新建還是中古屋？日本房地產買賣前，先看懂預售、新成屋與中古屋的差別

指南

在日本房地產買賣中，新建公寓（日文：新築マンション）很多是在完工前就開始銷售，買方要靠樣品屋、圖面和完工示意圖來判斷，大樓的管理也還沒有實績；中古公寓（日文：中古マンション）則可以先看實際的房間，再用管理組合留下的紀錄，確認大樓過去是怎麼管理的。想先看實物和管理紀錄再決定，可以從中古公寓看起；能等到完工、重視最新的基準和設備，完工前的新建公寓也是選項。價格的統計也要分開看：新建公寓的平均是建商的發售價格，中古公寓的平均是成交價格，兩者不能直接比較（本文資料截至2026年8月18日）。^[1]^[2]^[3]^[4]

日本房地產買賣中的「新築」與「中古」

本文說的「新建公寓」，是建商（日文：分譲會社）新蓋、第一次出售的房子；在完工前賣的，接近台灣說的預售屋，完工後才賣的，接近新成屋。「中古公寓」則是有人住過或持有過、再次出售的房子，也就是台灣說的中古屋。

依日本不動產公平交易協議會聯合會給消費者的廣告說明手冊，新建住宅和新建公寓很多是在工程完成前就開始銷售，日本稱為「青田売り」，還沒完工的物件會標示預定完工年月。手冊也說明，廣告上的「新築」，是指建好未滿1年、而且沒有人住過的物件；依這個定義，完工超過1年的房子不屬於廣告上說的「新築」，和本文的稱呼範圍略有不同。^[1]

買之前看得到什麼

首先比較的，是能不能看到實際要買的那一戶。

	完工前購買的新建公寓	中古公寓
房間	看樣品屋（モデルルーム）和圖面；樣品屋和要買的那一戶，格局和大小可能不同，設備也常常是選配（オプション）^[5]	安排看屋時，可以看到要買的那一戶^[2]
日照、通風與景觀	還沒蓋好，只能想像；完工示意圖（完成予想図）可能把周圍畫得比實際好^[2]^[1]	可以在現場確認窗外的景觀、通風和日照^[2]^[6]
建物的基準與性能	依最新的基準建造，有新的技術和性能；但還沒有經過長年使用、作為住宅的實績^[7]	有經年的磨損與劣化，熱水器和廚房、衛浴等用水設備可能已接近更換的時期^[8]
管理的樣子	還沒有人入住使用，管理也還沒有實績^[3]	可以看大門給人的印象、垃圾集中處和腳踏車停放處的位置，也可以問管理上有沒有糾紛^[6]

依日本公益財團法人不動產流通推進中心（不動產ジャパン）的說明，在還沒完工時就決定購買的新建住宅，日照、景觀、和鄰棟窗戶或陽台的位置關係，以及門前道路的電線桿和電線看起來如何，都只能想像；中古住宅則可以一項一項確認實際要住的空間和周邊。^[2]同一個網站也說明，新建住宅依最新的基準建造，具備新的技術和性能，唯一沒有的是「作為住宅的實績」，也就是經過長年風雨、實際被住過的實績。^[7]

不論新舊，周邊的環境都可能改變：例如隔壁之後蓋了大樓，日照和通風變差。^[1]不動產ジャパン的看屋說明也建議，換不同的時段、平日和假日去看周邊，下雨天則可以看出積水、排水不好的地方。^[5]如果您住在台灣，很難自己跑好幾趟，可以請仲介在不同時段拍照或錄影，作為部分的補充。

完工後才賣的新建公寓。 已經完工的新建公寓，可以像中古公寓一樣看到實際的房間和窗外的景觀。^[5]管理的實績有多少，要看整棟開始使用的時間，以及能提供哪些管理的紀錄。

中古公寓的弱點。 中古住宅有經年的磨損與劣化，也可能有個別的損傷；牆壁裡、地板下等看不到的部分也很多，賣方和仲介能提供的資訊有其限度。中古住宅的價格常比新建住宅低，但一般需要考慮翻修（リフォーム）。^[8]能選的也只限於當時正在出售的房子。

什麼時候能交屋

完工前購買的新建公寓，要等大樓完工後才交屋。^[9]廣告上會標示「完成予定年月」（預定完工年月）和「引渡し可能年月」（可交屋年月）；手冊說明兩者常常相同，但實際能入住的是可交屋年月以後，搬家的時間要先確認。^[1]如果打算出租，可以開始出租的時間也要從這個日期往後算。

