在大阪買整棟公寓（日本稱「一棟アパート」「一棟マンション」），和買大樓裡的一戶是兩回事：跟著建物一起轉到您手上的，可能還有土地的權利、現有的租客與租約、管理契約，以及幾十年來做過（或沒做）的修繕。本文內容截至2026年9月1日，整理從台灣、香港考慮大阪房地產投資時，在比較價格與投報率之前應先確認的六項：建物狀況、建築確認與完工檢查的文件、修繕紀錄、租賃相關文件、管理體制，以及所在地的災害潛勢圖。建物交給建築師判斷，契約代表什麼請問仲介與律師；稅務、貸款與簽證不在本文範圍內。

買整棟和買一戶，差在哪裡

買大樓裡的一戶（日本稱「區分所有」），建物是和其他屋主一起分享的。若由您一人買下整棟公寓，就沒有人和您分擔：屋頂、外牆、管線、樓梯、電梯（如果有），以及支應這些維護的資金計畫，都要由身為所有人的您來安排；不過也可能透過管理契約，把其中一部分工作交給管理公司。^[1]

有兩件事要及早弄清楚。第一，土地是和建物一起出售，還是向地主租用的土地（借地権，しゃくちけん）。第二，這次買賣會附帶哪些租客、租約、紀錄，以及管理契約或サブリース（整棟包租，見後文）契約。哪些東西會轉給您、附帶什麼條件，屬於法律問題，請在簽約前問仲介與律師。^[1]

大阪一棟物件廣告上的投報率，先看附註

物件廣告上若列出投報率，比較建物之前請先讀旁邊的附註。請向仲介問清楚：這個數字用的是哪些租金、這些租金現在是否真的收得到、哪些費用沒有扣掉、分母的價格是否包含購買時的各項費用。投報率是用來確認的數字，請不要把它當成未來收入的預測。

先看建物本身的狀況

根據2023年住宅・土地統計調查，大阪府有人居住的住宅中，1980年以前建成的有88萬6,200戶，占全體的21.1%。^[2]要判斷個別建物，除了建造年份，還要確認以下幾點：

• 問清楚建物的建築確認是何時通過的、設計時依據的是哪一套耐震標準，以及是否做過耐震診斷或耐震補強。
• 委託建物調查。 日本有完成講習、依國家訂定的方法調查中古住宅的建築士（日本的建築師資格），稱為「既存住宅狀況調查技術者」。國土交通省（國交省）列出了負責講習的機構，可以從這些機構的搜尋頁面找到技術者。這套方法也涵蓋公寓等共同住宅，除了以單一住戶為單位，也有以整棟建物為單位的調查。^[3]請先問調查人員會看什麼、不看什麼；耐震診斷或設備檢查，可能要另外委託。
• 向大阪市詢問耐震工程的補助。 大阪市把上町斷層帶地震和南海海槽地震列為具體的風險，並列出針對民間公寓大樓（民間マンション）耐震診斷與耐震補強的補助方案。某一棟建物能不能適用，請直接問市府。^[4]

確認済証與検査済証：建築確認與完工檢查的文件

請向賣方索取建物的「確認済証」（かくにんずみしょう，建築計畫通過建築確認後核發的文件）、「検査済証」（けんさずみしょう，完工檢查合格後核發的文件），以及圖面。

較舊的建物，可能拿不到検査済証。依國交省的資料，1998年度核發的検査済証件數，約為同年度建築確認件數的38%，到2016年度約為90%（日本的會計年度從四月開始，到翌年三月結束；這是兩種件數在同一年度的比例，並不是追蹤同一批建物）。^[5]國交省在2014年發布了調查沒有検査済証之建物的指引，文中提到在1999年以前，沒有取得検査済証的建物占半數以上。這份指引已於2025年4月併入範圍更廣的既有建物現況調查指引。^[6]

如果缺少検査済証，請不要自行猜測這對這棟建物代表什麼。請問仲介與建築師：調查能看出什麼，以及缺少這份文件，對修繕、變更用途或日後轉售可能有什麼影響。

修繕紀錄與接下來的計畫

國交省給民間出租住宅屋主的指南，建議以長期的眼光規劃維護，並保存每一次修繕的紀錄，包括圖面與現場照片。國交省2019年一份關於出租住宅的報告，也把新建時的設計圖說與修繕履歷，列為擬定長期修繕計畫前要先蒐集的資料。^[7]

