輕井澤、鎌倉、熱海從東京車站搭電車，依官方的交通指引都是約45至70分鐘，但當作度假屋，三個地方的性格很不一樣：輕井澤是夏天涼爽、冬天嚴寒的高原避暑地，鎌倉是被山丘環繞、景觀規定嚴格的海邊古都，熱海則是蓋在相模灣陡坡上的溫泉鄉。想在輕井澤、鎌倉或熱海找房子，請先想清楚自己實際上什麼時候會來住、不在的時候由誰照顧房子，再針對那一塊地確認災害風險和建築規定。本文的資料截至2026年8月11日，不談房價、稅金、貸款和簽證。

三個地區怎麼比較

交通。 輕井澤町表示，從東京車站搭新幹線約70分鐘。^[1]依日本政府觀光局（JNTO）的介紹，從東京車站搭JR橫須賀線到鎌倉車站約55分鐘。^[2]熱海市的交通指引寫的是從東京車站搭東海道新幹線「回聲號」（こだま）約45分鐘，市府的另一份資料則寫搭新幹線約50分鐘。^[3]這些都是坐在車上的參考時間，實際要多久，要看搭的是哪一班車。另外還要加上從車站到房子的路程，三個地方都可能需要搭計程車或開車。

一年當中怎麼用。 輕井澤是以避暑地發展起來的，決定什麼時候去住之前，請把它的氣候（見下文）考慮進去。鎌倉和熱海都吸引大量遊客（數字見下文），所以要想一想：您想去住的週末和連假，是不是也很可能人潮擁擠。

**我們認為各自適合哪種人。**^[4]輕井澤：主要在夏天來住，冬天的房屋照顧可以交給別人的人。鎌倉：一年當中常常來，也願意配合當地建築規定來規劃、改建房子的人。熱海：想泡溫泉、想要離東京車程短，而且不介意陡坡，或寧可選有管理的公寓大樓的人。

輕井澤的房子：夏天涼爽，冬天水管會結冰

輕井澤位在淺間山的東南山坡，海拔約900至1,000公尺。^[5]輕井澤町將這裡作為避暑地的起點，追溯至1886年傳教士亞歷山大‧克羅夫特‧蕭（Alexander Croft Shaw）的來訪；他在1888年於當地蓋了別墅。^[6]

度假屋本來就是這個小鎮運作的一部分。2024年4月，輕井澤登記的居民有21,634人，但因為有16,000戶以上的別墅，町公所估計鎮上隨時都有近3萬人，到了春季和夏季的旺季，人口會增加到居民人數的好幾倍。^[7]如果在旺季最熱鬧的時候來，要有道路和電車比較擁擠的心理準備。

依日本氣象廳1991至2020年的平年值（長期氣候平均值），輕井澤八月的平均氣溫是20.8°C，東京都心是26.9°C；一月的平均氣溫，輕井澤是−3.3°C，東京是5.4°C。輕井澤一般年份的降雪累計約141公分。^[8]

對一連好幾個月不在的屋主來說，雪和寒冷都要事先安排：雪關係到進出的道路和屋頂，寒冷關係到水管。町的上下水道課建議替水管加裝保溫材，好幾天不用水的時候要把管內的水排掉；自己做不來的話，可以找町指定的水管工程業者。^[9]由誰來排水、由誰來重新通水，請在第一個冬天之前就安排好，不要等到水管凍裂了才處理。

在輕井澤，清單上還要再加兩項：

• 當地的建築規定。 輕井澤町自1972年起訂有「自然保護對策要綱」（由町公所訂定的規範；「町」是日本規模較小的地方自治體）。要綱規範土地分割、基地上可以蓋多少，以及建築物的高度和顏色等事項。町公所在2025年春天就修訂案徵求民眾意見，2025年8月先施行了修訂後要綱的一部分；町公所介紹要綱的網頁在2026年4月更新時，也刊出了要綱正在修訂的公告。^[10]打算增建或改建之前，請先問仲介：這塊地現在適用哪些規定、允許做到什麼程度。
• 淺間山。 淺間山是活火山，由日本氣象廳全天候監測。2026年5月22日，氣象廳把淺間山的「噴火警戒等級」由等級2調降為1（官方說明：須留意為活火山）；但在輕井澤這一側，町公所仍把火山口周圍4公里以內列為警戒區域，禁止進入（兩條指定的登山步道除外）。町公所公開了淺間山的火山防災地圖，其中包括火山灰掉落，以及噴火的熱使積雪融化而引發的火山泥流的地圖。^[11]警戒等級會變動，請確認目前的等級，以及房子在這些地圖上的位置。

