京都買房：町家與公寓怎麼選？從台灣持有前要確認的事

指南

在京都買房，如果您大部分時間住在台灣，公寓比較容易安排：共用部分由全體所有權人組成的管理組合負責管理。^[1]京町家（1950年以前建造、具有傳統構造的木造房子）的改修、路地裡的重建，以及空著時的照顧，多半要屋主自己找人，比較適合能定期往返京都、或已經找好管理和修繕的人。不論哪一種，房子空著的期間，最好都安排人定期巡視、通風和收信。本文整理從台灣持有京都房子之前要確認的事（資料截至2026年9月15日）；稅金、貸款和簽證不在本文範圍，請另向專家確認。

京都買房前，先了解京町家的現況

京都市所說的「京町家」，是建築基準法施行的1950年以前建造的木造建物，具有傳統的構造，以及從都市生活中產生的形態或設計。^[2]在台灣看老房子，常先看結構和將來能不能改建；看京町家，除了這兩點，還要把木造房子空著不住時的狀態一起考慮進去。

京都市2016年度的京町家調查（從外觀判定；範圍是戰前已形成市街的地區和舊街道沿線，不是全市），在調查範圍內仍然存在的40,146棟京町家中，判定5,834棟（14.5%）是空屋；前一次（2008至2009年度）調查是10.5%。^[3]2024年度的調查沒有到現場，而是用電子地圖等資料進行；報告書雖然試算了空屋的數量，但認為可信度有問題，沒有提出可以和前次比較的空屋率。^[3]

同一次2024年度的調查發現，前次被判定為空屋的京町家，之後消失（拆除等）的比例是27.0%，是前次判定不是空屋的町家（11.5%）的2倍以上。^[4]這不表示空著就一定會被拆；調查顯示的是，前次是空屋的町家，之後消失的比例比較高。

京都市在2022年度對個別指定的京町家、2023年度對指定地區內京町家的所有權人做了問卷，兩次問卷中最多人回答的困擾，都是「籌措改修、修繕的費用」。^[5]這是受指定町家所有權人的回答，不代表所有町家，但可以看出改修費用是所有權人最常見的困擾。

町家：改修、路地、補助，各有京都市的制度

以下只介紹制度的存在和大致內容。某一間房子適不適用、能做什麼工程，請委託仲介和建築師向京都市確認。

歷史建築的保存與活用條例。 京都市在2012年施行「傳統木造建物保存及活用條例」（2013年修訂後改為現在的名稱「京都市歷史的建築物保存及活用條例」），依建築基準法第3條第1項第3款，讓經過登錄、指定的建物不適用該法，改以防火、避難的措施和結構補強來確保安全。^[6]並不是所有京町家都自動適用：需要提出保存活用計畫、登錄為保存建築物，再經建築審查會同意後指定；市的手續手冊說明，從提出登錄到指定，通常需要2到3個月（不含事前諮詢的時間），消防法也仍然適用。^[6]

路地（ろーじ）裡的房子。 京都市說明，市內都市計畫區域中，沿路有建物、寬度未滿4公尺的狹窄道路（細街路）約有13,000條，總長約940公里（2011年調查時點）。面向死巷（袋路）或寬度未滿1.8公尺道路的建物，過去很難重建或大規模修繕。^[7]京都市從2014年4月起設了一套制度：在地區居民同意等一定條件下，把這類道路指定為建築基準法上的道路，讓建物可以重建。^[7]這套制度有同意和條件的要求，不是買方自己能決定的，指定後也有另外的限制；看到路地裡的町家時，請先請仲介調查面臨的道路屬於哪一種、能不能重建。

改修和耐震的補助。 京都市有補助京町家改修工程部分費用的「京町家改修補助金」（2026年度提高了補助比例和上限），每年度預算用完就停止受理，工程承攬契約的簽訂和開工，要在核定補助之後。^[8]耐震和防火的改修，則有「まちの匠・ぷらす」的補助（對象包括1950年11月22日以前開工、2層樓以下、以傳統工法建造的京町家，另有用途等條件），2026年度的申請期間是4月13日到12月25日（預算用完就提前截止），京都市表示這個擴充版的事業只辦到2026年度。^[8]補助的對象和條件各有規定，能不能用要個別確認，不必為了補助的期限而趕著決定買房。

