北海道買房：札幌公寓的區域、冬季設備、管理費與價格統計

指南

北海道買房，若考慮札幌的公寓，答案取決於兩件事：冬天的雪和寒冷，會反映在建物的設備和每月的管理費上；而價格的走勢，在札幌市內也因區而異。依2025年國勢調查的速報值，北海道約499萬人中，約196萬人住在札幌市，但札幌市的人口已是調查開始以來第一次減少；2026年地價公示的札幌市住宅用地年變動率為+1.1%，漲幅已連續3年縮小（這是土地的價格，公寓的成交價和新建案的開價要另外看）。下面依截至2026年9月8日的公開資料，從交通、區域、價格、冬天的設備、管理費和災害依序整理。

本文的「公寓」，指日本的分售集合住宅（分譲マンション）的一戶，也就是區分所有的一個單位，不是整棟交易。

札幌的人口與交通

人口。 依札幌市公布的2025年國勢調查（人口普查）速報值，札幌市人口為1,964,034人，比2020年減少0.5%，是1920年開始國勢調查以來第一次減少；同一期間，世帶數（戶數）為995,616，增加2.7%。全市10個區中，只有中央區、豐平區和西區人口增加，其中中央區增加7,202人（2.9%）最多。^[1]同一次調查，北海道全體人口為4,985,419人，減少4.6%，是70年來第一次低於500萬人。^[2]依札幌市自己的推估，2060年的人口約為159萬人（2020年為197萬人）。^[3]以上國勢調查的數字是速報值，之後可能隨確定值調整。

機場到市區。 依JR北海道的說明，從新千歲機場到札幌，白天時段的快速「Airport」最快37分鐘。^[4]

台灣的直飛航線。 依日本國土交通省航空局整理的2026年夏季班表（3月29日〜10月24日）國際定期直飛航班，新千歲機場有飛往台北和高雄的航線。^[5]這是夏季的運航計畫，實際的班次請查各航空公司的時刻表。

北海道新幹線。 新函館北斗到札幌的延伸路段，原本以2030年度末（日本的年度為4月至隔年3月）開業為目標；國土交通省2025年3月公布的專家會議報告書指出，完成、開業預估在2038年度末前後，若再遇到地質不良等狀況，還可能延後數年。^[6]這是預估，不是已確定的開業日期。

札幌市中心：札幌站、大通與薄野

札幌市共有10個區：中央、北、東、白石、厚別、豐平、清田、南、西、手稻。^[1]札幌市2026年3月訂定的「第3次都心街區營造計畫」，把市中心分成幾個區塊來定位，例如札幌站南側是帶動北海道與札幌經濟發展的區塊，大通的中心街是中心商業地，薄野（すすきの）則是「日本代表性的歡樂街」（餐飲和夜生活集中的地區）。^[7]這些是市府計畫上的定位；同一個區塊裡，白天和晚上的人潮與聲音如何，建議在不同時段親自走一趟確認。

市營地下鐵有南北線、東西線、東豐線3條，營業里程合計48.0公里；南北線上，札幌（さっぽろ）、大通、薄野是相鄰的三站。^[8]2011年3月12日札幌站前通地下步行空間開通後，從JR札幌站到薄野，可以經由地下步行空間和地下街相連的通道往來。^[9]冬天雪多的時候，從住處到最近的地下鐵站或地下通道入口要走多遠，值得實際走走看。

札幌站前的再開發。 JR北海道等推動的札幌站前（北5西1、西2地區）再開發，因工程費上漲，在2025年3月把原本以2028年度開業為目標的整體興建，改成按街區分階段興建：目標是西2丁目2030年度、西1丁目2034年度竣工，並在2026年6月開始辦理分階段興建所需的都市計畫變更手續。^[10]竣工年度是目標，不是確定的日期。在札幌站周邊看物件時，請把施工期間的噪音、交通和景觀變化一起考慮。

札幌公寓的價格：地價、中古成交與新建案三種數字

地價、中古公寓的成交價、新建案的發售價格，量的是不同的東西。

地價（土地的價格）。 日本的地價公示，是國土交通省設置的土地鑑定委員會，每年就選定的標準地點，評估在自由交易下通常會成立的「正常價格」；它不是實際成交的平均，也不是公寓的價格。依2026年3月17日公布的地價公示（以2026年1月1日為基準日），札幌市住宅用地的平均價格為每平方公尺117,400日圓；北海道整理的資料中，商業用地的平均價格為每平方公尺480,600日圓。年變動率的變化如下。^[11]

