東京買一戶建：和公寓有什麼不同

指南

在東京買房，要選一戶建還是公寓？兩者沒有哪一種一定比較好，差別在於持有的東西和管理的方式。一戶建（日文「一戸建て」，和台灣的透天一樣是整棟的房子）通常是房子連同所在的土地一起買（也有土地是借來的物件），修繕要自己安排；公寓（日文「マンション」）的一戶，是自己的住戶部分，加上和其他所有權人共同持有的共用部分與土地的權利，由全體所有權人組成的管理組合來管理。常不在日本、想把共用部分的修繕交給管理組合的人，公寓比較容易安排；想要自己的土地、較大室內面積的人可以看一戶建，但要先確認臨接的道路、能不能重建、土地是不是借來的（本文資料截至2026年8月25日）。

	一戶建	公寓（マンション）的一戶
持有的東西	房子和土地（也有土地是借來的「借地」物件）	自己的住戶部分，加上和其他所有權人共同持有的共用部分與土地的權利
管理和修繕	屋主自己規劃、自己安排	共用部分由管理組合安排；室內由所有權人自己處理
定期的支出	通常沒有管理組合的管理費，修繕的錢要自己準備	通常每月要繳管理費和修繕積立金（為共用部分將來的修繕預先存的錢），金額可能調整
買之前特別要看	臨接的道路、能不能重建、是否借地、建造的年代與屋況	管理組合的運作、長期修繕計畫、修繕積立金的積存

一戶建、透天、公寓：先對齊用語

依台灣內政部的實價登錄作業手冊，「公寓」是無電梯的區分所有建物，「華廈」是10層樓含以下有電梯的區分所有建物，「住宅大樓」是11層含以上有電梯、供住宅使用的區分所有建物（買賣案件的型態名稱是「大樓」），「透天厝」則是全棟單一門牌的建物。^[1]

本文說的「マンション」，指的是一棟建物分成很多戶、可以分戶買賣的集合住宅（日本的分售公寓，不含出租公寓）。用台灣的分類來看，依有沒有電梯和樓層，可能是公寓、華廈或住宅大樓。本文為了配合台灣讀者的習慣，把マンション的一戶稱為「公寓」，不限於台灣定義的無電梯公寓。日本的「一戸建て」是一棟一戶的房子，和透天厝一樣是整棟的建物；不過東京的一戶建大多是木造（見下一節），看物件時，結構和建造的年代也要一起看。

面積的看法也不同。日本公寓的「專有面積」只算這一戶，不含走廊、電梯廳等共用部分；依內政部的成屋買賣定型化契約應記載事項，已登記的物件以登記的面積為準，買賣範圍包括共有部分的持分（一般說的公設）。^[2]^[3]所以看到日本公寓的專有面積時，不能直接和台灣權狀上的坪數比較。

東京的一戶建有多少：住宅七成以上是集合住宅

依日本總務省的「令和5年住宅・土地統計調查」（2023年10月1日時點），東京都有人居住的住宅中，一戶建有1,900,500戶，占26.3%；共同住宅有5,180,700戶，占71.6%，共同住宅的比例是日本各都道府縣中最高的。^[4]

同一份統計中，東京都的一戶建約87%是木造；只看東京都區部（23區），一戶建約占住宅的21%。^[5]東京的住宅以集合住宅為主，而一戶建大多是木造的房子。這些是已有住宅（包含出租的住宅）的組成，不等於目前出售物件的比例。

差別一：土地是不是自己的

公寓的一戶。 依日本的建物區分所有法，各戶自己的住戶部分稱為「專有部分」；走廊、樓梯等共用部分，原則上屬於全體區分所有權人共有；全體區分所有權人構成一個管理建物和土地的團體，一般稱為「管理組合」。法條也規定，當土地的權利（敷地利用權）由多位所有人共同持有時，原則上不能把專有部分和這個權利分開處分（管理規約另有規定時除外）。這個土地權利，不一定是土地所有權的共有持分，也可能是借地權。^[2]國土交通省的標準管理規約（管理規約的範本，各棟實際的規約可能不同），也把管理費和修繕積立金訂為區分所有權人要繳給管理組合的費用；東京都的說明則寫得更直接：持有一戶公寓，就是成為管理組合的一員。^[2]

