在二世谷（也譯作新雪谷）買房，買的是一個隨季節徹底換了樣貌的地方：多數住宿集中在下雪的那半年，夏天則一片翠綠、安靜許多。下手之前，請在兩個季節都實地走一趟，弄清楚從新千歲機場怎麼過去，並把官方的地價數字當作過去的紀錄來讀，而不是對未來的預測。本文資料截至2026年7月14日，談的就是這三件事，以及人在海外要怎麼照顧房子；稅金、貸款、簽證，以及出租和經營短期住宿的規定與收支，都不在本文範圍內。

「二世谷」指的是哪裡

「二世谷」（ニセコ）同時是一片火山群、一個滑雪區和一個町（日本規模較小的地方自治體）的名字，所以這個詞涵蓋的範圍，比二世古町（ニセコ町）本身大得多。本文用「二世谷」稱呼整個地區，用「二世古町」專指這個行政區。舉例來說，滑雪度假村所在的比羅夫，其實位在倶知安町（くっちゃん）；官方地價公示把那裡的地址寫成「倶知安町ニセコひらふ」。^[1]

房子落在哪個町，關係到很實際的事。倶知安町和二世古町各有自己的自來水、除雪和建築規定，^[2][3][4]而且只有倶知安預定設置新幹線車站。^[5]看物件資料時，請先確認地址屬於哪一個町。

兩個季節，兩種樣貌

冬天。 依日本氣象廳設在倶知安市區的觀測站，1991年至2020年的平年值（長期氣候平均值）是：一年累計降雪921公分，最大積雪深度183公分，一年當中積雪1公分以上的日子約153天，一月平均氣溫−5.4°C。這些是市區觀測站的數字，滑雪場的海拔更高。^[6]

夏天。 同一個觀測站八月的平均氣溫是20.6°C。^[6]與滑雪場遙遙相對、標高1,898公尺的火山羊蹄山，到了夏天成為登山的去處；不過來回要10小時以上，適合有經驗的登山者。^[7]

遊客集中在什麼時候。 2025年度（日本的會計年度，2025年4月至2026年3月），倶知安町的住宿人次約113萬人次住宿，其中78%落在冬季所在的下半年度。外國旅客在倶知安的住宿約89.5萬人次，其中86%落在同樣這半年。二世古町的住宿人次，落在冬季所在的下半年度的比例是72%。^[8]

也就是說，滑雪旅行時看到的二世谷，和六月來看到的二世谷，是兩個不同的地方。請至少在雪季以外來一次，並問清楚：附近有哪些店家和設施全年營業、冬天通往房子的道路怎麼除雪、每個季節您實際上會怎麼使用這間房子。

怎麼去二世谷

從新千歲機場出發。 倶知安町自己的交通指南寫的是：從機場搭JR經札幌、小樽約180分鐘；開車從千歲經276號國道約120分鐘。冬天另有滑雪巴士，從機場和札幌開往各滑雪場。^[9]這些只是大略的時間，風雪可能讓火車和巴士誤點或停駛，每年冬天巴士的行駛日期也由業者另行公告。

新幹線。 北海道新幹線延伸到札幌的路段，預定在倶知安設站，位置就在現有車站旁；二世古町不會設站。^[5]原本在2030年度末通車的目標，已被判定極為困難。政府的專家會議在2025年3月表示，完工、通車預計延到2038年度末前後，還可能再晚數年；北海道旅客鐵道（JR北海道）2026年4月的事業計畫也沿用這個預估。^[10]請把它當成沒有確定日期的長期計畫。

在地鐵路。 目前行經倶知安和二世古町、從長萬部到小樽的既有路線，預定在新幹線通車時從JR分離；北海道和沿線各市町在2022年3月已同意，之後的交通以巴士為方向。^[11]眼下這段路線仍由JR營運，請詢問時程是否有任何變動。

