大阪房地產出售指南：海外買家在大阪買房前要先了解的事

指南

在大阪找房，看到的物件可能是梅田、難波這些大型車站附近的大樓住宅，也可能是北部郊區較寬敞的公寓大廈和獨棟住宅，還有給投資人的整棟出租公寓。想從海外在大阪買房，請先決定用途：自住、當作第二個家，還是出租。用途決定之後，再依此挑選地區和物件類型，並透過有執照的仲介，在您人在國外時寄送文件、安排看屋。本指南的內容截至2026年6月2日，為海外買家畫出大阪房地產的大致地圖；稅務、貸款、簽證，以及外國人持有房地產的法律規定，不在本文範圍內。

大阪概況

「大阪」可能指大阪市，也可能指大阪府。大阪市分為24區，^[1]在2020年的國勢調查（人口普查）中約有275萬人。^[2]包含大阪市與周邊郊區的大阪府，在府方發表的2025年國勢調查速報中約有876萬人，比2020年減少0.83%，但戶數增加；府內各市町村中，人口增加人數最多的是大阪市。^[3]

對於經常搭飛機往返的買家來說，交通也是物件的一部分。新大阪站是大阪市的東海道、山陽新幹線車站。^[4]南海電鐵的特急「rapi:t（ラピート）」連結難波與關西國際機場，最快34分鐘。^[5]

主要的地區類型

以下是物件資訊中常見的幾種地區的概略介紹，並不是排名。每個地區都值得您比本指南更仔細地了解。

大型車站周邊。 大阪市在2003年訂定最初的交通無障礙基本構想時，選了鐵路進出站人數最多的三個地區：梅田（大阪站一帶）、難波，以及天王寺・阿倍野。^[6]難波是稱為「ミナミ」（Minami）的地區的中心，商店街和百貨公司眾多，來自日本各地與海外的訪客都會造訪。^[7]靠近這些車站的大樓住宅生活便利；也請確認大樓本身周圍的人潮和噪音。

周邊的市中心各區。 在這幾個大型車站之間與周圍，可以找到屋齡和大小各不相同的公寓大廈。比較時請看大樓本身、走到車站的距離和格局，不要只看地名。

臨海與河川沿岸。 依大阪市自己的說明，市區被河川與海包圍，有大片平坦的低窪地，因此非常容易受到水災影響。^[8]只要地址靠近海灣或河川，請最先查看淹水和海嘯的地圖（見下方的風險）。您也會聽到「夢洲」這個地名：這是大阪港內的一塊填海造地，^[9]2025年4月13日至2025年10月13日在此舉辦了大阪・關西萬博，^[10]這裡也是整合型度假村（IR）計畫的預定地。這項計畫在2023年4月14日獲得日本政府認定，大阪府正朝2030年秋季前後開業推動。認定附有條件，包括持續監測基地的地盤下陷，以及審慎研擬土壤液化對策，避免不足。^[11]這些是活動和計畫，並不是對周邊地區房價的任何承諾。

北部郊區。 在大阪市以北、市界之外，有豐中、吹田、箕面等城市。2026年第一季（一至三月），整個大阪府北部成交的二手公寓大廈，平均面積比大阪市大、價格比大阪市低，屋齡也較高：平均約30年，大阪市約25年（數字見下方）。^[12]想要更大空間的買家，可以把這些城市也列入比較。

您會看到的物件類型

公寓大廈（マンション，manshon）。 通常您擁有的是其中一戶，並透過管理組合（全體屋主組成的團體）分擔整棟大樓的費用，所以大樓的管理和修繕計畫，跟那一戶本身一樣重要。
新建案與二手公寓大廈。 新建的住戶由建商或其銷售代理出售。買二手的話，您可以看到實際的大樓，並在購買前索取現有的管理和修繕紀錄。
獨棟住宅（ikkodate）。 通常是連土地帶房屋一起買，但有些房屋蓋在向他人承租的土地上（借地權，shakuchiken），請問清楚是哪一種。土地、道路的連接狀況，以及房屋的狀態與過去的紀錄，都需要各自檢查。
整棟建物（ittō）。 整棟出售的出租公寓。您要承擔整棟的管理和修繕，若已有房客，也要承接現有的租約，所以需要另外研究。