一戶建。 買一戶建，買的通常是房子和它所在的土地。不過日本也有「借地權」的物件：借地權是為了擁有建物而使用他人土地的權利（地上權或土地租賃權）。^[6]國土交通省的說明中，借地權有普通借地權和定期借地權等種類，期間和能不能更新的條件各不相同；在借地借家法施行的1992年8月1日以前設定的借地權，即使之後更新，也仍有部分適用舊法的規定。^[6]同樣是一戶建，土地是自己的還是借來的，持有的方式和將來的處理都不一樣。廣告上的權利寫法、地租和契約的內容，請向仲介確認，必要時再請教專家。

差別二：管理和修繕，誰來安排

一戶建由屋主自己安排。 日本的住宅金融支援機構（獨立行政法人）整理了木造一戶建維護的大致標準：例如窯業系的外牆板（日文「窯業系サイディング」），大約15到20年要考慮全面整修；化粧石板瓦（日文「化粧スレート」）的屋頂，大約15到30年要考慮全面翻新；熱水器大約10年要考慮更換。該機構也提醒，這些只是大概的標準，會因工法、規格和當地的氣候而不同。^[7]一戶建通常沒有管理組合替大家存修繕費，什麼時候修、要準備多少，都要自己規劃。

公寓由管理組合依計畫進行。 國土交通省的長期修繕計畫指引寫明，計畫期間應在30年以上，而且要涵蓋2次以上的大規模修繕，並以大約每5年重新檢討為前提。^[8]所有權人每月繳的修繕積立金，就是為這些共用部分的修繕預先存的錢。好處是有計畫、有人推動；另一方面，共用部分的修繕是依管理組合的計畫進行，不是由單一所有權人自己安排。指引說的是應有的做法，每一棟有沒有計畫、資金夠不夠，仍要逐案確認；室內的修繕則由所有權人自己負責。

買二手屋時的建物狀況調查。 日本有「建物狀況調查」（インスペクション）：由修完國家登錄機構講習的建築師（既存住宅狀況調查技術者），以目視和測量等方法，檢查結構上主要的部分和防止雨水滲入的部分。國土交通省的手冊也提醒，調查的結果並不是承諾房子沒有任何瑕疵，有些地方也可能無法調查而省略。^[9]買二手的一戶建時，可以問仲介這間房子有沒有做過、能不能安排。

差別三：一戶建和公寓的成交價格、面積和件數

依東日本不動產流通機構（REINS）2026年8月10日公布的2026年7月資料，向REINS報告的東京都二手一戶建和二手公寓的成交如下（不是東京全部的交易；件數以外的數字是平均值；以該機構的資料製表）：^[10]^[11]

2026年7月成交	區部一戶建	區部公寓	多摩地區一戶建	多摩地區公寓
成交件數	274件	1,509件	208件	354件
平均成交價格	7,494萬日圓	7,757萬日圓	4,338萬日圓	3,795萬日圓
土地面積	82.49m²	—	142.79m²	—
建物面積／專有面積	95.55m²	56.18m²	103.66m²	64.93m²
屋齡	25.15年	25.76年	23.80年	28.57年

表中一戶建的建物面積是整棟房子的面積，公寓的專有面積只算這一戶，兩者的算法不同；一戶建和公寓成交的地點分布也不一樣，不能看成同一地段的比較。這個月區部一戶建成交的土地面積平均是82.49m²；平均值看不出面積的分布。這是單一個月的平均值，區部一戶建每月的件數不多，也容易受少數高價成交影響，不代表個別物件的行情。

看全年，2025年向REINS報告的東京都區部二手成交件數，一戶建是3,999件，公寓是21,912件，公寓約是一戶建的5.5倍。^[12]件數多，表示可以比較的成交例子比較多，但不代表每一戶公寓都好賣。REINS也註明，2025年1月以後的系統改修可能影響了成交件數。因此2025年的件數和倍數，和往年比較時要注意。^[12]

差別四：一戶建在賣的時候，要看建物和土地

建物的評價。 國土交通省在2014年的指引中指出，日本的二手一戶建，當時一般的做法是不論房子的狀態，屋齡大約20到25年，建物的市場價值就被當作零；這份指引的目的，是改善這種評價方式。^[13]看一戶建的價格時，可以請仲介說明土地和建物各占多少，以及建物的狀態有沒有反映在價格上。

