沖繩買房多少錢？依日本不動產業者共用的成交資料庫（西日本REINS），2026年4〜6月（取最近兩季的平均）沖繩縣中古大樓住宅的平均成交價為3,667萬日圓（91件），中古透天為4,109萬日圓（48件），這是全縣的平均，不分那霸或海邊。土地的價格方面，2026年地價公示中那霸市住宅用地的平均價格為每平方公尺21.6萬日圓，全縣持續調查的住宅用地地點平均上漲6.4%，漲幅比前一年的7.3%縮小。那霸的大樓和海邊的房子，除了價格，離海的距離帶來的鹽分、暴潮與海嘯，以及颱風季節人不在時由誰照顧房子，都要在出價前確認；文中的數字以2026年9月10日以前公布的資料為準。

沖繩買房多少錢：成交價、地價與新建公寓，各看什麼

中古房屋的成交價。 西日本不動產流通機構（西日本REINS）整理登錄在REINS的成交紀錄；2026年4〜6月的數字（包括件數）取最近兩季的平均，對象是專有面積未滿350平方公尺的大樓住宅，以及土地50平方公尺以上、未滿500平方公尺的透天。沖繩縣中古大樓住宅（日本稱「マンション」）的成交件數為91件，平均每平方公尺成交單價53.2萬日圓，平均成交價3,667萬日圓，比前一年同期+2.5%；平均專有面積68.9平方公尺，平均屋齡19.9年。^[1]中古透天的成交件數為48件，平均成交價4,109萬日圓，比前一年同期−0.5%；平均土地面積198.1平方公尺、建物面積114.2平方公尺，平均屋齡22.7年。^[2]以全縣來說，一季的中古成交是以數十件計；報告也因部分季度的成交件數少，沒有刊出沖繩縣大樓的圖表。

土地的價格（地價公示）。 地價公示是日本國土交通省以每年1月1日為基準、公布標準地價格的調查。2026年沖繩縣住宅用地的平均年變動率為+6.4%（前一年+7.3%），商業用地為+7.3%；全國住宅用地為+2.1%。^[3]變動率僅用前後兩年都有調查的地點計算。那霸市住宅用地的平均價格為每平方公尺21.6萬日圓，年變動率+5.3%。^[4]

負責沖繩縣的不動產鑑定士在同一年的分析中寫道，全縣21個市町村都上漲，住宅需求仍強，但漲幅略為縮小，部分地區開始出現地價觸頂的跡象；列出的主要因素有三：木造新建分售透天的普及（不過供給偏多、售價居高，銷售已出現陰影）、那霸市的住宅需求向周邊擴散，以及部分離島與本島中南部、北部海岸等度假色彩濃的地區，來自縣內外的移居與別墅需求。^[5]地價公示的縣內住宅用地標準地中，價格最高的是那霸市おもろまち3丁目的地點，每平方公尺45.2萬日圓；分析中提到，縣外個人投資者對投資用公寓的需求穩健，但銷售也開始出現些微遲緩。^[6]

另一份土地統計（都道府縣地價調查）。 地價調查是各都道府縣以每年7月1日為基準的同類調查。國土交通省的結果概要指出，2025年住宅用地變動率最高的都道府縣是沖繩縣（+5.7%），縣內住宅用地的平均價格為每平方公尺7.49萬日圓。^[7]下表列出本文提到的那霸，以及縣的區域指南介紹的海邊與離島地區。^[8]

市町村	住宅用地平均價格（日圓／平方公尺）	調查地點數
那霸市	244,100	18
北谷町	145,800	5
石垣市	39,700	6
恩納村	38,200	5
宮古島市	22,500	11

地價調查和地價公示的調查地點不完全相同，基準日也不同，兩邊的平均價格不能直接比較。調查地點僅有幾個的市町村，平均值不等於海景地段或個別物件的行情。

新建與屋齡10年的公寓。 民間調查公司東京カンテイ（Tokyo Kantei）把公寓價格換算成70平方公尺來比較：2024年沖繩縣的新建公寓為5,241萬日圓，相當於縣民推估平均年收入的12.66倍（全國平均10.38倍）；屋齡10年的中古公寓為4,633萬日圓、11.19倍（全國平均7.55倍）。^[9]這是換算後的價格，並非個別物件的實際成交價。

那霸市區的大樓

單軌電車沿線。 單軌電車「ゆいレール」（Yui Rail）從那霸機場站到てだこ浦西站共19站，營業里程17公里，全線單程約37分鐘；2003年8月10日從那霸機場到首里開業，2019年10月1日延伸到てだこ浦西。^[10]物件離車站較遠時，請一併確認平常的移動方式和停車位。

那霸新都心（おもろまち）。 這一帶原本是美軍的牧港住宅地區，1987年全面歸還後，以土地重劃整理成新市區，2005年1月公告重劃完成。^[11]上面提到地價公示中縣內價格最高的住宅用地標準地，也在おもろまち。^[6]

