東京塔樓公寓（タワマン）買前須知

指南

日本說的「タワーマンション」（簡稱タワマン，本文稱塔樓公寓，相當於台灣說的超高層住宅大樓），在日本的法律上沒有統一、明確的定義，一般指20層以上的集合住宅。景觀、設備和共用設施是它的特色；但在大地震的長週期地震動中，高樓可能長時間大幅搖晃，高樓層的搖晃傾向更大，地震後電梯也可能停止運轉。買之前，請用資料確認大樓的長期修繕計畫和修繕積立金（為共用部分將來的計畫性修繕，預先存下來的錢）的積存方式、電梯與防災的準備，以及景觀將來會不會被擋住（本文資料截至2026年7月21日）。

什麼是塔樓公寓：沒有法律定義，一般指20層以上

神戸市的報告書寫明，塔樓公寓沒有明確的定義，並以「高度約60公尺以上或20層以上的集合住宅」作為該報告的對象。^[1]日本的民間調查機構不動產經濟研究所，也把20層以上的大樓稱為「超高層マンション」來統計；國土交通省的修繕積立金指引同樣寫著「超高層大樓（一般指地上20層以上）」。^[1]

日本的法規裡有好幾個和建築高度有關的門檻，其中與結構和電梯有關的主要門檻有兩個：

高度超過60公尺：結構必須用能掌握各部分連續受力與變形的方法計算，並取得國土交通大臣的認定（建築基準法第20條）。^[2]
高度超過31公尺：原則上必須設置緊急用昇降機（緊急用電梯；日文：非常用の昇降機）（建築基準法第34條，有例外）。^[3]

台灣的讀者可以對照一下：台灣建築技術規則的高層建築物專章，所稱的「高層建築物」是指高度在50公尺或樓層在16層以上的建築物。^[4]兩國的門檻不同，看日本的物件資料時，請以樓層數和高度一起確認。

高樓層與低樓層：差在哪裡

同一棟塔樓公寓，住在高樓層和低樓層，生活的感覺會不一樣。下面是選樓層時可以比較的地方（哪一邊比較好，要看您的生活方式）：

	高樓層	低樓層
景觀與採光	較少被附近的建築擋住（仍要看方位）	較容易被周邊建築擋住
長週期地震動時的搖晃	搖晃幅度傾向較大^[5]	同一棟裡相對較小（仍會搖晃）
電梯停止時	上下樓很辛苦，要靠家中的儲備生活^[6]	要爬的樓梯較少（仍要看身體狀況，也需要儲備）
傢俱的對策	東京消防廳呼籲約10層以上的住戶，除了防止倒下、掉落，也務必做防止移動的對策^[7]	也需要防止倒下、掉落，依傢俱的狀況也要防止移動

東京消防廳在東日本大震災後，於東京都內做的問卷調查顯示，傢俱倒下、掉落或移動的比例，11層以上為47.2%（回答者36人），1或2層為16.8%，樓層越高比例越高，並認為長週期地震動是原因之一。^[7]這是2011年的一次調查，不是對每一棟大樓的預測。

結論可能改變的情況。 如果家裡有不方便走樓梯的人，或您很重視停電時能否在家生活，可以優先比較低樓層，或爬樓梯負擔較小、停電對策符合家人需求的物件。如果主要是為了置產、自己很少住，也要另外向仲介確認管理的品質和出租的需求。

長週期地震動：高樓層為什麼搖得比較大

什麼是長週期地震動。 依日本氣象廳的說明，大地震會產生週期較長的緩慢搖晃（長週期地震動）。高樓的固有週期較長，容易和這種搖晃「共振」，共振時會長時間大幅搖晃，而且高樓層有搖得比低樓層更大的傾向。^[5]日本政府的宣導也說明，長週期地震動在距離震源數百公里的地方，也可能帶來很大的搖晃，緩慢的搖晃會持續很久。^[5]

長週期地震動階級。 氣象廳把高樓裡的搖晃分為1到4級。階級3是「很難站立，沒有固定的傢俱可能會移動，不穩定的東西可能倒下」；階級4是「無法站立，只能用爬的移動，沒有固定的傢俱大多會移動，也有倒下的」。這些是可能出現的情況，實際的影響依建物而不同。^[8]自2023年2月1日起，預測長週期地震動階級3以上時，也會發布緊急地震速報（警報）。^[9]

過去的例子。 2011年東日本大震災時，東京都內的高樓觀測到很大的搖晃，高樓層比低樓層搖得更大；距離震源約700公里的大阪市，也有高樓因電梯停止而發生受困的事故。^[10]

新舊大樓的差別。 國土交通省在2016年6月公布對策：在關東等指定地區，高度超過60公尺、自2017年4月1日以後申請大臣認定所需的性能評估（日文：性能評価）而新建的大樓，要針對南海海槽巨大地震的長週期地震動做檢討；既有的超高層建築，如果新設定的長週期地震動超過原本設計時的假設，則建議自主檢討、必要時補強，並非強制。^[11]買二手的塔樓公寓時，可以請仲介確認性能評估的申請時期、結構形式，以及設計上有沒有做過這類檢討。

東京的地震機率。 日本政府的地震調查研究推進本部評估，南關東地區直下今後30年內因板塊隱沒而發生規模（M）7左右地震的機率為70%左右（以2026年1月1日為計算基準日）。這是整個評估區域內某處發生的機率，不是特定地點的機率。^[12]

