京都房地產指南：町家還是公寓？從哪些地區開始看

指南

在京都找房，先要在兩種很不一樣的物件之間做選擇：舊市區的木造傳統町屋「町家」，或是日本的公寓（マンション，即日本的區分所有集合住宅，多為電梯大樓或華廈，也有低層無電梯的）。接著再依這個家的用途（自住、當作第二個家，還是出租），以及您願意花多少功夫確認建物和當地的規定，決定從祇園・東山、中京區的烏丸一帶，還是岡崎這類地區看起。本指南的內容截至2026年7月7日。

町家要看的是一棟老房子本身，以及這筆交易附帶的土地權利（自有或承租需確認）；在歷史悠久的市中心，公寓則受京都市2007年調降的建築高度上限規範。如果您看的是祇園的物件或高總價物件，可以拿來比較的成交案例很少（見下文）。稅務、貸款與簽證不在本文範圍內；重建、景觀與住宿營業的規定，本文只列為需要確認的問題，不提供答案。

京都概況

京都市分為11個行政區。^[1]依京都市發表的2025年國勢調查（人口普查，調查日為2025年10月1日）速報，京都市人口約143萬人，比2020年減少2.2%。^[2]

京都也吸引大量訪客。依京都市自己的推估，2025年的觀光客數為6,279萬人，創下歷年新高（這個數字也包括出差等通勤、通學以外的來訪）；在京都住宿的外國旅客有809萬人，其中也包括住在日本的外國人。^[3]京都市也積極因應人潮：京都市與京都市觀光協會原本就公開即時影像，並宣布在2026年4月29日至2026年5月6日的黃金週期間，於兩處特別擁擠的地點加設可攜式即時攝影機，分別是清水寺參道上的清水道公車站一帶，以及京都車站烏丸口的計程車招呼站。^[4]

如果您經常搭飛機往返，京都車站是東海道新幹線的停靠站；從關西國際機場搭JR特急「HARUKA」（はるか），不必換車就能到京都車站。^[5]

町家還是公寓？

町家。 京都市對「京町家」的定義大致是：1950年或更早建造的木造建物（1950年是日本《建築基準法》施行的那一年），具有傳統構造，以及從城市生活中孕育出的形態或設計。^[6]京都市與合作單位在2024年度共同調查，追蹤戰前已形成市街的區域和舊街道沿線上的町家，確認約8年間有5,566棟町家消失，並推估仍留存34,580棟。^[7]京都市於2017年制定保存町家的條例：被指定的町家（不論是個別指定，或因位於指定地區內而受指定），拆除前必須向市方申報，申報的時間點和例外情形由條例規定；未受指定的町家，條例也請屋主在拆除前先行申報。^[8]若對町家的整修、活用或繼承有疑問，可以利用免費的諮詢窗口；京都市的町家網站有介紹，由京都市景觀・城鎮營造中心（公益財団法人京都市景観・まちづくりセンター）受理。^[9]

町家是古都街區的一部分。在1950年之前（含當年）建成的房子，屋齡至少75年；耐震、防火、隔熱和日常維護都需要專家來看，而能否重建或改建，取決於這塊土地本身和它適用的規定。也請問仲介公司，類似的房子過去花了多久才賣出。

公寓。 買日本的公寓，您擁有的是其中一戶，和其他屋主共有公共部分，並持有基地的權利；大樓的公共部分由全體屋主組成的管理組合（類似台灣由全體區分所有權人組成的組織，即區分所有權人會議／管委會）負責，實務上常委託管理公司處理。在歷史悠久的市中心，京都市的高度上限決定了能蓋什麼樣的建物（見下一節）。購買前，請確認大樓的管理狀況、修繕計畫與修繕準備金，以及這棟大樓是否符合基地目前適用的規定。

	町家	公寓
買到的是什麼	建物，以及這筆交易附帶的土地權利	自己的那一戶、公共部分的持分，以及基地的權利
土地是自有還是承租？	需確認	需確認
最先要確認的事	結構、防火、土地，以及能否重建或改建	管理狀況、修繕計畫與修繕準備金
維護	若擁有整棟房子，維護由您自行安排並負擔費用	公共部分由屋主透過管理組合共同管理，自己那一戶原則上由您負責，細節依管理規約而定

