大阪買房：台灣買家先看這篇

指南

打算在大阪買房置產的台灣買家，看物件資料時需要先確認的是面積：日本標示的是專有面積（平方公尺），不像台灣的權狀坪數那樣包含公設，所以換算成坪之後，也不能直接和台灣的每坪單價相比。本文整理截至2026年6月30日，日本物件資料和台灣習慣不同的幾個寫法，以及從台灣遠距購買時，應該先向仲介和專家確認的事項。本文以大樓（區分所有）中的一戶住宅為對象；整棟或透天的資料看的是土地與建物面積，讀法不同。

大阪買房先換算：平方公尺與坪

日本的1坪約為3.3058平方公尺（精確值為400/121平方公尺），反過來1平方公尺等於0.3025坪。^[1]日本的不動產廣告以公制標示面積，未滿1平方公尺的部分可以捨去不計；大樓（日文「マンション」）標示的是該戶的專有面積。^[2]所以，資料上寫70平方公尺的住戶，大約是21.2坪。^[3]

到這裡只是單位換算。真正會讓比較失準的，是兩邊「面積裡包含了什麼」。

日本的專有面積不含公設

在台灣，依成屋買賣定型化契約的規定，已登記的建物以登記簿上的面積為準，並把附屬建物和共有部分的持分面積分開寫；買賣的範圍也包括共有部分的持分。^[4]建物測量時，外牆量到外緣（和隔壁住戶之間的牆則量到中心），依規定設置、記載於使用執照竣工圖的陽台以附屬建物計算，公設原則上另編建號測量。^[5]台灣買家熟悉的「權狀坪數」，通常指權狀上主建物、附屬建物與共有部分持分的合計；公設比的計算範圍（尤其是否含車位與車道）則要另外確認。

日本的大樓不是這樣算。依國土交通省的標準管理規約，門廳、走廊、樓梯、電梯廳等屬於共用部分，陽台也是共用部分；屋主對自家陽台擁有的是「專用使用權」，概念上可類比台灣的約定專用，但法律依據與使用限制不同；陽台並不是屋主的專有部分。^[6]因此，日本資料上的專有面積只算該戶本身，不加計共用部分的持分，也不含陽台；但屋主對共用部分仍有共有的持分，也要分擔管理費用。各棟大樓的實際規約可能和標準版本不同，請以該棟的管理規約為準。^[6]依日本不動產業界的廣告規約，中古大樓的網路廣告和夾報傳單等要在專有面積之外另行標示陽台面積。^[7]和台灣的物件比較時可以參考，但這部分不算在專有面積裡。

用一個假設的例子來看：台灣一戶不含車位、陽台已登記、權狀30坪、公設比30%的房子，公設9坪，其餘21坪。^[8]這21坪和日本70平方公尺（約21.2坪）的專有面積看起來接近，但台灣的21坪裡還有陽台，外牆也量到外緣，2018年1月1日前申請建照的房子，登記內容還可能含雨遮，所以兩者並不是同樣大小。^[8]換句話說，拿台灣的「每坪單價」直接對照日本的總價除以換算坪數，分母並不相同。

面積量到牆中心還是牆內側（壁心與內法）

日本還有一個和台灣不同的地方。登記時，大樓住戶的面積量到牆壁的內側（日文稱「內法」）；一般建物則量到牆壁的中心線（日文稱「壁心」）。^[9]依日本不動產業界的廣告規約（公正競爭規約），新建大樓分售多戶時，銷售手冊等要註明專有面積是壁心面積、登記面積會比這個數字小；中古屋的廣告必須標示的項目裡沒有這一項，所以資料上的數字是壁心面積還是登記面積，要另外問。^[9]

比較不同物件時，請先確認每一筆面積是壁心面積還是登記面積；日後在登記資料上看到同一戶的面積，也可能比銷售資料上的數字小。

哪些情況下，比較的結論會不同

只要兩邊面積的計算範圍不同，單價就不能直接比較。在其他條件相同時，台灣物件的公設比越低，公設造成的差距越小，但陽台和外牆量法的差別仍在。若日本的廣告直接採用該戶的登記面積（內法），就不會有壁心面積比登記面積大的落差，但和台灣量法的差別仍在。

另外，面積換算只解決了一部分問題。日本的物件還要考慮地震、每月的管理費和修繕積立金可能調高、日圓匯率的變動，以及日後出售時能不能順利找到買家。面積的數字反映不出這些因素，請一併評估。

物件資料上其他和台灣不同的寫法

價格是一戶的售價。 日本的廣告以一戶為單位標示價格。^[10]仲介費等交易相關費用請另外確認；如果您想換算單價，也請先確認分母用的是哪一種面積。

「徒步○分」有固定的換算方法。 這是廣告上的換算，不是實際的步行時間：以道路距離每80公尺算1分鐘，未滿1分鐘的部分進位為1分鐘；大樓是從建物的出入口量到車站等設施的出入口。^[11]它是沿著道路的距離，不是直線距離。

「新築」有定義。 廣告上能寫「新築」的，必須是完工後未滿1年，而且從來沒有人住過的房子。^[12]

管理費和修繕積立金是兩筆錢。 廣告上會分別寫出每戶每月的管理費和修繕積立金，管理費不含修繕積立金。依國土交通省的標準管理規約，全體屋主組成管理組合，屋主把這兩筆錢繳給管理組合；修繕積立金只能用在定期的計畫修繕等規約列出的特定用途。^[13]買之前請確認修繕積立金有沒有調漲的計畫。

廣告上的「帖」是換算的下限。 廣告用帖（疊）數標示房間大小時，每一帖代表至少1.62平方公尺（以各房間的壁心面積除以帖數）。^[14]它是標示的下限，不是榻榻米的實際尺寸。

大阪房地產投資前，先向仲介和專家確認的事項

下面這些事項會影響您的實際負擔和手續，但答案取決於您的身分、資金來源與物件本身，本文不做判斷。請在出價之前，向日本的仲介和稅務、法律專家逐項確認：

外國人購買的流程，以及購買後是否需要向日本政府提出申報
不在日本時，簽約與產權登記要準備哪些文件，哪些需要在台灣辦理認證
從台灣匯款的路徑、付款的時間點，以及匯率變動對總價的影響
取得、持有和出售時會產生哪些稅，由哪一位專家為您計算
仲介服務費的計算方式，以及除了房價以外還有哪些費用
停車位是否包含在價格內，或需要另外向管理組合租用
如果打算出租：由哪一家管理公司代管、目前是否有租客，以及若打算提供旅客短期住宿服務（日本通常稱為「民泊」），在日本相關法令、大阪市的規定和該棟大樓的管理規約下是否可行
仲介提供的投報率，是單純用租金除以價格，還是已經扣除管理費、修繕積立金、稅和空置期間
建物依照哪一套耐震基準設計，是否做過耐震診斷（耐震評估）或補強。日本所稱的「新耐震基準」自1981年6月1日起適用^[15]；在這前後興建的建物要以哪一個日期判斷，請向仲介確認