在東京買房，品川、淺草、灣岸這三個地方沒有誰比較好，差別在於街區的性格：品川是新幹線和往羽田機場鐵路交會的交通樞紐，淺草是以淺草寺為中心的老街區，灣岸則是在海埔新生地上、有許多大型住宅開發的臨海地區。截至2026年6月23日，如果您最重視移動方便，可以先看品川；想住在有東京老街氣氛的地方，可以先看淺草；想要新的大規模社區與設施，可以先看灣岸。本文不做排名，而是依條件說明各自要注意的地方。

先說清楚：本文的「品川」「淺草」「灣岸」指哪裡

• 品川：指JR品川站周邊。要注意的是，JR品川站本身位在港區港南，並不在品川區。^[1]所以「品川站附近」的物件，可能在港區，也可能在品川區。
• 淺草：指台東區淺草一帶，也就是淺草寺所在的地區。^[2]
• 灣岸：「灣岸」在日本並不是行政區名，每個人指的範圍不同。本文指中央區的月島、勝鬨（勝どき）、晴海，以及江東區的豐洲、有明。台場、芝浦等地不在本文的範圍內。

品川：新幹線與羽田機場都近的交通樞紐

交通。 品川站有東海道新幹線停靠，也是JR山手線、京濱東北線、東海道線、橫須賀線等路線的車站，並與京急相連。^[1]京急有直通羽田機場的列車。^[3]品川站也是中央新幹線（磁浮）預定的東京端起點，^[4]不過依靜岡縣2024年的資料，JR東海已表示無法在原定的2027年開業，靜岡工區的完工也預計在2034年以後。^[5]開業時間仍未確定，購屋時不宜把磁浮的開業當成近期會發生的事。

街區的性格。 東京都2014年的街區規劃指引，描述品川站東側港南一帶（芝浦水再生中心周邊）從過去的港灣倉庫街，轉變為辦公大樓與高層住宅林立的都心市區。^[4]

適合的人。 經常往返台灣的人；需要常搭飛機或新幹線出差的人；工作地點在品川或沿線的人。

要先確認的地方。 同樣叫「品川」，車站東側與西側、港區與品川區的街區樣貌可能不同。港區屬於下文價格資料中的「都心3區」。^[6]港區也是東京都暴潮（日文：高潮）淹水想定區域圖的對象區之一（這不等於區內每個地點都會淹水），臨海的港南一帶請用物件地址查詢。^[7]也請實際走一趟，看看從物件到車站的路線和周邊的商店。

淺草：淺草寺與老街區的生活

交通。 淺草有東京Metro銀座線、都營淺草線、東武晴空塔線的車站，筑波快線（TX）的淺草站則是另一個車站，彼此要走一段路。^[8]都營淺草線與京急、京成等路線直通運行，有開往羽田機場和成田機場的列車（並非每一班都直通，請看列車的目的地）。^[9]

街區的性格。 這裡是觀光客很多的地方。依台東區的觀光統計，2024年來到台東區的觀光客推估有4,121萬人次（這是全區的推估，不只淺草）。^[10]看房時，請在平日、假日和夜間各確認一次物件周邊的人潮與聲音。

適合的人。 喜歡老街區的氣氛、希望生活圈就在步行範圍內的人。

要先確認的地方：淹水。 台東區的災害潛勢地圖（日文：ハザードマップ）在荒川氾濫的假設下，淺草一帶的大部分位在預估淹水的範圍內。^[11]這份地圖在河川氾濫的假設中，說明隅田川因為有岩淵水門的操作，不假設隅田川氾濫；但這只是該假設的前提條件，同一份地圖也有暴潮和內水氾濫的項目，台東區也是東京都暴潮淹水想定區域圖的對象區之一。^[11][7]淹水的深度依地址而不同，請用物件的地址確認地圖，並問清楚大樓的電氣設備在哪一層、入口有沒有防水措施。

灣岸：海埔新生地上的住宅區

土地的由來。 灣岸一帶有許多填海造出來的土地。例如中央區的月島，是明治20年（1887年）起填海形成的地區；江東區的豐洲是填海地，有明則是由「10號填海地」的一部分形成。^[12]所以灣岸裡也有像月島這樣較早形成的街區，並不全是新的。