請向賣方索取：

• 修繕履歷：做了什麼、什麼時候做、由誰施工、花了多少錢
• 長期修繕計畫（如果有），以及計畫中接下來要處理的項目（屋頂、外牆、防水、給排水管、電梯）
• 消防設備與電梯的檢查報告
• 已知瑕疵、漏水與客訴的清單

紀錄不齊全，本身並不能說明建物狀況是好是壞。調查能看出什麼、看不出什麼，請問建築師。

租約與入住狀況的文件

這些文件呈現的，是您將要買下的收入，請拿來和實際入帳的金額對照。

• 租金明細表（レントロール，rent roll）。 每一戶是否有人住、租金、已預收的押金（日文「敷金」）等款項、租約起始日，以及有無欠租。
• 租賃契約本身，不只是摘要，也包括特約條款。
• 過去幾年的空房與退租情況，以及空房花了多久才租出去。
• 預收款與欠租。 出售後，應退還給租客的預收款由誰負擔、出售時還沒收到的租金怎麼處理、兩者是否需要在賣方與買方之間結算、如何結算，請問律師。

接著看整體市場。2023年住宅・土地統計調查顯示，大阪府的空屋率為14.2%，高於全國的13.8%。府內70萬1,900戶空屋中，出租用的空屋有43萬6,100戶（62.1%）。大阪市的空屋率為16.1%，29萬4,600戶空屋中有20萬4,000戶是出租用。^[8]這些數字涵蓋所有住宅，不限於您正在看的這類建物。

人口數字出自另一項調查，時間點也比較晚。依大阪府自行彙整的2025年國勢調查（人口普查，2025年10月1日）速報，大阪府人口比2020年減少0.83%；大阪市則增加5萬6,212人（2.04%），達到280萬8,624人，增加人數是府內各市町村中最多的。大阪市的戶數增加7.91%，平均每戶1.77人。府方也註明，自行彙整的結果可能和國家公布的結果不同。^[9]至於某一棟建物的空房，請問仲介：附近條件相近的房間，最近花多久租出去、租金多少。

由誰管理這棟建物

人在海外時，管理公司就是您在現場的眼睛。請問清楚：管理公司是哪一家、契約涵蓋哪些業務（收租、招租、修繕、清潔、緊急應變）、怎麼向屋主回報，以及出售後契約是否延續。依2021年6月全面施行的法律登錄的「賃貸住宅管理業者」，可以在國交省的企業資訊搜尋系統查到；2025年度末（2026年3月底）的登錄數為10,197家。^[10]

有些建物是整棟租給一家公司，再由這家公司分租給各戶的租客，日本稱為サブリース（整棟包租）。2018年，國交省與消費者廳（後來金融廳也加入）提醒正在考慮為公寓簽訂サブリース契約的人：已經發生糾紛，尤其是調降租金的糾紛，並呼籲在簽約前先了解契約內容與其中的風險。^[11]如果這棟建物附帶這類契約，請讓律師看過（可參考後面的問題清單）。

