポイント（不動產ジャパン）；宅地建物取引業法 第35条（e-Gov法令檢索）
7. マンションの修繕積立金に関するガイドライン（日本國土交通省，2024年6月修訂）；快適なマンションライフのはじまりは…マンションの管理を知ることから！（日本國土交通省，2025年3月）
8. マンションの修繕積立金に関するガイドライン（日本國土交通省，2024年6月修訂）
9. 快適なマンションライフのはじまりは…マンションの管理を知ることから！（日本國土交通省，2025年3月）
10. 現地見学時のチェックポイント（不動產ジャパン）
11. IT重説の本格運用について（日本國土交通省，2021年3月30日）；不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります（日本國土交通省，2022年4月27日）；ITを活用した重要事項説明 実施マニュアル（日本國土交通省，2024年12月）；オンラインでの不動産取引について（日本國土交通省）
12. 建物状況調査（インスペクション）活用の手引き（日本國土交通省，2024年4月）
13. ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ：「レインズ」（REINS）とは（日本國土交通省）
14. 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（東日本不動產流通機構，2026年1月20日）
15. 令和7年国勢調査 人口速報集計 結果の要約（日本總務省統計局，2026年5月29日）
16. 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要（日本總務省統計局，2024年9月25日）
17. ハザードマップポータルサイトを活用して災害に備えよう（日本國土交通省、國土地理院，2025年6月5日）；ハザードマップポータルサイト
18. 防災入口網站（繁體中文）（日本國土交通省）
19. ハザードマップポータルサイト よくある質問；新機能の説明（國土交通省、國土地理院）
20. 不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化（日本國土交通省，2020年7月17日）
21. 現地見学時のチェックポイント（不動產ジャパン）；快適なマンションライフのはじまりは…マンションの管理を知ることから！（日本國土交通省，2025年3月）
22. 不動産事業者のための国際対応実務マニュアル（日本國土交通省，2017年8月）
23. 住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方（日本不動產公正取引協議會聯合會）；不動産広告の見方（基本編）（不動產ジャパン）；成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（內政部）
24. 不動産取得税、固定資産税、都市計画税（日本總務省）；登録免許税の税額表、印紙税額の一覧表、譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）（日本國稅廳）
25. 在留資格から探す（日本出入國在留管理廳）