人口。 依2025年日本國勢調查（人口普查）的速報值，沖繩縣人口為1,468,220人，比2020年增加0.1%；那霸市為311,073人，減少2.1%，減少的人數是縣內最多；同期那霸市的家戶數則增加4.8%。^[12]

海邊的房子：鹽分會留在建物上

有人居住的住宅九成以上是非木造。 依2023年日本住宅・土地統計調查，沖繩縣有人居住的住宅中，非木造占96.5%（全國46.0%），鋼筋混凝土或鋼骨鋼筋混凝土等造占93.8%；不過同一調查中，沖繩縣木造住宅的數量是1973年開始調查以來第一次增加。^[13]買海邊的房子時，結構是混凝土還是木造，也要一併確認。

鹽分。 日本國土技術政策總合研究所2009年的資料，引用當時道路橋基準的鹽害地區區分：沖繩縣全域為地區區分A，其中離海岸線100公尺以內為對策區分S，超過100公尺到300公尺為區分I。^[14]這是橋梁的基準（之後已經修訂），不是住宅的規定。沖繩綜合事務局與沖繩縣監修的鋼橋防蝕手冊也指出，沖繩是颱風常經過的地區，飛來的海鹽粒子多，鋼材容易腐蝕。^[15]日本建築研究所把鋼筋混凝土構造物與試體放在沖繩北部的鹽害環境中觀察，14年後的調查發現，表面未經處理的部分鋼筋腐蝕、混凝土剝落，經過處理的部分則未見劣化；這是試驗的結果，不代表市面上的房子，但可以看出表面處理與維護的狀態值得確認。^[16]

看海邊的物件時，可以請仲介確認：

• 離海岸線多遠，朝海的外牆有沒有裂縫、鏽水痕跡或混凝土剝落
• 欄杆、窗框、鐵門等金屬部分，以及冷氣室外機的鏽蝕
• 外牆塗裝與防水的施工紀錄、下一次預定的修繕
• 大樓的話，長期修繕計畫裡有沒有列入鹽害相關的修繕
• 建物的耐震設計與過去的檢查紀錄

地點的條件：淹水潛勢與航空器噪音

海嘯與淹水。 沖繩縣在2015年3月設定並公布了縣內的海嘯浸水預估範圍，這是假設最大規模的海嘯在不利條件下發生的推估，範圍外也可能淹水；依地址查看淹水的可能範圍，可以用日本國土地理院的「重ねるハザードマップ」（災害潛勢疊圖），那霸市也公開了洪水、內水與暴潮的水害潛勢地圖。^[17]

基地周邊的噪音區域。 依沖繩縣的資料，美軍設施及區域（含專用與臨時使用）占沖繩縣土地面積的8.2%、沖繩本島的14.6%（截至2025年1月1日）。^[18]嘉手納飛行場與普天間飛行場周邊，有日本防衛省指定的航空器噪音第一種區域，沖繩防衛局公開了區域的參考圖。^[19]物件在本島中部時，請向沖繩防衛局確認是否在區域內。

那霸的氣候與颱風

那霸的平年值（1991〜2020年的30年平均）為年平均氣溫23.3℃，年平均相對溼度73%，年降水量2161.0毫米。^[20]

依日本氣象廳的平年值（1991〜2020年平均），颱風接近沖繩地方的次數為每年7.7個；接近北海道、本州、四國或九州任一氣象站的颱風為每年5.8個（同一個颱風僅算一次）。「接近」指颱風中心進入氣象站300公里以內，沖繩地方也包含宮古、八重山與大東島。^[21]2023年第6號颱風時，沖繩電力供電範圍內最多有215,800戶停電（8月2日10時）。^[22]

颱風季節，房子交給誰

那霸市提醒市民，颱風來之前要用膠帶補強窗戶玻璃、把盆栽和花盆等會被吹走的東西搬進室內、清理陽台的排水口，並在浴缸裡存水，以備停水時當作生活用水。^[23]屋主住在台灣時，這些事要先決定由誰來做。

大樓也有自己的問題。那霸市上下水道局指出，颱風時集合住宅停水的原因，大部分是停電等造成的抽水馬達停止，而且復電後馬達的電源可能仍是關的；建物的給水設備問題，要聯絡管理公司或屋主。^[24]

可以在買之前問清楚：

• 大樓：管理公司在颱風前後會檢查哪些共用部分、停電後由誰重新啟動抽水馬達、緊急時怎麼聯絡人在台灣的屋主
• 透天或海邊的房子：颱風前由誰關窗、收走陽台和庭院的東西，颱風後由誰進屋檢查漏水和損壞
• 長時間沒人住的期間，由誰定期進屋通風、檢查設備
• 委託當地管理業者代管時，費用和服務範圍（請取得書面說明）

從台灣往返

沖繩縣2026年公布的觀光概況中，記載了那霸與台北、台中、高雄之間航線的新航班、復航或增班，也記載了石垣—台北，以及下地島（宮古島市）—台北、台中的季節航班。^[25]2025年從台灣到沖繩的觀光客為112萬2,000人（含郵輪旅客），在外國旅客中最多。^[26]航班會隨季節和航空公司的安排改變，看房或安排管理時，請以航空公司當時的班表為準。

