白馬の不動産を買う：シャレー・マンション・宿で確かめること

ガイド

白馬で買うときに最初に決めるのは、自分で使うシャレーか、マンションか、事業でもある宿かという買う物の種類で、それぞれ村の決まり、冬の維持、売るときの問題が違います。要するに、年に数週だけ使い管理を少なくしたいならまずマンションを、シャレーなら冬の管理人の費用を見込み、宿は建物より先に宿泊の記録と許可で事業として判断してください。^[1]2026年10月16日時点で公的な数字を見ると、白馬の別荘地の標準地の評価額は2021年から2026年に約2.7倍になった一方、村の観光地経営ビジョン（2026年3月）の数字では、2019年度から2024年度に旅館業の許可の新規が610件、廃業が325件ありました。^[2]^[3]これらの数字は物件について質問するために使い、値段を決めるためには使わないでください。

シャレー・マンション・宿：どれが合うか

条件	向いているもの	理由
年に数週間使う程度で、手間をかけたくない	管理会社のあるマンション	共用の維持は建物の管理で進みます。管理費と修繕の計画を確かめてください^[4]^[1]
広さとプライバシーがほしく、冬の手入れを手配できる	シャレー	水抜き・暖房・屋根の雪は、自分で、または管理会社を通して手配します^[5]^[6]^[1]
事業を営みたい、または運営を人に任せたい	宿	許可・宿泊の記録・従業員を引き受けることになり、市場は入れ替わりがあります^[3]
数年のうちに売るかもしれない	型を選ぶ前に売りやすさを確かめる	国土交通省は、最近の地価の上昇の背景に、国内の富裕層や外国人による別荘・コンドミニアムの需要を挙げています。似た物件を誰が買い、売れるまでにどれくらいかかったかを仲介会社に尋ねてください^[7]^[1]

白馬の売り物件：買う物ごとに確かめること

買う物	先に確かめること	尋ねる相手
自分で使うシャレー	冬に出入りできるか、屋根の雪、水道の設備と誰が水抜きをするか、地区の景観の住民協定の有無^[5]^[6]^[8]	仲介会社、村、地元の管理会社
マンション	管理費、長期修繕計画と修繕積立金（国土交通省がどちらにもガイドラインを出しています）、使い方と貸すことについての建物の規約^[4]	仲介会社（該当する条文を見せてもらう）
宿やゲストハウス	事業がどの許可を持っているか、宿泊の記録、宿の事業についての村の決まり^[9]	売り手、専門家、村
建てるための土地	景観の地域と高さの限度、計画に届出や事前協議が要るか、下水か浄化槽か^[8]^[10]	村と建築士
建物全般	どの耐震の基準で建てたか、建物の状態、その住所のハザードマップ^[11]^[12]	建築士と保険会社

白馬の宿を買う：許可のある事業を引き継ぐ

大町保健所の提供による村の数字を見ると、宿の市場は増えながら入れ替わってもいます。^[3]

白馬村の旅館業の許可施設	数
2019年度末の登録	969
2024年度末の登録	1,191
2024年度の新規（旅館・ホテル／簡易宿所）	130（109／21）
2024年度の廃業	53
2019年度から2024年度の新規	610
2019年度から2024年度の廃業	325

これは許可の数で、建物の数ではありません。2019〜2024年度の合計には2019年度分が入っているので、登録件数の増減とは合いません。村は、小さな施設だけでなく高価格帯のホテルの計画も進んでいると書いています。^[3]

外国人の宿泊者数には季節の波があり、十二月から三月に多くなります。2024年の外国人の延べ宿泊者数では、オーストラリアからの客が約45%で、いちばん多くを占めました。村の月別の外国人宿泊者数は、十二月が151,615人、七月が5,051人でした。^[13]

買う人にとっての意味は次のとおりです。^[1]

許可施設の数は増えています。 ひと冬の好調だけでなく、数年分の宿泊の記録を売り手に求めてください。
返される許可も多くあります。 近くの宿が閉じた理由や手放された理由と、似た物件が売れるまでにかかった期間を尋ねてください。
その宿の客を確かめてください。 オーストラリアからの客に頼っている宿なら、その市場の変化が予約に響くことがあります。