高速公路。 後志自動車道的仁木到餘市路段，在2025年3月23日通車，這是餘市到倶知安之間39.1公里道路工程的一部分。^[12]通往倶知安的路段，在把它列入考量之前，請先向仲介確認官方最新的時程。

二世谷地價走勢怎麼看

日本官方公布的估價是土地的價格，不是公寓大樓或獨棟房屋的價格。主要有兩種調查。國土交通省的「地價公示」，每年以元旦為基準日，評估各地「標準地」的價格，並假設土地上沒有建物。都道府縣的「地價調查」，則以每年年中（2025年那一次是2025年7月1日）為基準日，評估各自選定的「基準地」。在2026年的地價公示中，二世古町沒有任何標準地，所以二世古町的數字來自北海道的地價調查。^[13]

最新的數字（截至2026年7月）。 在基準日為2026年1月1日的地價公示中，倶知安住宅地的平均漲幅是11.1%，商業地是16.0%；北海道全體則分別是0.6%和2.5%。比羅夫的標準地估價為每平方公尺20萬日圓，比前一年上漲10.5%。^[14]在基準日為2025年7月1日的北海道地價調查中，住宅地的平均漲幅在二世古町是13.8%，在倶知安是12.7%，而北海道全體的住宅地下跌0.2%。^[15]

更長的紀錄。 倶知安兩處住宅地的標準地，可以看出這條路走得多不平均：一處是2019年至2021年漲幅最大的比羅夫，一處位在倶知安市中心。^[16]

基準日（各年元旦）	比羅夫的地點	市中心的地點
2019年	+50.0%	+28.6%
2020年	+44.0%	+30.6%
2021年	+25.0%	+13.8%
2022年	+11.9%	+4.3%
2023年	+3.3%	+0.4%
2024年	+5.8%	+1.8%
2025年	+9.7%	+5.3%
2026年	+10.5%	+11.7%

2019年、2020年、2021年連續三年，比羅夫這處標準地在當年地價公示中，都是全國住宅地中漲幅最高的地點。它的價格從2018年的每平方公尺50,000日圓，到2026年的200,000日圓；市中心的地點則從28,000日圓到67,000日圓。新冠疫情爆發後漲幅縮小，2023年只有3.3%和0.4%，2024年至2026年又再度擴大。^[16]

鑑定師怎麼說。 官方對2026年地價公示的說明指出，在高速公路和新幹線工程進展，以及國際高級飯店品牌進駐的帶動下，倶知安市中心商業地的投資一直很活躍；新冠疫情爆發後，市場轉為觀望，大幅上漲暫停，隨著遊客人數強勁回升，價格又再上漲。北海道對2025年地價調查的分析，則把別墅用地、公寓大樓用地，以及度假區員工住宅用地的需求，列為二世古町和倶知安住宅地上漲的原因。^[17]

這些數字該怎麼用。

• 這是少數幾處標準地的土地價格，不是公寓、木屋別墅（chalet）或任何特定一塊地的價格。
• 從上表可以看到，同一個町裡的地點，變動幅度可能差很多。請問仲介：離這間房子最近的是哪幾處調查地點，並拿條件相近的來比較。
• 這些數字描述的是過去。地價可能上漲，也可能下跌；連續上漲，並不代表接下來會怎麼走。

人在海外，怎麼管理二世谷的房子

對住在海外的屋主來說，管理要從水和雪開始。

水管結凍。 倶知安町水道課提醒，氣溫降到−4°C以下時，水管可能結凍或凍裂；長時間不在時，請把整個給水系統的水排空，包括熱水器和沖水馬桶。町公所不會替屋主排水或解凍；水管結凍、自己無法解凍時，要找町指定的水管業者處理，費用自付。房子裡的給水設備屬於屋主所有，水管結凍破裂而流失的水，水費不會減免。^[2]如果房子在二世古町，請向二世古町的自來水單位詢問當地的規定。

