在東京買一間公寓要多少錢？很大程度取決於區域。截至2026年6月9日，已發布的最新數據是2026年4月：當月在東京23區成交的二手公寓，平均價格為7,734萬日圓，平均每平方公尺約137萬日圓；但各區域的平均單價，從東部（城東）每平方公尺約101萬日圓，到千代田區、中央區、港區組成的「都心三區」的約243萬日圓，差距很大。^[1][2] 以這些平均值來算，1億日圓在都心三區約可買到41㎡，在東部則約99㎡。

如果您打算以1億日圓左右的預算在東京買公寓，本文說明這些差異實際代表什麼。

三種價格指標，以及本文採用哪一種

東京待售公寓的價格，分別出現在三種不同的統計中，彼此不應混在一起比較：

• 成交價格（成約價格）是買賣雙方談定的物件價格，不含購屋的各項費用。本文依據的是東日本不動產流通機構（REINS）的月報統計，它把二手公寓依「成交回報給REINS的月份」歸類。^[2]
• 開價是賣方掛出來的價格。REINS另外以「新登錄」（新規登錄）的數據發布，和成交價格並不相同。^[2]
• 新建案價格是建商為新推出銷售的新建住戶所訂價格的平均，由不動產經濟研究所發布。這也不是成交價格。^[3]

REINS的數據涵蓋的是在REINS登錄、回報的成交，並不是東京所有的交易；而且每個數字都是面積、屋齡、地點各不相同的公寓混在一起的平均值。^[2]

東京各區域的二手公寓成交價（2026年4月）

REINS把23區分成五個區域，並另外列出多摩地區，也就是23區以外、不含島嶼的東京其他地方。^[2] 下表是2026年4月向REINS申報成交的二手公寓平均值。

區域	包含的區	平均成交單價（每㎡，約）	平均成交價格	平均專有面積	平均屋齡
都心三區	千代田區、中央區、港區	243萬日圓	1億3,930萬日圓	57.3㎡	20.6年
西部（城西）	新宿區、澀谷區、杉並區、中野區	162萬日圓	8,359萬日圓	51.5㎡	27.4年
南部（城南）	品川區、大田區、目黑區、世田谷區	130萬日圓	7,185萬日圓	55.3㎡	28.5年
北部（城北）	文京區、豐島區、北區、板橋區、練馬區	112萬日圓	6,005萬日圓	53.9㎡	25.7年
東部（城東）	台東區、江東區、江戶川區、墨田區、葛飾區、足立區、荒川區	101萬日圓	5,689萬日圓	56.4㎡	24.7年
23區整體	以上全部	137萬日圓	7,734萬日圓	55.0㎡	25.6年
多摩地區	23區以外的東京，不含島嶼	58萬日圓	3,879萬日圓	67.0㎡	27.6年

這些是REINS的統計區域，和仲介口中的「西邊」「東邊」不一定相同：例如文京區被算在北部，而西部只有四個區。^[2] 23區整體的數字照公開值引用。公開的平均每平方公尺單價，與平均價格除以平均面積的結果並不一致，資料中也沒有說明原因。^[1] 表中的數字經過四捨五入，下文的計算則使用資料來源所列、到小數點後兩位的數值。

單一月份的樣本並不大。都心三區在2026年4月有238件成交；到2026年4月為止的十二個月裡，每月的平均單價在每平方公尺約225萬至256萬日圓之間起伏。^[2] 北部和東部的水準相近，有些月份排名會互換；例如2025年12月，東部平均每平方公尺約109萬日圓，北部則略低。^[2] 請把這張表看成各區域的大致排序，而不是精確的差距。

以平均價格計算，1億日圓在各區域能買多大

把1億日圓除以各區域2026年4月的平均成交單價，可以粗略看出能買到的面積：^[2]

• 都心三區：約41㎡
• 西部：約62㎡
• 南部：約77㎡
• 北部：約90㎡
• 東部：約99㎡
• 23區整體：約73㎡

多摩地區2026年4月的平均成交價格為3,879萬日圓，平均面積67.0㎡，遠低於這個預算。^[2]

這只是用平均值做的簡單除法，並不是在描述某一間特定的公寓。它沒有計入購屋的各項費用，而實際能買到多大，也會隨屋齡、樓層、到車站的距離和大樓的狀況而變。大致來說，以這些平均值來看，同樣的預算在都心三區對應的是面積較小的公寓，在北部和東部則能有明顯較大的空間。

同一區域內，各區的差距也很大

區域的平均值會掩蓋各區之間的大幅差距。REINS的年報按區列出成交價格。最新一版是2024年度（2024年4月至2025年3月），以下列出各區域中單價最高與最低的區（都心三區則列出全部三區）：^[4]