鎌倉買房：海、山丘與景觀規定

鎌倉是源賴朝建立日本第一個武士政權（由武士階級掌權的政府）的地方。^[12]鎌倉的舊市中心三面環山，南面向海。^[13]人口約16萬9,000人（市府的推估值，時間點為2025年12月1日；2025年國勢調查的結果出來後會修正）^[14]，同時也吸引大量觀光客：市府統計2024年的觀光客約1,594萬人次。這是「延人次」，同一個人來好幾次就算好幾次，不是實際的人數。^[15]如果打算主要在連假的週末來住，要有心理準備：這些日子很可能就是人最多的時候。

鎌倉市對於能蓋什麼、能改什麼，有好幾層規定。全市都在「景觀計畫」的範圍內，超過一定規模的建築工程必須申報。鎌倉車站和北鎌倉車站周邊是「景觀地區」，訂有建築物的高度上限和顏色等規定，在這裡進行建築工程，包括外牆修繕和變更顏色，都需要取得市長的認定。全市約55.5%的面積是「風致地區」（為保護自然景觀而劃設的地區），特定的工程需要市長許可。另外，市內部分地區依日本保護古都的國家法律，被劃為「歷史的風土保存區域」，進行特定的行為必須申報；其中的「歷史的風土特別保存地區」，則需要縣知事許可（縣知事即神奈川縣的縣長）。^[16]從重新粉刷外牆到改建，這些規定對某一間房子實際代表什麼，請在買之前向仲介和市府確認。

海和山各帶來一種災害：

• 海嘯。 1923年關東大地震時，海嘯一再湧入鎌倉，高度一般認為是5至6公尺，也有文獻記載為9公尺。鎌倉市公開了海嘯災害潛勢地圖，標示預想的淹水範圍、淹水深度和避難場所。^[17]
• 土石災害。 依日本的土砂災害防止法，神奈川縣在鎌倉市內指定了「土砂災害警戒區域」，其中土石流有65個區域、陡坡崩塌有409個區域（截至2026年5月29日）。市府的土石災害潛勢地圖（最近一次修訂是2022年1月），是根據縣的指定繪製的。^[18]

熱海買房：陡峭海岸上的溫泉鄉

熱海是伊豆半島的門戶，熱海車站也有JR伊東線停靠。^[3]這座城市是在朝相模灣傾斜的山坡上發展起來的。平地很少，市街從海岸沿著山腰一層一層往上爬；市府自己也指出，坡地多讓移動不便，也限制了建築。^[19]在被海景吸引之前，請先從車站、從最近的商店，實際走一趟到家門口。

熱海有熱海市營的溫泉供應，由市府自己經營。在市府的供應區域內，不只是飯店和旅館，一般住家和度假屋也有可能接溫泉，前提是經市府核准，並裝設供應設備。要接受供應，必須住在區域內或在區域內擁有建物，向市府提出申請，並繳一筆加入金；加入金依用途、種類和浴缸大小而不同，之後溫泉費用按錶計費。^[20]某一間房子是否已經接上溫泉、目前是否受理新的申請、條件是什麼，都請以書面確認。