土地臨接的道路。 新宿區的說明寫著，沒有接在建築基準法所定道路上的土地，原則上不能蓋建物；買賣土地時，調查土地所臨接道路屬於哪一種，是很重要的。^[14]以港區為例，可以用「指定道路圖」查道路的種類，但港區也提醒，這份圖不能用來確認道路的正確寬度和界線，也不能用來判斷土地的接道條件，不能當作不動產交易的資料。^[14]您看的土地屬於哪一種情況、將來能不能重建，請委託仲介向主管的行政機關調查，並請對方以書面說明結果。

差別五：防災，要看建物也要看地區

建造的年代。 日本的建築基準法在1981年6月1日重新檢討了耐震基準，在這之前使用的基準稱為「舊耐震基準」。^[15]在來軸組工法（日本傳統的木造樑柱工法）的木造住宅，在2000年又明確了接合部的規格和牆的配置方法；國土交通省也說明，在2016年的熊本地震中，依新耐震基準、但在2000年以前建造的這類木造住宅，也有倒塌等受損的情況。^[15]東京的一戶建大多是木造，看二手的一戶建時，建築確認（建築執照的審查）的文件和日期、施工的時期、有沒有做過耐震診斷或補強，都是要問的項目；舊耐震基準時期建造的公寓，也可以問有沒有做過耐震診斷。適用哪一種基準、目前的耐震性能如何，請分別請建築師等專家確認。

地區的危險度。 東京都的「地震地域危險度測定調查」（第9回，2022年9月公布），以有市街化區域的5,192個町丁目（日本地址中「〇〇町〇丁目」的區塊）為對象，把建物倒塌、火災和綜合危險度分成5個等級的相對評價。報告分析危險度高的地區後認為，建物棟數密度高、1980年以前建的木造建物比例高，是建物倒塌危險度較高的原因；木造建物密集的地區，火災容易延燒。^[16]東京都也把約7,100公頃的地區劃定為「木造住宅密集地域」（2025年劃定）。^[17]找房子時，可以先查物件所在的町丁目在地域危險度上的等級，以及是否在木造住宅密集地域內。

淹水和土壤液化。 日本國土交通省的「災害潛勢地圖入口網站」（ハザードマップポータルサイト），可以用地址查洪水、土石災害、高潮、海嘯等風險。^[18]東京都也公開「東京液化預測圖」（類似台灣的土壤液化潛勢圖；2026年3月29日公開的令和7年度改訂版），以250公尺×250公尺的網格，相對地顯示土壤液化的可能性；這不是針對特定地震的預測，也不能直接判定個別的土地。該圖也提醒，土地或建物的交易需要判斷液化時，要另外做詳細的調查。^[18]

南關東的地震。 地震調查研究推進本部的長期評估中，相模海槽沿線因板塊隱沒造成的M7左右地震（南關東一帶），30年內發生的機率是70%左右（計算基準日2026年1月1日）；這是整個評估區域內某處發生的機率，不是您看的那一塊地的機率。^[19]選一戶建或公寓，都不能省略建物耐震性的確認和家中的防災準備。

一戶建還是公寓：依您的情況怎麼選

很少住在日本、留在海外的時間長：公寓的共用部分已經有管理組合的共同機制，比較容易委託管理；不過室內的設備和漏水、管理費和修繕積立金的繳納、管理組合總會的通知，仍要請人代為處理。一戶建在您不在的期間，外牆、屋頂、庭院和設備都要有人看，請先想好要交給誰。
想要自己的土地、比較大的室內面積，或想自己規劃改建和修繕的時期：一戶建比較合適。不過工程的內容仍可能受法令和借地契約的限制，請先向建築師等專家確認；符合道路、重建、是否借地、建造年代等條件的物件，也可能比想像中少。
重視將來出售時的比較對象：公寓的成交件數比較多，可以請仲介確認有沒有同一棟或條件相近的成交紀錄；一戶建的土地條件（臨接的道路、能不能重建、是否借地）每一件都不同，比較成交紀錄時要個別看。
看中的公寓管理有問題時：例如長期修繕計畫多年沒有修訂、修繕積立金的積存明顯不足，也可能是重新考慮的理由。