交通。 各地區的鐵路差異很大：豐洲有東京Metro有樂町線和百合海鷗號，月島有有樂町線和都營大江戶線，勝鬨有大江戶線，有明一帶有臨海線（國際展示場站）和百合海鷗號。晴海地區內沒有鐵路車站，東京都把它列為「鐵道空白地帶」；可以搭公車、東京BRT，或步行到鄰近地區的車站。^[13]同樣是「灣岸」，離車站的距離和可搭的路線差很多，看物件時請一起確認。

街區的變化。 豐洲市場在2018年10月11日開始營運。^[14]晴海的HARUMI FLAG是在東京2020奧運、帕運選手村的原址開發，由選手住宿棟改建的住宅和大會後新建的塔樓組成，共5,632戶，2024年1月起陸續入住。^[15]依住民基本台帳，晴海的人口在2026年6月1日為29,146人，一年前是26,154人。^[16]

適合的人。 想要新蓋的大型社區、重視大樓設施的人。部分地區鐵路路線較少，請先確認每天的移動方式。

要先確認的地方：土壤液化與暴潮。 東京都發布了「東京的液狀化預測圖」（2026年3月29日公開的改訂版），以每250公尺見方的格子分三個等級顯示土壤液化（日文：液狀化）的可能性。它不是針對特定地震的預測，也不是斷定某個地點「一定會」或「一定不會」液化。^[17]東京都的暴潮淹水想定區域圖（高潮浸水想定區域圖），範圍也包含中央區和江東區；包含在範圍內，不等於區內每個地點都會淹水。^[7]請用物件的地址查詢這兩份地圖，並問清楚大樓的基礎與防災設備。

品川、淺草、灣岸比較一覽

	品川（站周邊）	淺草	灣岸（本文的範圍）
街區的性格	交通樞紐、辦公與高層住宅	寺廟與老街區、觀光地	海埔新生地上的臨海地區，有許多大型住宅開發
鐵路	新幹線、JR多條路線、京急	地鐵兩線、東武、TX	依地區而不同，晴海地區內沒有車站
要先確認	港區或品川區、暴潮淹水想定、到車站的路線	荒川氾濫與暴潮的淹水想定、人潮與聲音	土壤液化與暴潮的地圖、到車站的距離

價格的大致位置

這三個地方的價格，本文只說大致的位置。東日本不動產流通機構（REINS）把東京23區分成幾個地區，發布二手大樓（日本稱マンション）的成交資料：港區、中央區和千代田區屬於「都心3區」；品川區和大田區、目黑區、世田谷區屬於「城南地區」；台東區、江東區和墨田區、江戶川區、葛飾區、足立區、荒川區等7區屬於「城東地區」。^[6]2026年1月至5月，各月成交平均單價的最低值至最高值，都心3區約為每m² 220萬至256萬日圓，城南地區約為128萬至132萬日圓，城東地區約為100萬至105萬日圓。^[6]

這些是成交價格，不是開價；而且是一大片地區的平均。城東地區包含許多外圍的區，這個平均並不代表淺草或豐洲的價格水準；灣岸中屬於中央區的月島、勝鬨、晴海，則在都心3區的範圍內。同一個地區裡，屋齡、面積、離車站的距離不同，價格也會差很多。

台灣與日本的面積算法不同

用台灣的坪數來想預算的人，要特別注意面積的算法。

• 台灣：以預售屋契約的應記載事項為例，建物登記的總面積分為主建物、附屬建物（陽台等）和共有部分（公設）。^[18]依監察院2009年的資料，「公設比」的計算方式當時在法律上沒有規範，實務上的基準各有不同。^[19]其後制度可能已有調整，目前的作法請向台灣的地政士等專業人士確認。
• 日本：大樓的廣告標示的是「專有面積」，也就是住戶的專有部分，不含大廳、走廊等共用部分。^[20]陽台在日本通常屬於共用部分，只是住戶有專用使用權（實際仍依各棟的管理規約），所以通常不算在專有面積裡；二手大樓的網路廣告等，會把陽台面積另外列出。^[21]
• 日本的兩種專有面積：登記的面積量到牆壁內側（內法）。^[22]新建大樓的銷售手冊（パンフレット）等，依規約須註明標示的專有面積是量到牆壁中心的「壁芯」面積，登記面積會比它小。^[20]