諮詢窗口。 京町家的改修、活用、繼承等諮詢，由公益財團法人京都市景觀・城鎮營造中心擔任窗口（主要以所有權人等為對象）；京都市在2025年宣布把諮詢和媒合的制度合併，窗口統一到這個中心。^[9]由該中心擔任事務局的「京町家等繼承網」，也舉辦以想購買、想入住京町家的人為對象的諮詢會（2026年於3月14日舉辦）。^[9]

人在台灣：房子空著的期間，誰來照顧

京都的空屋。 依2023年的住宅・土地統計調查（2023年10月1日時點的抽樣調查推計），京都市的842,300戶住宅中，空屋有105,300戶，空屋率12.5%；其中扣除出租用、出售用和別墅等第二住宅之外的空屋有44,300戶。^[10]這是包含所有住宅的統計，不只是京町家。空屋的管理，日本有法律，京都市也有自己的條例。

日本的法律和京都市的條例。 日本的「空家等對策推進特別措置法」要求空屋的所有人等，盡力做好適當的管理，以免對周邊的生活環境造成不良影響（第5條，努力義務）。2023年12月13日施行的修法，讓市町村長對放著不管、可能變成「特定空家等」的「管理不全空家等」，可以先給予指導；仍未改善、而且變成特定空家等的可能性很大時，可以勸告（第13條）。^[11]京都市自己的空屋條例（2014年4月施行），對長屋和集合住宅是以「每一戶」為單位，判斷是否處於沒有人居住或使用等狀態的「空家等」；條例規定所有人等必須以自己的責任適當管理，避免陷入管理不全的狀態（第13條），預期不會使用時，也要盡力出租、轉讓等加以活用（第12條）。^[12]您的房子在什麼情況下屬於條例的對象，請向京都市確認。

要做哪些管理。 日本總務省和國土交通省的基本指針說明，空屋的問題不容易被發現，損壞往往進行得比較快，所以所有人要定期點檢，並定期通風、換氣；也列出排水口的封水（在存水彎注水）和清掃、修剪樹枝、確認和整理郵件、冬天關閉給水管總開關等。住在遠方、無法自己管理時，可以考慮委託管理的業者。^[13]公寓的共用部分有管理組合，但屋內的通風、漏水和郵件，和町家一樣要自己找人處理。

可以找誰。 京都市把具備宅地建物交易士（日本不動產交易的國家資格）資格、有5年以上實務經驗，並接受市府研修的不動產業者，登錄為「地區空屋諮詢員」（2026年4月時約270名），空屋的諮詢免費；如果委託出租或出售等具體工作，則需要一般交易的費用。^[14]住在台灣的所有人能不能用、怎麼聯絡，請事先確認。

登記上的兩件事。 2024年4月1日起，申請把住在日本國外的人（包含法人）登記為所有權人時，要提供在日本國內聯絡人的姓名、住址等資料；聯絡人可以是個人或法人，日本法務省設想的是不動產相關業者、司法書士等，沒有聯絡人時也可以申報「沒有」。^[15]這裡的國內聯絡人是登記上的聯絡事項，不等於代為管理房子的人；聯絡事項怎麼登記、找誰，請向司法書士確認。另外，2026年4月1日起，不動產所有人在住址或姓名變更後2年內要申請變更登記，沒有正當理由而怠於申請，可能被處5萬日圓以下的過料（行政罰鍰）；由登記官依職權辦理變更的機制，住在國外的人不能使用，要另外申請變更登記（可以委託司法書士）。^[16]在台灣搬家時由誰辦理，也請一併確認。