宿を買う前には、次のものも求めてください。^[1]

消防の記録。 消防設備の点検の最新の報告と、消防からの通知です。
従業員。 今働いている人、売買の後も残るか、季節の従業員がどこに住むかです。
何を買うか。 建物だけを買うのか、事業を運営する会社ごと買うのかです。どちらが合うかは専門家に尋ねてください。
閑散期。 その時期に宿をどう運営し保守するかです。長野県の2025年の数字では、白馬山麓の延べの利用者数は、四月と十一月を合わせても年の約5%でした。^[14]

許可を引き継げるか、事業を続けるのに何が要るかは、専門家と保健所に尋ねてください。今ある宿がそのまま営業を続けられると決めてかからないでください。

白馬のシャレーとマンション：海外からの冬の維持

水道管の凍結。 村は、−4℃以下になると水道管やメーターが凍って破裂することがあると注意し、冬に長く家を空ける前に水抜きをするよう求めています。水道メーターより家の側は、水道の利用者の責任で管理するとしています。^[5]
地元の代理人。 白馬村水道事業給水規程の第10条は、給水装置の所有者で給水区域に住んでいない人は、区域内に住む人の中から代理人を選び、村長に届け出なければならないと定めています。^[15]ご自身の購入に当てはまるかを村に尋ねてください。
雪。村は、道路に雪を出さないこと、屋根の雪が道路に落ちたら片づけること、除雪の妨げになる場所に車を止めないことを求めています。^[6]屋根・敷地内の車路・玄関まわりの雪を、誰が、どのくらいの頻度で、いくらで片づけるのかを書面で取り決めてください。
マンション。 長期修繕計画と修繕積立金を見せてもらい、国土交通省のガイドラインと比べてください。^[4]
マンションを貸す。 建物の規約が貸すことを認めているか、建物に貸し出しの仕組みがあるかを尋ね、該当する条文を読んでください。^[1]
管理会社を比べる。 どの管理会社にも、同じ項目の一覧を求めてください。水抜きと暖房、屋根の雪、点検の頻度、緊急時に誰が動くか、報告の仕方、円での費用です。^[1]

白馬の土地を買う：建てる・増築する・変える

白馬村は2022年10月から自ら景観の決まりを定めていて、景観計画は2023年1月1日から施行されています。^[8]村の概要版には、たとえば次の点があります。

高さ。 高さの上限は、山林集落地域と田園地域が13m、白馬駅周辺と観光地域・スキー場地域が18mです。決められた例外があります。^[8]
届出。 建築確認が要る建築、25㎡を超える外観の変更、300㎡を超える土地の形質の変更など、概要版が挙げる行為は、着手の30日前までに届け出ます。^[8]
住民協定。 八つの地区に、住民どうしの景観育成住民協定があります。^[8]
大きな事業。 延床面積3,000㎡以上の建築物と、延床面積3,000㎡以上か10戸以上の分譲マンションは、村との事前協議の対象に挙がっています。^[10]
新しい宿の事業。 2026年12月17日から、改正された開発の決まりが、二つの規模の区分のどちらかに当たるホテル・旅館・簡易宿所の事業にかかります。施行区域が2,000㎡以上3,000㎡未満のものか、4階以上か高さ12m以上の建物です。手続きには、周辺の住民への事前の説明と、村の開発指導基準を守ることが挙がっています。その日までに建築確認済証が出ている建物には、改正は当てはまりません。^[9]

ある土地や計画にどの決まりが当てはまるかは、村と建築士に尋ねてください。斜面の土地を買う前には、村の防災マップと国のハザードマップポータルサイトで、その住所の土砂災害のリスクも確かめてください。^[11]^[12]

地価：わかることとわからないこと

国の地価公示は、標準地の毎年一月一日時点の価格を、土地に建物が無いものとして判定します。これは鑑定した価格で、売買の価格ではありません。^[16]

地価公示（1㎡あたりの円）	2021年	2026年	変化
白馬・別荘地（北城）	10,100	27,400	約2.7倍
白馬・農村集落	7,040	8,970	約1.3倍
白馬・商業地	15,400	40,300	約2.6倍
倶知安町（ニセコ）・ひらふの住宅地	135,000	200,000	約1.5倍