所以，日本物件資料上的面積，不能直接和台灣的權狀坪數相比。換算時，1坪約為3.3 m²。^[23]請以室內實際可用的大小來比較，並問清楚標示的是壁芯面積還是登記面積。

東京買房推薦怎麼看：依條件，而不是看排名

• 常搭東海道新幹線或用羽田機場：可以優先考慮品川站周邊。淺草也有直通羽田、成田的路線。
• 想住在有老街氣氛、生活機能在步行範圍內的地方：可以優先考慮淺草。
• 想要新的大型社區和設施：可以優先考慮灣岸。但晴海地區內沒有鐵路車站，請確認每天的移動方式。
• 預算是重要條件：成交平均單價依地區差很多，但地區的平均不代表某條街的水準，請用具體物件比較。
• 為了置產（出租）：判斷的條件和自住不同。出租的需求和管理方式，請向仲介確認。

結論可能改變的情況。 如果物件地址的災害潛勢地圖結果不理想、或您常去的地方（公司、學校、機場）在別的方向，上面的建議就不一定適用。同一個地區裡，物件之間也可能差很多，最後仍要依個別物件比較。

請向仲介或專家確認的項目

• 物件的地址在淹水、暴潮、土壤液化地圖上的結果
• 標示的面積是壁芯面積還是登記面積，陽台面積多少
• 到最近車站的實際步行路線與可搭的路線
• 管理費和修繕積立金（每月繳交、用於大樓長期修繕的費用）的金額，以及今後的調漲計畫
• 稅金、貸款、簽證等問題，請另外向稅務、法律專家確認；本文不涉及這些內容

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資料來源

1. 東海道新幹線 品川站 車站資訊（JR東海）
2. 淺草寺 簡介（淺草寺）
3. 羽田機場交通指南（京急，2025年4月1日的資料）
4. 品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014（東京都，2014年9月）
5. リニア中央新幹線静岡工区（靜岡縣，2024年4月30日更新）
6. 月例速報 Market Watch 2026年5月 資料（東日本不動產流通機構，2026年6月）
7. 高潮浸水想定區域圖 說明資料（東京都港灣局，2024年12月修訂）
8. 淺草寺 交通（淺草寺）；筑波快線 淺草站（首都圈新都市鐵道）
9. 都營交通 媒體指南（東京都交通局，2026年4月1日的資料）
10. 令和6年台東區觀光統計（台東區，2025年11月25日）
11. 台東區 ハザードマップ（水害・土砂災害）（台東區，地圖2026年5月發行）
12. 月島的由來（中央區，2023年1月18日）；江東區的地名（江東區，2024年7月13日）
13. 東京都 地下鐵相關資料（東京都，2022年11月）；東京BRT；東京Metro 豐洲站；東京Metro 月島站；都營地下鐵 勝鬨站；都營交通 媒體指南（大江戶線）；臨海線；百合海鷗號
14. 豐洲市場簡介（東京都中央批發市場）
15. 晴海五丁目西地區（選手村原址）的街區營造 簡介（東京都，2024年9月）
16. 中央區 町丁別人口（2026年6月1日）；同（2025年6月1日）（中央區）
17. 東京的液狀化預測圖（東京都，2026年3月29日改訂版公開）；液狀化預測圖 說明（東京都，2022年3月）
18. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（內政部，最近一次修正2023年6月19日公告；行政院網站刊載）
19. 監察委員新聞稿：公共設施灌入坪數（監察院，2009年9月3日）
20. 不動產表示公正競爭規約・施行規則（規約2024年10月1日施行版）；施行規則 別表（2022年9月1日施行版）（不動產公正交易協議會聯合會）
21. 公寓標準管理規約（單棟型）（日本國土交通省，2025年10月17日修訂）；不動產表示公正競爭規約施行規則 別表（不動產公正交易協議會聯合會）
22. 不動產登記規則 第115條（日本法務省，e-Gov法令檢索）
23. 依監察委員新聞稿中的換算例（139.85平方公尺為42.305坪）計算