京都的景觀規定，對買家代表什麼

京都市自2007年9月1日起實施「新景觀政策」，在全市範圍內重新檢討建物高度、設計與戶外廣告的規定。^[10]這項政策有五大支柱：建物高度、建物設計、眺望景觀・借景（把遠方山景等納入視野的景觀）、戶外廣告，以及歷史街景。2007年政策上路時，京都市調降了幾乎整個歷史市街地的建物高度上限。^[10]京都市並依據眺望景觀的相關條例，選定49處眺望景觀與借景加以保全。^[11]

這些資訊並不能告訴您某一塊土地上能做什麼，但能告訴您該問哪些問題：

這塊土地或這棟建物，目前適用哪些高度與設計規定？自2007年以來是否有變動？
如果建物比這些規定更早落成，是否超過目前的上限？日後若要重建，會有什麼影響？
規定是否影響外觀的變更，例如窗戶、屋頂、顏色或招牌？
基地是否位在受保全的眺望景觀或借景的範圍內？

從哪些地區開始看

以下的介紹不是排名，只是您自己實地走訪的起點。

祇園與東山。 京都市有四個獲日本政府選定的重要傳統建造物群保存地區，其中兩個在這一帶：茶屋町的祇園新橋，以及寺院門前町的產寧坂。^[12]四條通以南、涵蓋祇園町南側與小松町各一部分的地區，是京都市指定的歷史景觀保全修景地區，茶屋和相關行業營造出當地的氛圍；這個地區另有地區計畫，限制建物的用途，部分區域也限制高度。^[13]位在熱門觀光動線上的住家，門外可能人潮不斷。

中京區與烏丸一帶（市中心）。 京都市把四條通、河原町通、御池通與烏丸通圍起來的街區稱為「歷史的都心地區」，並把四條通沿線定位為代表京都的主要商業、業務地區之一。^[14]依市方的說明，市中心混合了商店街、辦公室和傳統產業，町家的街道仍留存其間；京都市也把町家減少、高層公寓增加，列為街景面臨的課題。^[14]這裡適合想以步行過城市生活的買家。

岡崎。 平安神宮創建、周邊陸續興建展覽設施之後，岡崎發展成文化與活動的地區。^[15]到2021年3月為止，京都市動物園、ROHM Theatre京都和京都市京瓷美術館都已各自完成重建或整修。^[15]希望住在美術館附近的買家，可以把這裡列入候選。

其他地區。 近畿レインズ（近畿圈不動產流通機構，當地仲介公司登錄物件、申報成交的資訊網路）把京都市分成兩組：中心六區（北區、上京區、中京區、左京區、下京區、東山區），以及其他五區（南區、右京區、伏見區、山科區、西京區）。^[16]在本指南之前最新一期的月報中，兩組的平均價格差距很大（見下文）。如果預算比市中心的地址更重要，也請比較其他五區的物件。

價格大致的水準

以下數字是各項調查所涵蓋物件的平均值，只呈現大致水準，不是您會看到的任何一戶的價格。

二手公寓（成交價）。 2026年第一季（一至三月），向近畿レインズ申報的京都市二手公寓成交有482件（只計入向該機構申報的成交）。平均成交價3,455萬日圓，平均面積61.54㎡，平均屋齡約28年。^[17]地區之間的差距很大。在本指南之前最新公開的2026年5月份，向近畿レインズ申報的二手公寓成交（專有面積350㎡以下），中心六區有68件、平均4,898萬日圓，其他五區有55件、平均2,163萬日圓。^[16]這些平均值也反映了面積與屋齡的差異；成交件數這麼少，數字每個月都可能大幅波動。

新建公寓（推出時的價格）。 依不動產經濟研究所的統計，2025年京都市推出的新建公寓共2,615戶，平均價格5,812萬日圓，每㎡108萬日圓。^[18]這是開賣時的售價，不是成交價，因此不能直接和上面的二手數字相比。

土地。 在日本國土交通省「地價公示」（以2026年1月1日為基準）中，住宅地標準地的平均年變動率，京都市為3.6%，東山區為7.1%。^[19]這是標準地一年間的變動，不是任何一棟房子的價格；過去的上漲，也不代表未來會如此。