京都的住家和觀光：住宿規定正在改變

民泊的規定。 京都市的資料顯示，以房間數計，民泊（市的統計所說的申報住宅和相當於民泊的簡易宿所）只占市內住宿設施的7%左右；但在市府統計的住宿設施相關投訴中，2018年度到2025年度累計約74%涉及民泊。^[17]京都市依條例，在住居專用地域（以住宅為主的地區），住宅宿泊事業原則上只能在每年1月15日中午到3月16日中午之間營業（有例外）；依法律，一年的營業日數本來就以180天為上限。^[18]2026年1月，京都市發表加強民泊的規範：從2月起，對沒有按時提出定期報告的業者，從公布違規、過料到命令停業、廢止，都更嚴格處理，並以在2026年度內提出條例修正案為目標。8月31日提交專家會議的草案中，包括：要求所有簡易宿所和申報住宅在設施內或隔壁建物常駐（也在檢討對既有設施給予緩衝期後一律適用），在住居專用地域和工業地域讓新設申報住宅（住宅宿泊事業）的營業日數為零（不適用於既有設施），以及檢討原則上把京町家也列入規範的對象。這些還是草案，不是已經定案的規定。^[19]將來想把房子當住宿使用的人，請在買之前向京都市確認最新的規定；公寓還要看管理規約。

住在觀光城市。 京都市2025年的市民意識調查中，對公共交通或觀光地的擁擠、塞車、觀光客不守規矩其中任何一項感到困擾的市民有79.9%（一部分觀光地的混雜70.6%，觀光客不守規矩56.3%）；同時，認為觀光對京都市的發展很重要的市民有70.1%。京都市在2026年3月訂的「京都觀光・MICE振興計畫2030」中，把感到困擾的市民比例0.0%當成以2030年為方向、持續努力的目標值。^[20]住在有名的觀光地附近，日常生活可能受到影響；看房時，可以在平日和假日各走一次附近。

兩種房子各自的不利之處

京町家

修繕的費用和時程很難事先算準；補助有預算和期限，不一定用得到。
空著的期間，損壞不容易發現，往往進行得比較快^[13]；不在京都時，要有人定期巡視。
好處是建物和土地的使用可以自己規劃（仍受上面的制度限制；土地是借地時，還受借地契約的限制），不必等其他所有權人的決議。

公寓

管理和使用要遵守法令和該棟的管理規約；依國土交通省的標準管理規約（管理規約的範本），管理費、修繕積立金（為共用部分將來的修繕預先存的錢）的金額由總會決議，可能調整。實際以各棟的規約為準。^[1]
改裝、出租、住宿使用等，都要先看管理規約，可能有限制或需要申請。

什麼情況下，上面的建議會改變

每年會在京都住上一段時間：可以自己照看房子，京町家的維護比較容易安排。
看中的町家在路地裡：道路的指定需要地區居民同意等條件，不是買方能決定的；請在出價前請仲介調查能不能重建。
想把房子作為住宿使用：京都市正在檢討更嚴格的規定（草案也提到京町家），規定可能讓計畫無法成立。
看中的公寓管理組合運作不佳：公寓「容易從台灣持有」的前提，是管理組合正常運作；長期修繕計畫和修繕積立金的狀況要先看。

從台灣持有京都房子前的確認清單

不在日本的期間，由誰定期巡視、通風、收信，費用怎麼算
京都市的空屋諮詢員等窗口，住在台灣能不能使用
登記時國內聯絡事項怎麼登記、沒有聯絡人時怎麼申報；在台灣搬家時，住址變更登記由誰辦理（請向司法書士確認）
土地是所有權還是借地
京町家：是否受到指定（京都市的京町家條例規定，受指定的京町家原則上要在拆除動工的1年前向市申報，另有例外；京都市在2026年7月公布了修訂這個條例的草案並徵求意見，其中包括提高拆除申報制度實效的機制）^[21]，面臨的道路能不能重建，以及能用的補助和申請的時期、工程簽約和開工的順序
公寓：管理規約中關於出租、住宿使用、改裝的規定，以及管理組合的通知和繳費由誰代為處理（依2026年4月1日施行的修法，在日本國內沒有住所或居所的區分所有權人，可以選任「國內管理人」，代為接收總會的召集通知、行使表決權、清償管理費等對其他所有權人的債務；法律上是可以選任的制度，但各棟的管理規約可能要求選任，選任後也要通知管理者等。這和登記上的國內聯絡人是不同的制度）^[22]
想作住宿使用時：物件所在地的規定和京都市最新的檢討情況（請向京都市確認）