中古公寓的房子已經蓋好，交屋的時間請向仲介確認，例如賣方是不是還住在裡面。

拿得到哪些資料：完工前看到的是「計畫（案）」

在日本買公寓的一戶，除了房價，每個月通常還要繳管理費和修繕積立金（為了將來外牆、屋頂、電梯等共用部分的計畫性修繕，每月存下來的錢）。^[10]大樓的管理，由買下各戶的屋主（區分所有權人）組成的「管理組合」負責。^[11]新建和中古的差別，在於這些錢「將來怎麼收」和「過去怎麼用」能不能用資料確認。

新建公寓：看的是建商做的「計畫（案）」。 依日本國土交通省的長期修繕計畫指引，新建公寓由建商參考指引，做出長期修繕計畫（案），並據此訂出修繕積立金的金額（包含購買時一次收取的修繕積立基金）；這份計畫（案）之後要交給管理組合。買方可以參考指引檢查這份計畫（案）。^[3]

同一份指引寫到，計畫（案）和修繕積立金的金額，有時會在交屋後很快召開的管理組合成立總會上決議。因此在完工前購買時，還沒有這棟大樓的總會紀錄或收支的實績可以看。^[3]

修繕積立金的收法要先問清楚。 國土交通省的修繕積立金指引指出，一般在銷售階段，建商會向買方提出長期修繕計畫和修繕積立金的金額，但也有一開始的月繳金額被訂得特別低的例子。買方需要確認，這個金額是用「均等積立方式」（從一開始就平均存）算的，還是用「段階增額積立方式」（一開始少、之後逐步調高）等以將來負擔增加為前提的方式算的；如果是後者，也要想想和自己將來的資金計畫是否合得來。指引也提醒，即使是均等積立方式，之後也可能因為長期修繕計畫的檢討而需要調高。^[10]有些大樓還會在購買時收一筆修繕積立基金。^[10]

2024年6月修訂的指引，加上了段階增額時調高幅度的參考：以均等積立方式的月繳金額為基準，計畫一開始的金額在基準的0.6倍以上，最後的金額在1.1倍以內。^[10]這個參考的目的，是讓調高及早完成、導向均等積立方式；指引也寫明，它並不限制將來因工程費上漲等原因檢討計畫時大幅調高。^[10]可以請仲介或建商說明，這棟大樓的計畫（案）和這個參考比起來如何。

國土交通省2023年度的大樓綜合調查（對象是回答調查的管理組合）顯示，設有修繕積立金制度的管理組合裡，銷售當時採用段階增額積立方式的，2020年以後完工的大樓有82.3%（回答62件），1974年以前完工的大樓有11.4%。^[12]買新建公寓時，請先確認是不是採用段階增額，以及調高的計畫；屋齡較新的中古公寓也一樣。

中古公寓：看的是管理組合留下的紀錄。 國土交通省為買中古公寓的人做的手冊，列出可以透過仲介取得的管理資訊，例如總會的議事內容、管理費和修繕積立金的收支、要買的那一戶有沒有欠繳、管理費和修繕積立金今後有沒有調整的預定、有沒有長期修繕計畫，以及過去的修繕紀錄；但手冊也提醒，有些大樓能公開的資訊有限。^[11]

管理的實績：中古公寓要看哪裡

中古公寓的好處是看得到實績，但實績本身有好有壞，調查的結果也因完工年份而不同。

同一份大樓綜合調查顯示，有住戶欠繳管理費或修繕積立金3個月以上的管理組合，全體為30.1%；1974年以前完工的大樓為48.4%，2020年以後完工的大樓為13.2%。^[12]沒有長期修繕計畫的管理組合，全體為7.3%，1974年以前完工的大樓為23.1%。^[12]這些是整體的比例，個別大樓要看它自己的紀錄。

看中古公寓時，可以留意：

有沒有長期修繕計畫，修繕是不是照計畫做了^[6]^[11]
外牆、共用走廊有沒有明顯的裂縫或傾斜，設備用舊了多少^[5]^[8]
竣工的年份。國土交通省的確認表也把竣工年列為確認項目，和耐震基準的關係請仲介說明^[11]
如果想更了解建物的狀況，可以問仲介能不能做「建物狀況調查」（インスペクション）。這是由完成國家登錄機構講習的建築師，用目視和測量等方式，檢查結構耐力上主要的部分和防止雨水滲入的部分；調查的結果，並不表示這間房子沒有任何瑕疵。^[13]