• 都心三區：港區每平方公尺約219萬日圓、千代田區約200萬日圓、中央區約175萬日圓
• 西部：澀谷區約187萬日圓、杉並區約96萬日圓
• 南部：目黑區和品川區各約138萬日圓、大田區約84萬日圓
• 東部：江東區約112萬日圓、足立區約58萬日圓
• 北部：文京區約131萬日圓、板橋區約71萬日圓

這些數字的期間比2026年4月的表格更早，請用來比較各區之間的高低，不要拿來和上面的表格比較。

除了地點，屋齡也很重要

2026年1月至3月，23區內屋齡5年以內的二手公寓，平均成交單價為每平方公尺約224萬日圓，屋齡超過30年的則約88萬日圓。^[5] 各個屋齡層的公寓在城市各處的比例也不一樣，所以這個差距有一部分反映的是地點，而不只是屋齡。比較兩個區域時，請拿屋齡相近的大樓來比；否則屋齡的差異，看起來可能會像是地點的差異。在上面的表格中，都心三區的大樓平均屋齡最短。

開價和新建案是不同的指標

瀏覽物件時，您看到的是開價。2026年4月，都心三區新登錄的二手公寓平均開價為每平方公尺約323萬日圓，而同月當地回報的成交平均為約243萬日圓。^[2] 兩者是不同的公寓群，所以這個差距並不代表賣方會降價多少。不過，它說明了為什麼不應該把開價和成交價格當成同一種指標來比較。

新建案的計算方式又不一樣。2025年，23區新推出銷售的新建公寓平均價格為1億3,613萬日圓，每平方公尺約211萬日圓。^[3] 同一年，23區成交的二手公寓平均為7,401萬日圓，每平方公尺約131萬日圓。^[6] 新建案的建物較新、所在地點也不同，而且它的價格是建商的訂價，不是成交價格。

房價過去的變動

2025年，23區二手公寓的平均成交單價比2024年高13.2%；2026年4月則比2025年4月高10.1%。^[6][1] 逐月來看，平均值並不是一路直線上升：到2026年4月為止的十二個月中，有三個月比前一個月低。^[1] 平均值的變化，也有一部分反映的是當時剛好成交了哪些公寓。這些是過去的變動，不是預測；房價也可能持平或下跌。如果您的資金是以日圓以外的貨幣持有，即使日圓房價不變，匯率變動也會改變以該貨幣計算的成本。

什麼情況下，這個比較會不一樣

• 您想買新建案。 2025年23區新建案的平均價格遠高於二手公寓的成交平均，所以以這些平均值來看，同樣的預算能買到的空間較小。
• 您能接受較舊的大樓。 在23區，屋齡超過30年的公寓平均每平方公尺成交單價遠低於較新的公寓，所以同樣的預算可能買到較大的空間，但要留意下面關於建物狀況的問題。
• 地點比面積更重要。 如果較小的公寓也符合您的需求，都心三區仍可能在預算之內。
• 日圓大幅波動。 如果您的預算是以其他貨幣持有，即使東京的房價不變，換算成日圓的金額也會改變。

要問仲介的問題

• 同一棟大樓或附近條件相近的公寓，實際的成交價是多少？不要只看開價。
• 每月的管理費和修繕積立金（修繕基金）各是多少？長期修繕計畫的內容是什麼？
• 這棟大樓是什麼時候取得建築確認（建築許可）的？這決定了它依照哪一套耐震設計基準興建。是否做過耐震診斷？
• 所在區的災害潛勢圖（ハザードマップ）對這個地址顯示什麼？
• 除了房價之外，購屋總共要花多少費用？匯率變動會怎樣影響您的預算？

您可以在我們的網站上瀏覽待售的公寓；每個物件顯示的是它本身的開價，而不是上面的平均值。想了解各區的特色，請參考我們的東京指南。

資料來源

1. 東日本不動產流通機構（REINS）：《月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年4月度》（2026年4月月報摘要），2026年5月13日發布，日文
2. REINS：《月例速報 Market Watch 2026年4月度（データ）》（2026年4月月報資料：各區域的成交與新登錄表，以及統計對象的說明），2026年5月13日發布，日文
3. 不動產經濟研究所：《首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ》（首都圈新建公寓市場動向，2025年總結），2026年1月26日發布，日文
4. REINS：《年報マーケットウォッチ 表24 中古マンションの区市町村別成約状況［2024年度］》（年報表24：二手公寓各市區町村的成交情況，2024年度），2025年8月15日發布，日文
5. REINS：《首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年01～03月】》（二手公寓依地區與屋齡層的成交情況，2026年1月至3月），2026年4月17日發布，日文
6. REINS：《首都圏不動産流通市場の動向（2025年）》（首都圈不動產流通市場動向，2025年），2026年1月20日發布，日文