在日本公寓大廈（日文「マンション」）的格局圖上，「3LDK」指的是3個房間，再加上客廳、餐廳、廚房同在一室的LDK，LDK本身不算在3個房間裡。截至2026年6月16日，依循日本不動產業廣告規約的廣告，若以「疊」（榻榻米，日文「畳」）標示房間大小，每1疊代表至少1.62平方公尺；整戶的大小則以平方公尺標示。格局圖上的「S」是service room（日文「サービスルーム」，也稱「納戸」，即儲藏室），這類廣告不得把它當成居室來呈現，所以不算在房間數裡。

本文談的是公寓大廈裡的一戶。獨棟住宅（日文「一戸建て」）與整棟建物的物件資料讀法不同，不在本文的範圍內。

3LDK是什麼意思：日本的房間怎麼算

「不動產表示公正競爭規約」是依日本《不當贈品類及不當表示防止法》（景品表示法），經日本公正取引委員會與日本消費者廳長官認定的業界自主規範。參加這套規約的業者，也就是隸屬於各地不動產公正交易協議會所屬團體的業者，以及個別參加的業者，刊登廣告時要遵守它；沒有參加的業者，不適用這套規約。^[1]規約把DK定義為兼具廚房與餐廳功能的一個房間，把LDK定義為兼具客廳、餐廳與廚房功能的一個房間；兩者都必須依住宅其他房間（規約稱為居室、寢室）的數量，具備這個用途所需的大小、形狀與機能。^[2]

LDK前面的數字，算的是LDK以外的房間。業界給消費者看的手冊說明，「3LDK」是3個房間（手冊稱為寢室）加上LDK。^[3]依此類推，1LDK是1個房間加LDK，2DK是2個房間加DK，4LDK是4個房間加LDK。^[4]如果您習慣把客廳也算成一房，請留意日本格局圖的算法不同：3LDK是3個房間「再加上」LDK。也不宜把3LDK直接讀成「3房2廳」：LDK是客廳、餐廳、廚房的機能同在的一個房間（見上），實際的配置請看格局圖。^[2]

浴室與廁所同樣不在這個數字裡。光看「3LDK」，看不出有幾間浴室、幾間廁所，請在格局圖上自己數。^[4]

LDK要多大？業界在2011年訂定的指導基準，列出廣告上DK與LDK的最低面積參考：只有1個房間時，DK至少4.5疊、LDK至少8疊；有2個房間以上時，DK至少6疊、LDK至少10疊。這份基準也聲明，它並未訂定DK或LDK的大小、形狀與機能的標準，並鼓勵廣告附上格局圖、標出各房間的疊數。^[5]這些只是下限，所以代號相同的兩戶，大小可能差很多；請看各房間的疊數與整戶面積，不要只看代號。^[4]

2SLDK的「S」：不算在房間數裡

有些格局圖寫的是「2SLDK」或「2LDK+S」。S是「サービスルーム」（service room）的縮寫，業界的消費者手冊把它等同於「納戸」（なんど，儲藏室）；也有格局圖把納戸標成N。^[6]英文名稱雖然叫service room，指的並不是給幫傭住的房間。依規約，在日本《建築基準法》上不屬於「居室」（きょしつ，日本建築法規上的用語）的房間，廣告不得把它當成居室來呈現；其中因採光、通風用的開口不足，而依該法不被認定為居室的房間，廣告必須標示為「納戸」等名稱。^[7]

所以，2SLDK並不是換了名字的3LDK：LDK前面的數字算的是LDK以外的居室，S不在其中。S這個標示，關係到的是廣告可以怎麼呈現這個房間。請問仲介這個房間為什麼標成S，看屋時也看看它的窗戶。^[7]

榻榻米（疊）、平方公尺與坪

房間大小用疊數表示。 格局圖上每個房間旁邊，常會看到「洋6」（6疊大的西式房間）或「和6」（6疊大的和室）這類標示。業界消費者手冊舉的例子是「和6、洋4.5、洋8、LDK12」：一間6疊的和室，4.5疊與8疊的西式房間各一間，以及12疊的LDK。^[3]在依循規約的廣告中，每1疊（じょう）代表至少1.62平方公尺，算法是把各房間以牆壁中心線計算的面積，除以疊數。^[8]因此，這類廣告上的「6疊」房間，用這種方式計算至少約9.7平方公尺；這個數字算到牆壁中心線，所以房間內側的地板面積比它小。^[9]