價格統計怎麼看：發售價格和成交價格是兩把尺

下面把日本兩大都市圈公開的統計放在一起。新建公寓用的是2026年1到6月的上半期統計，中古公寓用的是2026年4到6月的季度統計，都是本文時點最新公布的資料；期間不同，表上的差距也包含期間不同的影響。^[14]^[15]^[16]^[17]

地區	新建公寓（2026年1至6月，發售）	中古公寓（2026年4至6月，成交）
首都圈（1都3縣）	7,989戶，平均1億135萬日圓，每m² 151.4萬日圓	11,853件，平均5,201萬日圓，每m² 83.13萬日圓，平均屋齡27.70年
東京23區／東京都區部（首都圈的一部分）	2,684戶，平均1億4,249萬日圓，每m² 222.6萬日圓	4,803件，平均7,574萬日圓，每m² 136.22萬日圓，平均屋齡26.43年
近畿圈（2府4縣）	7,329戶，平均5,453萬日圓，每m² 98.0萬日圓	4,967件，平均3,286萬日圓，每m² 48.25萬日圓，平均屋齡28.75年

兩把尺的差別。 新建公寓的數字來自民間的不動產經濟研究所，是這段期間發售的房子、由建商訂的價格的平均，不是成交價格；每m²單價是以專有面積計算。中古公寓的數字來自東日本和近畿的不動產流通機構（REINS），是這段期間回報成交的物件的平均。^[4]每戶的平均價格也受到面積大小的影響（首都圈中古公寓的平均面積為62.57m²），比較時以每m²單價為主較為恰當。^[16]兩個機構也都註明，2025年1月以後的系統修改，可能影響了成交件數。^[16]^[17]

屋齡也會拉開差距。 依東日本不動產流通機構的屋齡分析，2025年首都圈成交的中古公寓平均屋齡為26.58年，屋齡超過20年的占60.3%；每m²的成交單價，屋齡0到5年為143.64萬日圓，屋齡31到35年為44.14萬日圓。^[18]屋齡不同的物件，所在的地區也可能不同，所以這個差距不一定只是建物新舊造成的。

因此，新建和中古的平均相差多少，不能當成「同一間房子新的比舊的貴多少」。這些都是過去的平均，也不代表將來的價格。比較具體的物件時，請仲介提供同一棟或屋齡、位置相近的成交紀錄。

哪一種比較適合您：結論可能改變的情況

適合以中古公寓為主： 想先看實物、看管理紀錄再決定。
想早一點使用或出租： 不論新舊，先確認可交屋的日期再比較。
適合考慮完工前的新建公寓： 可以等到完工，重視最新的基準、設備和格局，也能接受看不到實物、管理還沒有實績這兩點。
兩者之間： 完工後才賣的新建公寓，可以看到實物；屋齡較新的中古公寓，可以看到幾年的管理紀錄。管理紀錄的多寡，要看整棟開始使用了多久。
可能要重新考慮的情況： 中古公寓的修繕計畫和積立狀況不理想，或新建公寓的修繕積立金調高計畫和自己的資金計畫合不來；即使房間很喜歡，也可能是重新考慮的理由。

上面是編輯部的整理，不涉及將來的漲跌或投資的成果。

請向仲介或專家確認的項目

新建：預定完工年月和可交屋年月、樣品屋和要買的那一戶有哪些不同（格局、面積、方位、選配）
新建：長期修繕計畫（案）的內容、修繕積立金的收法和調高的計畫、購買時要不要繳修繕積立基金
中古：總會的議事紀錄、管理費和修繕積立金的收支與今後的調整預定、這一戶和整棟有沒有欠繳、長期修繕計畫和修繕紀錄
中古：竣工年份與耐震基準的關係、設備的使用年數、是否需要翻修、能不能做建物狀況調查、交屋的時間（賣方還住在裡面嗎）
共通：周邊將來的建設計畫、在不同時段的周邊狀況
契約與錢的事：「手付金」、交屋延後時的處理、「契約不適合責任」的相關事項、貸款、稅金（包含消費稅）、仲介手續費與翻修等購買的費用，請分別向仲介、金融機構、稅務專家確認；本文不說明這些內容