熱海也是熱門的度假地，住宿人次約307萬人次（2024年度，依市府的入湯稅資料統計）。^[21]這和鎌倉的延人次是不同的計算方式，兩個數字不能直接比較。

2021年7月3日，熱海市的伊豆山地區發生土石流。市府的復興計畫記載，死亡28人（直接死亡27人、災害關聯死亡1人），截至2024年3月22日，有136棟建物受損，波及142戶（世帶）。^[22]日本政府把這場災害列為在全國大幅修訂填土與土方工程相關法律的背景之一；修訂後的法律，即名為「宅地造成及特定盛土等規制」的法律（「規制」即管制），於2023年5月26日施行。^[23]熱海市公開了海嘯、風災水災和土石災害的潛勢地圖，市內的海嘯淹水預想區域也在2023年3月被指定為「津波災害警戒區域」（「津波」即海嘯）。^[24]

不在的時候，房子誰來照顧

如果房子會長時間空著，下面這些事請在買之前就談好，而不是買了之後才想：

• 當地有一位拿著鑰匙的聯絡人。 颱風、豪雨或下雪之後能去看看房子，也能讓水電師傅或施工業者進門。
• 結凍、潮濕和漏水。 在輕井澤，由誰在什麼時候排水、通水。三個地方都要想好，房子關著的期間怎麼通風、保持乾燥、檢查有沒有漏水。
• 度假住宅區或大樓的管理。 如果是有管理單位的度假住宅區或公寓大樓，「管理費」包含哪些項目（道路、用水、除雪、巡邏、建物本身），修繕基金（日本稱修繕積立金）存了多少，規約對使用方式有什麼規定。
• 庭院和樹木。 樹木和雜草長到鄰地或道路之前，由誰來修剪。
• 帳單和郵件。 水電瓦斯的帳單、住宅區或社區的費用和信件，要怎麼送到住在國外的您手上。

買之前要衡量的風險

• 自然災害。 輕井澤有火山，鎌倉有海嘯和土石災害，熱海有土石災害和海嘯。在日本政府的災害潛勢地圖入口網站（ハザードマップポータルサイト）輸入地址，就能看到該地點在地圖上的淹水、土石災害、暴潮和海嘯風險。^[25]地圖上沒有著色的地方，也可能發生災害，所以也請一併確認各地自己的地圖；在輕井澤，還包括淺間山的地圖。
• 限制改動的規定。 輕井澤的要綱、鎌倉的景觀與保存區域，可能左右您能蓋什麼、增建或改建什麼。在熱海，請問清楚適用哪些「景觀計畫」的規定，也別忘了陡坡上的基地本身就有它的限制。
• 轉售。 不要預設度假屋多快能賣掉。請問問同一地區、類似房子最近的成交情況，以及花了多久才賣出。
• 空著也會有的費用。 弄清楚哪些費用不管去不去住都會持續發生（例如管理費、基本費），哪些是依使用量計算。
• 匯率。 如果您的收入是其他貨幣，日圓的升貶會讓購屋和維持費用換算成您的貨幣時變多或變少，兩個方向都有可能。

出價之前要問清楚的問題

• 輕井澤： 這塊地是否在有管理單位的度假住宅區內？管理單位收哪些費用、提供哪些服務？冬天的用水和進出道路怎麼處理？適用的是哪一版的「自然保護對策要綱」？
• 鎌倉： 這塊地在哪些「景觀地區」「風致地區」或歷史風土保存的區域內？您打算做的工程，這些規定會有什麼要求？車子開得到家門口嗎？這塊地是否在海嘯或土砂災害的警戒區域內？
• 熱海： 房子有沒有接溫泉？由誰供應？費用和條件是什麼？換了屋主之後能不能沿用？基地周圍的坡地和擋土牆穩不穩？基地上或上方有沒有填土？如果是公寓大樓，管理規約對溫泉浴池和把整戶出租有什麼規定？
• 如果想把房子租出去： 大樓或住宅區的規約允許什麼？這個地址適用哪些短期出租（住宿）的規定？在把租金收入算進去之前，請先問仲介和當地的市町公所。