價格大致的水準

有兩個資料來源可以讓您了解大致的價格水準。它們是各項調查所涵蓋物件的平均值，不是任何一戶的價格。

二手公寓大廈（成交價）。 2026年第一季（一至三月），向近畿圈不動產流通機構（近畿レインズ，當地房仲業者使用的物件資訊網路）申報的大阪市二手公寓大廈成交有1,492件（只計入向該機構申報的成交）。平均成交價4,344萬日圓，平均面積60.07平方公尺，平均屋齡約25年。大阪府北部則是平均3,403萬日圓、74.03平方公尺，屋齡約30年。^[12]這些是買賣契約上的價格，不是開價；每季的平均值也會隨成交物件的組成而變動。

新建案（推出時的價格）。 2025年，建商在大阪市推出5,370戶新建公寓大廈，平均價格5,023萬日圓，每平方公尺約116萬日圓。^[13]這是開賣時的售價，不是成交價，因此不能直接與上面的二手數字相比。調查機構表示，整個近畿地區的平均價格比前一年下降，是因為推出的投資型住戶增加。^[13]投資型物件與家庭自住型住宅混在一起的平均值可能造成誤解，請拿同類的物件互相比較。

購買前要衡量的風險

地震。 日本的地震調查委員會估計，南海海槽在30年內發生規模8至9級地震的機率，依其中一種模型為60%至約90%以上，依另一種模型為20%～50%（以2026年1月1日為基準）。兩種模型沒有優劣之分，但從防災的角度，政府的地震調查研究推進本部請民眾以較高的數字為前提來行動。^[14]這是區域的機率，不是對某一棟建物的預測。具體到每一次購買，也請確認建物的屋齡、取得建築確認（建築許可）時適用的耐震設計規定、地盤，以及屋主們的防災準備。
淹水、暴潮與海嘯。 大阪市按區公開河川氾濫、內水氾濫（排水不及造成的淹水）、暴潮和海嘯的淹水預想圖，^[8]日本的災害潛勢地圖入口網站（ハザードマップポータルサイト）則可以輸入地址，把網站涵蓋的各種風險疊在地圖上查看。^[15]每張地圖都以設定好的情境為前提；大阪市也提醒，地圖標示範圍以外的地區仍可能淹水，實際的淹水深度也可能不同。^[8]請在看屋前就逐一查好每個地址，而不是等到出價之後。
人口。 日本的國立社會保障・人口問題研究所推估，大阪府人口將從2020年的約884萬人，減少到2050年的約726萬人。^[16]這是整個大阪府的推估，而且需求並不只由人口決定：在2025年的調查中，戶數是增加的。^[3]對於您考慮的地區，也請詢問空屋狀況、新增供給，以及類似物件需要多久才賣得出去。
較舊的建物與日後轉售。 上面的二手平均值，來自平均屋齡約25年的建物。^[12]在考慮舊大樓較低的價格之前，請先確認修繕計畫、修繕準備金和耐震設計規定，也想一想日後會是誰向您買下這個物件。
匯率。 如果您的收入是其他貨幣，日圓的變動可能讓購屋款、持有期間的費用以及日後出售的所得，換算成您的貨幣後變多或變少。

如何從海外購買大阪的房地產

以下只是大致的流程。實際的順序、文件和時程依物件和交易而不同，請逐一向仲介確認。

決定用途與預算。 自住、當作第二個家或出租，適合的地區與物件類型都不一樣。
瀏覽物件、列出候選。 在聯絡任何人之前，先依地區、類型和大小縮小範圍。
確認仲介。 請對方提供不動產經紀業（宅地建物取引業）的執照號碼，再到國土交通省的公開查詢系統查詢；這個系統涵蓋由國土交通大臣和各都道府縣核發執照的業者。^[17]
先遠端看屋，可以的話再實地看。 問仲介能否安排視訊看屋，並以書面索取格局圖，以及大樓的管理與修繕文件。
出價與簽約。 問清楚何時會收到重要事項說明和契約、使用哪一種語言；看不懂的部分，請找人翻譯並核對。
完成交易與安排管理。 事先規劃您在國外期間，由誰照看物件、繳納每月的費用、處理大樓的事務。