札幌市（各年1月1日為基準）	2024年	2025年	2026年
住宅用地	+8.4%	+2.9%	+1.1%
商業用地	+10.3%	+6.0%	+4.6%

住宅用地的漲幅，2023年為+15.0%，之後連續3年縮小。2026年北海道全體的住宅用地為+0.6%；同一年東京都區部的住宅用地為+9.0%、大阪市+6.5%。^[11]平均價格和變動率依據的調查地點不完全相同，比較時請留意。

國土交通省對札幌市住宅用地的說明是：中央區及鄰近各區生活便利的住宅地，需求仍然穩定；但地價和營建費上漲，加上公車班次減少，壓抑了購買意願，中央區周邊也有持平或下跌的調查地點，清田區約有一半的調查地點轉為下跌。^[12]札幌市的資料顯示，2026年10個區中，除了清田區和手稻區，其餘8個區上漲；漲幅最高的是中央區+2.5%，清田區為−0.3%，手稻區0.0%，而且所有區的變動率都低於前一年。^[13]同樣在札幌市內，物件所在的區不同，地價的走勢也不同。

中古公寓的成交價。 東日本不動產流通機構（東日本REINS）經營不動產業者登錄物件與成交資料的系統，北海道也在其範圍內。依該機構2026年7月17日公布的資料，2026年4〜6月札幌市中古公寓的成交件數為688件（比前一年同期−0.1%），平均每平方公尺成交單價32.71萬日圓（+8.8%），平均成交價2,452萬日圓（+9.6%），平均專有面積74.98平方公尺，平均屋齡30.62年。^[14]這是登錄在REINS並成交的物件的平均，不是札幌市所有的交易；單一季度的數字起伏也比較大。平均屋齡約30年，不能直接拿來和新建案比較。

新建案的發售價格。 依不動產經濟研究所的統計，2025年札幌市新建分售公寓的平均發售價格為6,022萬日圓，比2024年的5,145萬日圓上漲17.0%；發售戶數為1,033戶，減少4.8%。^[15]這是開價，不是成交價；首都圈以外的這項統計也包含投資用的物件，平均會隨當年發售物件的地段與面積而變。

這些都是過去的統計，不能只憑這些數字判斷個別物件之後的價格。

冬天：生活與建物的準備

雪和氣溫。 依日本氣象廳的平年值（1991〜2020年的平均），札幌管區氣象台一年的降雪量合計479公分，每年最大積雪深度的平年值為97公分；1月的平均氣溫為−3.2℃，8月為22.3℃。^[16]這是一個觀測點的數字，市內的郊外和山邊會有差異。

暖氣。 依日本環境省2023年度家庭部門CO2排放實態統計調查，北海道的家庭最常用的暖氣設備，煤油暖爐類占58%、中央暖氣系統占17%，冷暖氣機（エアコン）為2%（全國為39%）；北海道每戶一年的家庭能源消費量（不只暖氣）為46.5GJ（十億焦耳），約為全國平均27.8GJ的1.7倍。^[17]這些是北海道全體、包含透天在內的數字，不是札幌公寓單獨的數字。看物件時，請確認用的是哪種燃料和暖氣設備、熱源是每戶各自的還是整棟共用的，以及燃料怎麼補給、費用怎麼計算。

除雪。 札幌市的道路除雪，主要是把雪推到道路兩側的「かき分け除雪」，市府請各家處理留在住家門前的雪。^[18]札幌市的「公寓管理適正化推進計畫」在建議管理組合留意的事項中寫道，在積雪寒冷的札幌，管理費中需要除雪、地面融雪加熱設備（ロードヒーティング，埋在車道、坡道或步道下）等費用；並提醒外牆裂縫滲入的水或結露水，在冬天反覆凍結、融化，可能讓劣化急速進展。^[19]

水管凍結。 札幌市水道局提醒，外面氣溫在−4℃以下，或整天都在冰點以下的日子持續時，要注意水管凍結；出遠門等長時間不用水時，用給水管的防凍洩水閥（水抜き栓）把管內的水排掉很有效，操作方法依設備而不同。凍結的修理不由水道局處理，水道局也不負擔修理費。水道局2024年1月的宣導資料提到，前一個冬天札幌市內因凍結而修理的件數約8千件，也有演變成樓下受損和賠償問題的情形。^[20]冬天不住在札幌的屋主，請先確認管理公司的服務是否包含各戶室內的排水和巡視；不包含的話，要另外找人處理。

停電和給排氣管。 札幌市提醒，停電使暖氣停止運作時，室內會很快變冷；大雪時也要注意暖爐、鍋爐的給排氣管被雪堵住，以免一氧化碳中毒。^[21]