疊表（包覆榻榻米表面的藺草編織面）的標準尺寸不只一種。日本農林水產省列出的標準尺寸包括：本間（又稱京間）191 × 95.5公分，主要用於關西、中國地方（本州西部）、四國與九州；江戶間176 × 88公分，現在全日本都看得到；團地間170 × 85公分，多見於集合住宅社區（日文「団地」）與建商蓋好出售的成屋。^[10]所以廣告上的「6疊」是面積的單位，並不表示一定擺得下6張某種尺寸的榻榻米。

整戶面積用平方公尺表示。 公寓大廈的廣告，以平方公尺標示該戶的專有面積（日文：専有面積）。^[11]專有面積原則上以牆壁中心線計算；不過中古公寓大廈的廣告，只要註明，也可以改用登記簿上記載的面積，而同一戶的登記面積會比以牆壁中心線計算的面積小。^[12]要比較每平方公尺的單價之前，先確認每則物件用的是哪一種面積。

陽台另外計算。 陽台不算在專有面積內。中古公寓大廈的網路廣告與報紙夾報廣告，會另外列出陽台面積。^[13]比較大小時請把陽台排除，也問清楚大樓的規定允許在陽台上做什麼。

換算成坪與平方英尺。 日本廣告上的面積以平方公尺標示，坪數只是參考用的換算：1平方公尺為0.3025坪，70平方公尺約21.2坪。^[14]換算成平方英尺，1平方公尺約10.76平方英尺，70平方公尺約753平方英尺。^[15]

作為參考，日本2023年住宅・土地統計調查顯示，自有、只作住宅使用的集合住宅（大樓等），每戶平均面積全國為72.72平方公尺，東京23區為68.34平方公尺。集合住宅的面積只算各戶專用的部分，不含走廊、樓梯等共用部分；數字是依住戶的填答統計而來。^[16]

日本公寓大廈格局圖上的符號

日本的格局圖混用日文與英文縮寫。下表是您可能會看到的例子。同一樣東西可能有不只一種標法，看不懂的標示，請問仲介。^[17]

格局圖上的標示	意思
洋室	西式房間
和室	鋪榻榻米的和式房間
S / N / 納戸	service room、納戸（儲藏室）：不算居室（見前文）
DEN	書房。有些格局圖用它標示不算居室的房間，請確認是否算在房間數內
押入	和式壁櫥，傳統上用來收納寢具
CL	衣櫃（closet）
WIC（有時標W）	走入式衣櫃（walk-in closet）
SIC / SC	玄關旁收納鞋子的空間
物入	收納櫃
UB	整體衛浴（unit bath）：以預製構件組裝而成的浴室
トイレ / WC	廁所
洗	洗衣機的擺放位置
冷	冰箱的擺放位置
PS	管道間（pipe shaft，也稱pipe space），大樓管線通過的空間
MB	錶箱（meter box）
玄関	玄關（入口）
バルコニー	陽台

座向、日照，以及格局圖沒畫出來的事

座向。 格局圖上如果有方位標記，請用它看出各房間的方向。廣告如果寫出主要窗戶或陽台朝哪個方向（例如「南向き」，朝南），也確認窗前有什麼。^[18]

格局圖可能看不出來的事。 天花板高度、景觀、日照、噪音與屋況，請在看屋時與相關文件中確認；廣告上的格局圖不一定呈現這些。圖也可能經過簡化，不一定按比例繪製。如果圖上附註可能與現況不同，請問清楚哪裡不同。規約禁止讓格局或方位看起來比實際更好的廣告，也要求示意圖與電腦繪圖必須註明是示意，^[19]但格局圖仍然無法取代實地看屋與相關文件。尚未完工、還不能看屋的建案，請索取更詳細的圖面。^[18]

管線的位置。 PS是大樓管線通過的空間，廚房、浴室、廁所能放在哪裡，可能受管線影響。如果打算裝修，請問清楚哪些可以移動，並要求看大樓關於裝修的規定。^[18]

容易看錯的地方

• 房間數。 3LDK是3個房間加LDK。這3個房間不一定都是西式房間，其中一間可能是和室。^[3]
• S算不算。 S或納戸不在LDK前面的數字裡，因為廣告不得把它當成居室來呈現。^[7]
• 浴室與廁所。 「3LDK」這類代號算的是房間，不是浴室或廁所；請在格局圖上找。^[4]
• 和室。 像上面例子裡的「和6」那樣，以房間標示的和室也算一個房間。^[3]如果想換成別種地板，請問大樓允許哪些變更。^[18]
• 收納。 您以為是衣櫃的地方，可能是和式壁櫥（押入）。看屋時請確認大小。^[18]
• 比較大小。 請用同一種方式計算、不含陽台的專有面積來比較。^[12]