地震、淹水與火災

• 南海海槽。 日本的地震調查委員會估計，南海海槽在30年內發生規模（M）8至9級地震的機率，依一種模型為「60%至90%左右或以上」，依另一種模型為20%至50%（以2026年1月1日為基準）。兩種模型沒有優劣之分，但政府的地震調查研究推進本部請民眾把較高的數字放在心上來採取行動。^[12]
• 上町斷層帶。 這個斷層帶的主部區間位於大阪都會區的中心地帶。地震調查委員會在2026年8月28日的重新評估中指出：兩個區間若同時活動，可能發生規模7.7左右的地震（這種情況沒有給出機率）；評估範圍以外、規模稍小的地震，若發生在都會中心，也可能造成重大災害；而活斷層的存在本身，就表示當地可能發生大地震。同一份評估把主部區間調到機率分級中最低的一級，30年內的發生機率為幾乎0%至0.003%（以2026年1月1日為基準），原因是斷層最近一次活動的時間，看來比先前認為的更晚。評估也註明，這是根據少數地點的調查，有人指出並沒有足夠證據顯示上次活動時整個區間都有錯動；沿岸部區間則無法算出機率。^[13]這個分級說的是機率，不是地震會造成多大的損害。這份評估和建物的耐震檢查有什麼關係，請問建築師。
• 搖晃與土壤液化。 大阪府在2026年3月31日修訂了南海海槽地震，以及包括上町斷層帶在內的內陸斷層地震的震度分布圖與液化可能性圖。推估以250公尺網格為單位，不一定符合個別基地；也沒有考慮地盤改良；被評為液化可能性低的地區，也不代表一定不會液化。^[14]
• 洪水、暴潮與海嘯。 大阪市各區的水害潛勢圖，標出河川氾濫、排水系統來不及排出的雨水（內水氾濫）、暴潮與海嘯可能造成的淹水範圍。圖上沒有標出的地方仍可能淹水，實際淹水深度也可能和預估不同。^[15]全國性的災害潛勢地圖入口網站（ハザードマップポータルサイト）只要輸入地址，就能把網站涵蓋的各種風險疊在同一張地圖上查看。^[16]
• 木造住宅密集地區的火災。 大阪市的住宅密集地區，主要分布在JR大阪環狀線外圍一帶、戰時沒有被燒毀的地區。市府針對這些地區的整備計畫，把約1,300公頃列為優先地區。計畫也提醒，大地震時若多處同時起火、消防難以應對，火勢可能擴大成市街大火；老舊建物倒塌，也可能堵住避難與救援需要的道路。^[17]請問這棟建物是否位於市府的優先地區，以及周邊是什麼樣的環境。

這些都是針對區域的地圖與推估，不是對單一建物的預測。請拿來決定要問建築師和保險公司哪些問題。

遇到這些情況，檢查的順序要調整

• 建物老舊又是木造，或沒有検査済証。 先請建築師調查。調查結果可能改變的不只是價格，而是整個計畫。
• 附帶サブリース契約。 先和律師一起讀契約，再去看任何投報率。
• 空房多，或有欠租。 在認定空房租得出去之前，先查出原因。
• 地址落在淹水、液化潛勢區，或住宅密集地區。 先決定是否接受這項風險。若決定繼續，這項風險應反映在調查、保險與修繕計畫上。
• 打算改建或變更用途。 出價前，先問建築師這塊基地能做什麼。
• 需要貸款。 在縮小候選名單之前，先和貸款機構談。

住在海外的屋主，還要多留意兩點。第一，交屋前就要安排好：管理公司怎麼聯絡您、由誰巡檢建物、緊急時由誰出面處理。第二，租金收入和修繕支出都以日圓計算，匯率一變動，換算成您衡量報酬所用的貨幣（例如新台幣或港幣）之後，兩者都會跟著變大或變小。^[18]

出價前，把這些問題問清楚

• 土地是和建物一起擁有，還是借地？問仲介。
• 包括退還租客預收款的義務在內，哪些契約上的權利與義務會轉給買方？這些預收款項如何移交或結算？問仲介與律師。
• 如果有サブリース契約：依契約與適用的法律，付給屋主的租金會不會調整？哪一方、在什麼條件下可以解約？問律師。
• 租金明細表、租賃契約和實際收到的租金是否一致？請仲介提供銀行入帳紀錄或管理公司的對帳單。
• 建築確認是何時通過的、有沒有検査済証、建物現況是否和通過確認的圖面一致？問仲介與建築師。
• 該委託哪些調查？設備是否需要另外檢查？依調查結果，哪些修繕要優先做？問建築師。
• 日後要賣時，可能是誰來買這類建物、類似的建物花多久才賣掉？問仲介。
• 購買、持有與出售時，各有哪些稅金與費用？問日本的稅理士（稅務專業人員）。
• 能不能貸款、條件如何？問貸款機構。
• 地址是否在淹水、海嘯或液化的潛勢區內，或在市府的住宅密集地區優先地區內？自己查地圖，也問仲介。
• 經手這筆買賣的仲介業者，是否取得不動產仲介業（宅地建物取引業）的執照？可以在國交省的企業資訊搜尋系統用公司名稱查詢，系統收錄由國土交通大臣與各都道府縣知事核發執照的業者。^[19]

先用這份清單篩選

用上面的六項確認，篩選手上的候選物件。想看目前在售的物件，可以瀏覽日本各地出售中的住宅與整棟建物，再把範圍縮小到大阪；也可以閱讀我們的大阪府指南，了解主要地區與車站。看到感興趣的建物時，請在第一次詢問時，就把上面要問仲介的問題一併附上。