三個會改變選擇的條件

• 自己住，還是一年來不了幾次。 一年來不了幾次的話，海邊的透天在颱風前後需要有人照看陽台、庭院和外牆，請在買之前先找好人手、問清楚費用。
• 離海多近、在不在淹水潛勢或噪音區域內。 同樣在海邊，離海岸線的距離和地形不同，需要的修繕也可能不同。請向仲介詢問同一地區類似物件近年的成交紀錄，以及從開始出售到成交大約花了多久。
• 拿來比的數字是哪一種。 地價公示、地價調查、中古成交價與換算的公寓價格，對象和基準日各不相同；2026年4〜6月，縣內中古大樓的成交價比前一年同期+2.5%，中古透天則是−0.5%。^[1][2]

颱風季節的代管契約、海邊物件的保險能不能涵蓋風災和水災，以及匯款、稅務與出租的可行性，答案會隨物件和您的身分而不同；這些請在出價前，交給日本的仲介和保險、稅務等專家確認。若打算長期持有，可以參考那霸市人口減少、但家戶數增加，全縣人口幾乎持平的公開數字；^[12]以新台幣計算時，日圓匯率的變動也會影響買價與出售所得。

下一步

先用災害潛勢疊圖查一查想看的地區離海多遠、在不在淹水範圍內，再到目前刊登的物件找房子；那霸、北谷、恩納、宮古島與石垣的概況，可以在沖繩縣區域指南裡先看。

資料來源

1. 西日本不動產流通機構：季刊摘要報告2026年4〜6月（2026年7月27日），日文
2. 西日本不動產流通機構：季刊摘要報告2026年4〜6月（2026年7月27日），日文
3. 國土交通省：2026年地價公示 第5表 都道府縣別、用途別平均變動率（2026年3月17日），日文；同：2026年地價公示，日文
4. 國土交通省：2026年地價公示 地方圈人口10萬以上城市的住宅用地平均價格等（2026年3月17日），日文；同：市區町村別、用途別平均變動率，日文
5. 國土交通省：2026年地價公示 價格形成要因等概要（愛知縣〜沖繩縣，2026年3月17日），日文
6. 國土交通省：2026年地價公示 價格形成要因等概要（特徵地點，2026年3月17日），日文
7. 國土交通省：2025年都道府縣地價調查 結果概要（2025年9月16日），日文；同：都道府縣別、用途別平均價格，日文
8. 沖繩縣：市町村別、用途別平均價格及平均變動率（2025年7月1日基準），日文
9. 東京カンテイ：新建公寓價格的年收倍率（2024年，2025年12月8日），日文；同：中古公寓價格的年收倍率，日文
10. 沖繩都市單軌電車：ゆいレール概要（2026年8月的網頁存檔），日文
11. 內閣府：那霸新都心（舊牧港住宅地區）（2016年6月），日文
12. 沖繩縣：2025年國勢調查 人口速報（2026年5月29日），日文
13. 沖繩縣：2023年住宅・土地統計調查 沖繩縣結果要點（2025年3月31日），日文
14. 國土技術政策總合研究所：資料第488號，引用道路橋示方書的鹽害地區區分（2009年），日文；國土交通省：道路橋示方書的修訂（2025年8月22日），日文
15. 沖繩綜合事務局、沖繩縣（監修）：沖繩地區鋼橋防蝕手冊（2019年3月），日文
16. 建築研究所：在鹽害環境暴露30年的鋼筋混凝土構造物等耐久性調查（2022年11月），日文
17. 沖繩縣：沖繩縣海嘯浸水想定的設定，日文；國土交通省、國土地理院：災害潛勢地圖入口網站（重ねるハザードマップ），日文；那霸市：水害（洪水、內水、暴潮）潛勢地圖，日文
18. 沖繩縣知事公室基地對策課：沖繩的美軍及自衛隊基地（統計資料集，2026年4月），日文
19. 沖繩防衛局：住宅防音工程（第一種區域，2024年11月的網頁存檔），日文
20. 日本氣象廳：那霸 平年值（年、月別），日文
21. 日本氣象廳：颱風的平年值，日文
22. 沖繩氣象台：2023年第6號颱風 顯著氣象現象速報（2023年8月），日文；電力廣域的運營推進機關：第473次理事會資料（2024年8月29日），日文
23. 那霸市：颱風，日文
24. 那霸市上下水道局：颱風時停水的原因與對策，日文
25. 沖繩縣觀光政策課：入域觀光客數概況（2026年2月確定值，2026年5月25日），日文；同：2026年4月確定值（2026年7月27日），日文；同：2025年度確定值（2026年6月25日），日文
26. 沖繩縣觀光政策課：入域觀光客統計月報 第3表 國籍別入域觀光客數（2025年12月確定值，2026年3月25日），日文