在地的聯絡人。 倶知安町表示，住在町外的給水設備所有人，以及外國籍的所有人，需要指定一位住在町內的個人或一家管理公司，擔任代理人或管理人。^[18]請在完成交易之前，就決定好由誰來擔任。

雪。 二世古町請民眾不要把自家土地上的雪推到道路上；町的景觀指南中關於雪的檢核表也寫到，冬天不使用的別墅和空屋，仍應除雪並保持整潔。^[3]屋頂、車道和出入口由誰除雪、多久一次、費用多少，請以書面約定。

建築與土地的規定。 倶知安町劃有景觀地區，以及限制部分用途的區域。依町的規定，提出申請之前要先與町公所協商，規模較大的建築還要經過更完整的事前審查。二世古町的景觀條例自2004年10月施行，一定規模以上的開發，例如高度超過10公尺的建築，須事先與町長協商，部分門檻（例如土地開發面積）在景觀地區更嚴格。^[4]如果打算新建、增建或改變建築的用途，請在買之前先查清楚適用哪些規定。

需要考量的風險

• 火山。 日本有111座活火山，羊蹄山和二世谷火山群都在名單上，但兩者都不屬於日本氣象廳全天候監測的火山。依氣象廳的活火山總覽，約4,000年前羊蹄山噴發的熔岩流，曾流到今天倶知安市中心的一部分。^[19]
• 其他災害。 倶知安町自2024年4月起發送的防災指南地圖，涵蓋洪水、土石災害、地震、泊核電廠的核子事故與避難。^[20]每一個地址，都請對照町公所的地圖確認。
• 熱鬧只有半年。 多數住宿集中在從秋天到隔年春天的這半年。^[8]雪況不好的一年或旅遊人潮減少，靠遊客維生的店家可能很快就受到影響，房子周邊的生活機能也可能跟著受影響。
• 轉售。 度假區房子的買方可能比都市的房子少，在二世谷，其中可能有不少人住在海外。請向仲介詢問附近類似物件最近的成交情形，以及賣了多久才賣掉。
• 會變動的計畫。 新幹線的通車時間已經延後好幾年，^[10]而在地鐵路的方向是在新幹線通車時改由巴士取代（2022年確認的方向）。^[11]請以目前實際存在的交通條件，判斷這間房子適不適合您。
• 維護費用。 暖氣、排水、除雪和在地管理人，費用會年年累積；決定之前，請先取得書面報價。
• 匯率。 如果您的收入和存款是其他貨幣，從出價到交屋之間日圓可能變動，之後年年支付維護費用、以及最後賣出時，也可能再變動，方向可能對您有利，也可能不利。

在倶知安或二世古町出價之前

以下有些問題，需要專業人士依您自己的狀況回答：

• 地址屬於哪一個町？離這間房子最近的調查地點是哪幾處？請問仲介。
• 誰來保管鑰匙、排水和開暖氣、除雪，並擔任給水設備的在地聯絡人？每年要花多少錢？請向當地的管理公司索取書面報價。
• 如果是公寓大樓，管理費和修繕公積金（修繕積立金）是多少？管理規約對出租或短期住宿怎麼規定？請仲介提供確切的條文。
• 如果考慮把房子租給旅客，需要哪些許可、管理業者，適用哪些地方規定？請教仲介和專家，不要先假設可以做。
• 買進、持有和賣出時，各要繳哪些稅金和費用？請教稅務專業人士（日本的稅理士）。
• 能不能申請貸款？擁有房產和簽證有沒有關係？請直接詢問貸款機構和入境手續的專業人士。

這些情況下，答案會不一樣

• 只在冬天使用。 滑雪的便利性和走到纜車的距離，可能比本文其他內容都重要，但也要規劃房子空著的那幾個月。
• 一年當中想住上一段時間。 市中心的商店、診所和冬天的道路除雪，可能比滑雪場更重要；倶知安和二世古町的生活環境也不一樣。
• 需要新建或整修。 景觀和土地使用的規定，以及事前協商需要的時間，要最先考量。
• 新幹線有了確定的日期。 這會改變倶知安的交通條件，但不會讓過去的地價變動變成對未來的預測。