管理費與修繕積立金怎麼運作

看日本的分售公寓時，除了管理費，也要看每月的「修繕積立金」，也就是由全體區分所有權人組成的管理組合，為了共用部分將來的計畫修繕所存的資金。依日本國土交通省2023年度公寓綜合調查（2024年6月21日公布），依回答調查的各管理組合計算，每戶每月的平均是管理費11,503日圓、修繕積立金13,054日圓（都不含從停車場使用費等撥入的部分）。^[22]這是全國的調查平均，不是札幌的數字，也不是某一棟應繳的金額。

修繕積立金的存法主要有兩種：在長期修繕計畫的期間內原則上每期金額相同的「均等積立方式」（計畫修訂後仍可能調整），以及一開始較低、之後分階段調高的「段階增額積立方式」；同一調查中，前者占40.5%，後者占47.1%。^[22]國土交通省的修繕積立金指引（2024年6月修訂）認為均等積立方式較理想；採段階增額時，以起始金額為基準額（把同一計畫改成均等積立時的月額）的0.6倍以上、最終金額為1.1倍以內作為參考範圍。另一份長期修繕計畫的指引，建議計畫期間為30年以上、而且包含2次大規模修繕工程，並約每5年檢討一次。^[23]

所以看札幌的公寓時，除了現在每月要繳多少，也請看長期修繕計畫裡，修繕積立金之後是否預定調整、何時調整、調整多少；購買時有沒有一次性繳交的費用；以及除雪、地面融雪加熱設備和暖氣設備的運轉、保養與更新費用，由誰負擔、怎麼收取。

地震、液化與停電

2018年9月北海道膽振東部地震，札幌市東區測得日本氣象廳震度6弱；札幌市內被認定為住家「全壞」的有101棟、「半壞」818棟（日本的被害認定區分）。清田區里塚因土壤液化造成土砂流動，地盤下陷超過2公尺。^[24]同一場地震造成北海道全域停電，最多約295萬戶（電力用戶）停電，大約45小時後才恢復到幾乎全域供電。^[25]

在札幌市第4次地震被害想定（2021年8月）設定的5個地震情境中，被害最大的是月寒斷層的地震（規模7.2）；在這個情境下，市街地約三分之一屬於發生液化可能性高的區域。^[26]札幌市的地震防災地圖把液化的容易程度分成4級，可以依區查看；淹水可以看浸水潛勢地圖，土砂災害警戒區域則由北海道指定。^[27]地圖是依特定情境做的，不在區域內不等於沒有風險。建物的耐震可以參考我們的如何選擇日本抗震房產。

看札幌公寓時，可以先問的事

暖氣： 用哪種燃料和設備？熱源是每戶各自的，還是整棟共用的？費用怎麼算？
雪：停車場、出入口的除雪和地面融雪加熱設備由誰負責，費用是否含在管理費裡？
冬天沒人住的時候： 管理公司的服務是否包含室內的排水和巡視？不包含的話交給誰？
修繕積立金： 長期修繕計畫最近一次是什麼時候檢討的？之後是否預定調整？
地圖： 物件在地震防災地圖、浸水潛勢地圖上的位置。
交通： 到最近的地下鐵站和地下通道入口，冬天走起來要多久？
將來出售： 同一區、屋齡相近的公寓，近年成交的價格和花了多久才賣出？

稅金、貸款、簽證和出租的規定，本文不談；這些答案因人而異，請在出價前另外向日本的仲介和稅務專家確認。

這些條件不同，結論也會跟著變

比的是不是同一種數字。 2025年新建案的發售價格上漲17.0%，2026年4〜6月中古成交價上漲9.6%，2026年住宅用地的地價上漲1.1%；這三個數字的對象、期間都不同，不能合在一起看成「札幌的房價漲了多少」。^[11]^[14]^[15]
物件在哪一個區。 2026年中央區的住宅用地為+2.5%，清田區為−0.3%；請把物件所在區的人口和地價走勢一起看。^[1]^[13]
持有多久。 札幌市的人口已開始減少，市府推估2060年約為159萬人；另一方面，2025年的世帶數比2020年增加。持有越久，將來出售時有多少買方，越需要放進考慮。^[1]^[3]
災害的位置。 物件若在液化可能性高或浸水潛勢的區域內，即使在同一個區，持有的風險和將來出售的條件也可能不同。^[26]^[27]
修繕積立金的計畫。 長期修繕計畫若預定大幅調高，每月的持有成本會跟著變；計畫很久沒有檢討，也要問清楚原因。
暖氣與融雪設備。 設備的種類和熱源的方式，會影響每月的費用由誰、怎麼負擔。
時程。 新幹線的開業和站前再開發的竣工，都是預估或目標。
匯率。 管理費和修繕積立金每月以日圓支付，日圓兌新台幣的匯率變動，會讓以新台幣計算的持有成本跟著變。