京都與祇園的高總價物件：可比較的成交很少

在市場的高價端，例如祇園附近整修過的町家、市中心大樓裡面積較大的住戶，平均值能告訴您的很有限。在截至2026年5月的12個月裡，近畿レインズ記錄的東山區二手公寓成交，每月在2至9件之間（向近畿レインズ申報的成交，專有面積350㎡以下），而且這是整個東山區的數字；包括町家在內的獨棟住宅不在其中。^[16]成交這麼少，請問仲介公司：有哪些類似物件的近期成交，可以支撐這個開價？類似的房子花了多久才賣出？

購買前要衡量的風險

地震。 在日本地震調查委員會評估的京都市附近活斷層帶中，花折斷層帶（中南部）與京都西山斷層帶兩者，以2026年1月1日為基準都屬於A＊等級：A等級代表30年內發生地震的機率在0.1%以上、未滿3%，＊則標示距離上次地震的時間，可能已達平均活動間隔0.7以上的斷層。兩者各自的30年機率，花折斷層帶為幾乎0%至0.6%，京都西山斷層帶為幾乎0%至0.8%。委員會也指出，即使是機率最低等級的活斷層，其存在本身就顯示該地區可能發生大地震。^[20]京都市各區的地震災害潛勢地圖，標示的是預想會造成最大損害的斷層所帶來的震度；左京區與中京區的情形是花折斷層。^[21]這些是區域的評估，不是對某一棟建物的預測，也請確認建物的屋齡、結構和耐震補強。
淹水。 京都府的鴨川・高野川洪水淹水預想圖，在最大規模的情境下假設24小時降雨736毫米，並模擬南區鴨川與桂川匯流處附近約7.7公尺的淹水。^[22]京都市在2026年4月發表新的河川洪水地圖與內水氾濫（排水設施來不及排出的積水）地圖，^[21]日本的災害潛勢地圖入口網站（ハザードマップポータルサイト）則可以輸入地址，把網站涵蓋的各種風險疊在同一張地圖上查看。^[23]請在看屋前逐一查好每個地址。
人口。 日本國立社會保障・人口問題研究所推估，京都市人口在2050年約為124萬人。^[24]請詢問您考慮的地區，類似的房子多快能賣出。
人潮。 讓京都市中心充滿活力的觀光人潮，也可能讓主要景點附近的日常生活變得不便。^[3]^[4]
民泊（住宅短租）與住宿營業。 除了日本的國家法律，京都市對民泊（把住宅提供給旅客住宿）另有自己的規定。^[25]住宿營業需要哪一種許可或申報，以及某一戶房子究竟能不能這樣使用，請在購買前確認，而不是買了之後才問。
匯率。 如果您的收入是其他貨幣，日圓的變動會讓購屋款、維護費用和日後出售的所得，換算成您的貨幣後變多或變少。

要問仲介公司與專業人士的問題

這棟房子是否符合京都市對町家的定義？是否依町家條例被指定（個別指定，或位於指定地區內）？請問仲介公司。
這塊土地上的建物能否重建、增建或改建？是否符合目前的規定？請問仲介公司和建築師。
結構、屋頂和木材的狀況如何？耐震與防火補強需要做哪些工程？請問建築師或建物檢查人員。
這塊土地適用哪些景觀規定？哪些外觀變更需要事先取得許可？請問仲介公司和京都市。
如果考慮民泊（住宅短租）或其他住宿營業，適用哪一種許可或申報？京都市的規定和大樓本身的規約允許什麼？請問仲介公司，以及負責住宿業務的京都市醫療衛生中心。
如果是公寓，管理規約對出租、裝修和寵物怎麼規定？修繕準備金是否充足？請仲介公司提供相關文件。
這個地址在地震和淹水地圖上的位置如何？請自己查，也問仲介公司。

您也可以在日本國土交通省的線上查詢系統，確認仲介公司是否持有日本的宅地建物取引業執照（執照由仲介業者持有，不是承辦的業務人員個人）；這個系統涵蓋由國土交通大臣和各都道府縣知事核發執照的業者。^[26]

哪些情況會改變上面的建議

打算做民泊（住宅短租）或其他住宿營業。 住宿營業的規定和大樓規約要最先確認；在價格之前，它們就可能讓計畫無法成立。如果是一般的長期出租，先看大樓規約和租約條件。
想大幅重建或改建町家。 出價前，先弄清楚這塊土地上能做什麼。
工作或學校已經決定了地區。 從那個地區開始找，本指南只用來比較物件類型。
需要貸款。 列出候選物件之前，先和金融機構談。
想避開淹水與活斷層的風險。 先用災害潛勢地圖縮小地區範圍。