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想比較出售中的物件，請打開我們的物件列表，再把地區篩選為北海道。我們的北海道指南則從札幌到二世谷、倶知安，介紹整個北海道的概況。

資料來源

1. 令和8年（2026年）地價公示 公示價格一覽・市町村用途別一覽（令和8年地価公示 公示価格一覧・市町村用途別一覧）（北海道廳，2026年3月）
2. 倶知安町水道課：預防水管結凍（水道管の凍結防止）、排水（水抜き）、水管結凍時（水道管が凍結したら）、給水裝置的故障、漏水的減免（漏水の減免）
3. 除雪（二世古町）；景觀營造指南 雪的檢核表（景観づくりガイドライン 雪のチェックリスト）（二世古町）
4. 準都市計畫區域（倶知安町）；景觀地區・特定用途限制地域的手續（倶知安町）；二世古町景觀條例（二世古町）及其說明資料（二世古町，2025年10月版的存檔）
5. 北海道新幹線 Q&A（北海道廳，2026年6月8日的存檔版本）
6. 倶知安 平年值（年・月別數值）及積雪詳細平年值（日本氣象廳，1991年至2020年平年值，2021年3月發表）
7. 羊蹄山登山指南（Mt.youtei2024）（羊蹄山管理保全連絡協議會〔倶知安町〕，2025年3月時的資訊）
8. 後志管內觀光入込客數（令和7年度）（北海道後志綜合振興局，2026年7月7日）
9. 前往倶知安町的交通（倶知安町へのアクセス）（倶知安町）
10. 北海道新幹線（新函館北斗—札幌）整備相關專家會議 報告書（日本國土交通省，2025年3月14日）；2026年度事業計畫（北海道旅客鐵道〔JR北海道〕，2026年4月1日）
11. 並行在來線相關資料（日本國土交通省，2025年1月15日）；北海道新幹線 Q&A（北海道廳，2026年6月8日的存檔版本）
12. 後志自動車道 仁木IC至餘市IC 通車公告（北海道開發局小樽開發建設部，2025年2月17日）；後志地區道路計畫概要（北海道開發局小樽開發建設部）
13. 地價公示制度概要（日本國土交通省）；地價公示・地價調查（北海道廳，2025年11月2日的存檔版本）
14. 令和8年（2026年）地價公示結果概要（北海道）及公示價格一覽與市町村用途別平均（北海道廳，2026年3月）
15. 地價公示・地價調查（北海道廳，2025年11月2日的存檔版本；2025年度地價調查於2025年9月17日發表）；令和7年度（2025年度）北海道土地利用審查會 資料2（北海道廳，2025年12月）
16. 日本國土交通省 地價公示：2019年、2020年、2021年的變動率上位順位表；比羅夫地點（倶知安-3）2022年至2026年、市中心地點（倶知安-2）2022年至2026年的鑑定評價書（日本國土交通省 不動產資訊庫）；2026年 公示價格一覽（北海道廳）。2022年至2025年的漲幅，以次年鑑定評價書所載前一年的公示價格計算
17. 令和8年地價公示 價格形成要因等概要（北海道）（日本國土交通省，2026年3月）；令和7年度（2025年度）北海道土地利用審查會 資料2（北海道廳，2025年12月）
18. 給水裝置所有人的代理人・管理人（倶知安町水道課）
19. 什麼是活火山（活火山とは）（日本氣象廳）；北海道的活火山（日本氣象廳札幌管區氣象台）；日本活火山總覽（第4版） 羊蹄山（日本氣象廳，2013年）
20. 倶知安町防災指南地圖（倶知安町防災ガイドマップ）（倶知安町，2024年4月）