資料來源

1. SORA編輯部對「買整棟」與「買一戶」差異的說明；並非對權利內容或買賣時轉移事項的法律意見。
2. 大阪府：2023年住宅・土地統計調查 大阪府結果概要（令和５年住宅・土地統計調査 結果の概要），日文（2025年2月28日）
3. 國土交通省：既存住宅狀況調查技術者講習制度（既存住宅状況調査技術者講習制度について），日文（2026年8月30日存檔）；國土交通省：既存住宅狀況調查方法基準解說（既存住宅状況調査方法基準の解説），日文（2024年10月25日）
4. 大阪市：民間建築物耐震化的推動（民間建築物の耐震化の促進），日文（2026年3月18日）
5. 國土交通省：建築確認檢查制度概要（建築確認検査制度の概要），日文（2019年3月14日）；國土交通省：國土交通白書（2005年度版）（国土交通白書 平成17年度），日文
6. 國土交通省：運用指定確認檢查機構調查無検査済証建築物之建築基準法適合狀況的指引（検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン），日文（2014年7月）；同指引的發布新聞稿，附有自2025年4月1日起併入「既存建築物の現況調査ガイドライン」的說明，日文（2014年7月2日）；國土交通省：既有建物的活用（既存建築物の活用の促進について），日文
7. 國土交通省：民間出租住宅計畫修繕指南（民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック），日文；國土交通省：推動出租住宅的計畫性維護管理與性能提升（賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について），日文（2019年3月）
8. 大阪府：2023年住宅・土地統計調查 大阪府結果概要（令和５年住宅・土地統計調査 結果の概要），日文（2025年2月28日）；總務省統計局：2023年住宅・土地統計調查 住宅及家戶基本統計（確報）（令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果），日文（2024年9月25日）
9. 大阪府：2025年國勢調查 大阪府人口及戶數（速報）（令和7年国勢調査 大阪府の人口及び世帯数(速報)について），日文（2026年5月22日）及附件速報資料，日文
10. 國土交通省：2025年度出租住宅管理業者等全國實地檢查結果（【詳細版】賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果（令和７年度）），日文（2026年6月5日）；國土交通省：賃貸住宅管理業者資訊（建設産業・不動産業：賃貸住宅管理業者情報），日文（2026年3月13日存檔）
11. 金融廳、消費者廳、國土交通省：考慮簽訂公寓等サブリース契約的人，請注意簽約後的糾紛（アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！），日文（2018年3月27日發布，2018年10月26日更新）；國土交通省與消費者廳合作發布的新聞稿（サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！），日文（2018年3月27日）；國土交通省與金融廳、消費者廳合作發布的新聞稿（サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！～トラブルの防止に向けて金融庁・消費者庁と連携～），日文（2018年10月26日）
12. 地震調查委員會：長期評估之地震發生機率更新（2026年1月1日基準）（長期評価による地震発生確率値の更新について），日文（2026年1月14日）；地震調查研究推進本部：「南海海槽地震活動長期評估（第二版部分修訂）」說明（「南海トラフの地震活動の長期評価（第二版一部改訂）」の手引き），日文（頁面更新於2026年8月28日）
13. 地震調查委員會：上町斷層帶長期評估（部分修訂）（上町断層帯の長期評価（一部改訂）），日文（2026年8月28日）
14. 大阪府：震度分布與液化可能性（震度分布・液状化可能性（令和8年3月31日公表）），日文（2026年3月31日）
15. 大阪市危機管理室：水害潛勢地圖（水害ハザードマップ），日文（2026年3月23日）
16. 國土交通省、國土地理院：災害潛勢地圖入口網站（ハザードマップポータルサイト），日文；國土地理院：災害潛勢地圖入口網站改版說明（ハザードマップポータルサイトのリニューアルについて），日文（2023年5月30日）
17. 大阪市：大阪市密集住宅市街地整備計畫（大阪市密集住宅市街地整備プログラム，2021年3月訂定、2026年3月期中檢討），日文（2026年3月31日存檔）
18. SORA編輯部給住在海外的屋主的建議；並非稅務、法律或匯率方面的建議。
19. 國土交通省：建設業者・宅建業者等企業資訊搜尋系統（建設業者・宅建業者等企業情報検索システム），日文