這些情況下，答案會不一樣

• 您主要會在冬天來。 要把輕井澤的寒冷，以及讓空屋不被凍壞所需的工夫一起考慮進去。
• 不在的期間，希望盡量少花心思維護。 不論在哪個地方，有管理的公寓大樓可能比帶庭院的獨棟房子更適合您。
• 您不打算備車。 確認從車站走到房子要多遠、坡有多陡。
• 您可能會從這裡通勤到東京。 不只看最快的車程，也要看您最常搭的那段路的時刻表、末班車和車資。
• 您打算出租。 先確認大樓或住宅區的規約，以及短期出租（住宿）的規定；在考慮價格之前，這些規定就可能讓計畫行不通。
• 地址位在地圖標示的災害區域內。 繼續看之前，先決定自己能不能接受這個風險；如果能接受，它應該影響您要選哪一間房子、哪一個樓層，以及哪一種保險。

接下來可以看哪裡

各縣的指南介紹了這三個地方所在的更大範圍：輕井澤看長野縣，鎌倉看神奈川縣，熱海看靜岡縣。瀏覽我們的物件時，請帶著上面的問題，對每一間列入候選的房子都問一遍。

資料來源

1. 度假會議城市（輕井澤町，頁面更新於2025年1月20日）
2. Kamakura and around（日本政府觀光局）
3. 致前往熱海市的各位（熱海市へお出掛けになる皆様へ）（熱海市，頁面更新於2017年3月31日）；熱海車站周邊景觀計畫（熱海市）；熱海市都市計畫概要（熱海市）
4. 編輯部的看法，並非針對買方或物件的調查。
5. 位置與地勢（位置・地勢）（輕井澤町，頁面更新於2025年1月20日）
6. 町勢要覽2016：保健休養地130週年紀念誌（第2版）（輕井澤町，2017年）
7. 住宿稅綱要草案 參考資料（輕井澤町，2025年2月）
8. 輕井澤的平年值、東京的平年值（日本氣象廳）；平年值的更新（日本氣象廳，2021年3月24日）
9. 防止水管結凍（水道管の凍結防止対策を）（輕井澤町上下水道課，頁面更新於2025年12月10日）；請注意漏水（輕井澤町，度假屋屋主專頁）
10. 自然保護對策要綱概要（輕井澤町環境課，頁面更新於2026年4月1日）；町勢要覽2016（輕井澤町）；要綱修訂的意見徵求結果（輕井澤町）；町長記者會資料（輕井澤町，2026年1月29日）
11. 淺間山的觀測歷史（日本氣象廳）；淺間山噴火警戒等級調降為1（日本氣象廳，2026年5月22日）；淺間山噴火警戒等級由2調降為1（輕井澤町，2026年5月22日）；淺間山火山防災地圖（輕井澤町）
12. 鎌倉市簡介（鎌倉市の紹介）（鎌倉市）
13. 鎌倉市景觀計畫：街景的基本方針（鎌倉市）
14. 鎌倉的人口 No.692（鎌倉市，2026年6月）
15. 2024年鎌倉市觀光客數（鎌倉市觀光課，2025年5月29日）
16. 景觀計畫、景觀地區、風致地區、歷史的風土保存區域內的行為（鎌倉市）
17. 防災宣傳刊物《ぼうさい》第106號（日本內閣府）；海嘯災害潛勢地圖（鎌倉市）
18. 土砂災害警戒區域等的指定狀況（神奈川縣，截至2026年5月29日）；土石災害潛勢地圖（鎌倉市）
19. 熱海市都市計畫概要（熱海市）；立地適正化計畫：熱海的特性（熱海市）
20. 熱海市溫泉事業概要 2024年度版（熱海市水道溫泉課）；有市營溫泉的城市「熱海」（熱海市）
21. 第1次熱海市觀光戰略會議 資料（熱海市，2025年8月22日）
22. 熱海市伊豆山復興基本計畫（第4版）（熱海市，2026年5月）；逢初川土石流發生原因調查報告書 第1章（靜岡縣，2022年9月）
23. 訂定盛土管制法律施行日期的政令（日本國土交通省，2022年12月20日）；關於盛土管制的法律（日本國土交通省）
24. 災害潛勢地圖（防災指南）（熱海市，頁面更新於2026年1月13日）
25. ハザードマップポータルサイト（日本國土交通省、國土地理院）；ハザードマップポータルサイト改版（國土地理院，2023年5月30日）；避難行動判定流程（日本內閣府）