列入候選名單前，先問這些問題

• 專有面積是以牆壁中心線計算，還是登記面積？
• S為什麼這樣標示？現在拿來做什麼用？
• 廣告上的格局圖是最新的嗎？有沒有更詳細的圖面？
• 主要窗戶朝哪個方向？窗前有什麼？
• PS與管線在哪裡？大樓關於裝修的規定怎麼寫？
• 陽台多大？規定允許在陽台上做什麼？

先用格局圖篩選，再去看屋

格局圖可以幫您在花時間看屋之前，先決定哪些物件留下、哪些先放一邊，但它無法取代看屋。想用實際的物件練習，可以瀏覽本站正在出售的日本房屋，打開有附格局圖的物件來看；第一次詢問時，就把關於S、面積與管線的問題一起提出。

資料來源

1. 日本消費者廳：公正競爭規約（公正競争規約），日文（2026年3月2日存檔）；不動產公正交易協議會聯合會：不動產表示公正競爭規約（不動産の表示に関する公正競争規約）第1條、第4條，收錄於《不動產公正競爭規約集》（不動産の公正競争規約集），日文（2025年10月14日存檔）
2. 不動產表示公正競爭規約 第18條第1項第3款、第4款（規約集，日文，2025年10月14日存檔）
3. 不動產公正交易協議會聯合會：選房前要知道的不動產廣告讀法（住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方），日文（2026年4月21日存檔），第6頁
4. 本站編輯部的說明：依規約的定義與業界消費者手冊，說明房間代號的讀法。
5. DK・LDK面積（疊數）參考指導基準（DK・LDKの広さ（畳数）の目安となる指導基準），2011年11月11日，收錄於規約集，日文（2025年10月14日存檔）；首都圈不動產公正交易協議會：諮詢案例 特定用語的使用基準（相談事例 特定用語の使用基準），日文（2025年12月20日存檔）
6. 選房前要知道的不動產廣告讀法（不動産広告の読み方・見方），日文，第14頁；不動產流通推進中心「不動產Japan」：物件資訊的看法（物件情報の見方），日文（2025年7月15日存檔）
7. 不動產表示公正競爭規約施行規則 第9條第17款，及規約 第23條第10款（規約集，日文，2025年10月14日存檔）
8. 施行規則 第9條第16款（規約集，日文）；選房前要知道的不動產廣告讀法，日文，第6頁
9. 計算：6 × 1.62平方公尺 = 9.72平方公尺。
10. 日本農林水產省：藺草（疊表）的相關情況，2026年1月版（いぐさ（畳表）をめぐる事情），日文（2026年2月6日存檔），第6頁
11. 施行規則 第9條第13款、第15款（規約集，日文）
12. 首都圈不動產公正交易協議會：諮詢案例 物件內容與交易條件等的表示基準 Q4（相談事例 物件の内容・取引条件等に係る表示基準），日文（2026年6月7日存檔）；選房前要知道的不動產廣告讀法，日文，第18頁
13. 選房前要知道的不動產廣告讀法，日文，第18頁；規約 別表第7 第10項、第11項（規約集，日文）
14. 日本農林水產省東海農政局：公制換算表（メートル法換算表），日文（2016年3月31日），第209頁：1坪為400/121平方公尺（約3.3058平方公尺），1平方公尺為0.3025坪。計算：70 × 0.3025 ≈ 21.2。廣告的面積以公制標示：施行規則 第9條第13款（規約集，日文）。
15. 美國國家標準與技術研究院（NIST）：NIST Guide to the SI, Appendix B.8，英文（2026年4月20日存檔；1平方英尺 = 0.09290304平方公尺，為精確值）。計算：1 ÷ 0.09290304 ≈ 10.76；70 × 10.7639 ≈ 753。
16. 日本總務省統計局：2023年住宅・土地統計調查 住宅及家戶基本統計 第10-1表（令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計），日文（2024年9月25日）；調查概要（調査の概要），日文；用語解說（用語の解説），日文（2025年10月9日存檔）
17. S、N、W：不動產Japan：物件資訊的看法（物件情報の見方），日文（2025年7月15日存檔）及不動產Japan：購屋時要知道的事（買うときに知っておきたいこと），日文（2025年6月28日存檔）。UB、DEN、WIC：UR都市機構：UR生活學院（URくらしのカレッジ），日文（2023年2月8日；2026年5月12日存檔）。PS：日本國土交通省北陸地方整備局：建物平面圖等圖示符號（建物平面図等図示記号），日文（2025年11月14日存檔）。表中其他標示與簡短說明，為本站編輯部的說明。
18. 本站編輯部的說明：廣告上的格局圖沒有呈現的事項，以及建議提問的內容；並非針對特定建物或其規定的說明。
19. 規約 第23條第9款、第40款、第42款，及施行規則 第9條第23款（規約集，日文）