這些資料說明的是搖晃的傾向，不代表某一棟大樓安全或不安全。個別大樓的結構與對策，請以設計資料和管理單位的說明為準。

地震後的電梯與在家避難

電梯會自動停下。 日本自2009年9月28日起，新設的電梯必須裝設「地震時管制運轉裝置」，偵測到一定的地震搖晃時，會自動停在樓層的出入口，並打開門或讓乘客能自行開門。^[13]依日本電梯協會的說明，因強烈搖晃（日本的震度4以上左右）而停止運轉的電梯，即使沒有損壞，原則上也要等技術人員檢查後才會恢復；大地震時，恢復可能要花很長的時間。^[14]也有電梯裝有自動診斷後暫時恢復運轉的功能。^[15]

東京都的受災推估。 東京都2022年5月公布的受災推估中，都內約有166,000台電梯，在「都心南部直下地震」的情境下（冬季傍晚、風速8m/s），可能造成受困的電梯停止台數最多為22,426台（不含只因地震時管制運轉而停下的電梯）。同一份推估也寫到，停電使電梯停止時，塔樓公寓等的中高樓層住戶往返地面會很困難，家裡如果沒有足夠的儲備，就很難留在家中生活。^[6]

停電也可能停水。 東京都提醒，大樓停電時，抽水的幫浦停止運轉，可能造成停水。東京都建議大樓住戶確認：管理組合（全體住戶組成的管理團體，類似台灣的管委會）是否訂有防災手冊、是否儲備了攜帶式廁所等物資（1週以上的份量），防災倉庫也最好分設在各層或每隔數層。^[16]

東京都的登錄制度。 東京都有「東京とどまるマンション」的登錄制度，登錄的條件是具備耐震性，必須訂有防災手冊，並從每年至少1次防災演練或建立確認住戶安危的方法中擇一實施（設有停電時能供水和讓1台以上電梯運轉的緊急電源，也可以登錄）；2026年6月起，改以1到5顆星標示：1顆星是上述的軟體對策，再依緊急電源、防止電梯受困、電梯早期恢復、防災儲備等硬體對策的數量增加星數。^[15]看物件時，可以問問這棟大樓有沒有登錄、屬於哪一級。

設備與管理：管理費、修繕積立金怎麼看

有些塔樓公寓設有豐富的共用設施，這是吸引人的地方，但也和將來的修繕費用有關。在日本買大樓（分售集合住宅）的一戶，除了房價，通常還要每月繳管理費和修繕積立金。^[17]本文不談金額，只說明機制和確認的方法。

為什麼塔樓公寓的修繕費用容易偏高。 國土交通省的「修繕積立金指引」（2024年6月修訂），把地上20層以上的大樓另外列出參考範圍。理由是超高層大樓修繕外牆需要特殊的鷹架或吊籠，共用部分所占的比例也較高，修繕工程費有增加的傾向；共用設施豐富的大樓，修繕費也有偏高的傾向。有機械式停車場的大樓，估算修繕積立金時還要另外加計停車設備的修繕費。^[17]

主要的兩種積存方式。 修繕積立金主要有「均等積立方式」（從一開始就按計畫平均存）和「段階增額積立方式」（一開始少、之後逐步調高）兩種。指引認為，為了將來能穩定地存到錢，均等積立方式比較理想；段階增額的方式，也發生過要調高時住戶之間無法達成共識、導致修繕積立金不足的例子。指引也指出，購買新建案時，買方需要確認開發商（分譲會社）提出的金額是用哪一種方式算的。^[18]買二手的物件時，請看管理組合的長期修繕計畫。

長期修繕計畫。 國土交通省的指引寫明，長期修繕計畫的期間應在30年以上，而且至少要涵蓋2次大規模修繕；並需要大約每5年做一次調查、診斷，依結果修訂計畫和修繕積立金的金額。^[19]

實際的狀況。 依國土交通省2023年度的大樓綜合調查，在有長期修繕計畫並徵收修繕積立金的管理組合當中，目前的積存金額比計畫少的有36.6%；在有修繕積立金制度的管理組合當中，採用段階增額積立方式的有47.1%。其中，單棟型、20層以上的大樓採用段階增額積立方式的有58.8%，但回答只有51件，只能當作參考。^[20]

結論可能改變的情況。 如果長期修繕計畫多年沒有修訂、積存的金額明顯少於計畫，或近期要大幅調漲修繕積立金，即使景觀再好，也可能是重新考慮的理由。

景觀：東京鐵塔與晴空塔

想找看得到東京鐵塔或晴空塔的物件時，可以先確認方向。東京鐵塔位於港區芝公園，高333公尺；東京晴空塔位於墨田區押上，高634公尺。^[21]同一棟大樓裡，方位不同，看到的景觀也不同，請在現場確認窗外的方向。

要注意的是，景觀會隨著周邊的開發改變。依不動產經濟研究所2026年6月的資料，截至2026年3月底，東京23區內預計在2026年以後完工的超高層住宅大樓有124棟、50,935戶（全國為319棟、107,408戶）；這是計畫中的數字，同一份資料也提到，因為工程費上漲，有些計畫大幅延後或重新檢討。^[22]現在看得到的景觀，將來可能被新的建築擋住。

東京都有「都市計畫資訊網路提供服務」，可以在地圖上看到用途地域、都市計畫道路等已決定的計畫，但地圖只顯示大概的位置，不一定能看出將來會蓋哪些建築。^[23]周邊有沒有再開發的計畫，請向仲介或所在的區公所確認。