もとの値が小さいと、倍率は大きく見えます。2026年、別荘地の標準地の33.0%の上昇は、地価公示の住宅地のなかで全国でいちばん大きな上昇でした。ただし一地点の値です。^[17]2026年7月1日時点の都道府県地価調査では、白馬の住宅地の二地点が31.3%と31.1%上がりました。^[18]国土交通省は、上昇を国内の富裕層や外国人による別荘・コンドミニアムの需要で説明し、その需要が周辺の住宅地にも広がったと書いています。^[7]

ひらふの標準地は2019年に50.0%上がり、2023年には3.3%まで鈍ってから、ふたたび上がりました。^[19]ひらふのこの地点では、年30%以上の上昇は続きませんでした。農村集落の標準地を見ると、同じ村の土地でも動く速さが大きく違ったことがわかります。^[2]

これらの数字の元になった鑑定評価書は、市場の様子も書いています。2026年の別荘地の標準地について、2人の鑑定士はどちらも、需要の中心を国内外の富裕層を含む投資目的の買い手とし、かなり高い価格の取引もあって、需要の価格帯の水準はつかみにくいとしています。1人は、主な買い手は貸別荘やホテルを建てる目的の国内外の富裕層・法人・投資家で、国内の別荘や永住を目的とする個人は少なくなり、売り物も少なくなってきていると書いています。どちらも、標準地の近くは自分で使う目的の取引が中心の別荘地で、比べられるアパートなどの賃貸の物件がほとんど無いため、収益の面からの価格は出していません。^[20]買い手にとっては、少なくともこの標準地の周りでは、投資家と同じ物件を取り合うことがありうること、公的な鑑定に賃料の目安が無いことを意味します。売り手が賃貸の見込みを示したら、その元になった予約と収入の記録を求めてください。^[1]

規模の目安としてだけ見ると、鑑定士はこの標準地の周りの標準的な土地の広さを約1,000㎡としており、2026年の価格（1㎡あたり27,400円）では、建物の無い土地として約2,740万円です。そうした土地の上のシャレーに1億円の値が付いていれば、価格の大半は土地の評価額では説明できません。土地がもっと狭い場合や村の別の場所なら、この差は変わります。価格の内訳と、それぞれの裏付け（近くの最近の取引、建物の調査など）を仲介会社に尋ねてください。^[21]実際の土地は評価額より高くも安くも売れるので、標準地の価格で、見ている土地の値段を決めないでください。実際の売買の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格・成約価格を検索できます。^[22]

購入の報告・お金の移し方・売るとき

購入の報告。 財務省は、外為法により、非居住者が日本の不動産を取得したときは、金額にかかわらず、取得から20日以内に日本銀行を経由して財務大臣に報告書を出す必要があるとしています。日本に住む代理人（不動産仲介業者など）が出すこともできます。2026年4月1日に施行された改正に基づく財務省のよくある質問によると、不動産そのものの取得は、目的にかかわらず報告が要ります。報告が要らない限られた場合は借地権などの不動産に関する権利についてのもので、居住用の目的による免除では、別荘やセカンドハウスは居住用に当たりません。自分が非居住者に当たるか、誰が報告書を出すかは、仲介会社に確かめてください。^[23]
お金の移し方。 購入の代金を日本へどう送るか、いつ円に替えるか、売ったお金をどう戻すかを銀行に尋ねてください。^[1]
誰が買うか。 国土交通省は、最近の地価の上昇を、国内の富裕層や外国人による別荘・コンドミニアムの需要で説明しています。^[7]2026年の別荘地の標準地の鑑定評価書も、需要の中心を投資目的の買い手とし、近くの取引は自分で使う目的が中心としています。^[20]近くの似た物件を誰が買ったか、日本に住む人か海外の人か、売れるまでどのくらいかかったかを仲介会社に尋ねてください。^[1]
宿。宿は建物だけでなく事業としても売り買いされるので、買った日から宿泊の記録と許可の書類を整えておいてください。^[1]

季節・雪・行き方

雪。村内の気象庁の観測所の平年値（1991〜2020年）では、降雪の深さの合計が年655cmで、5cm以上の積雪がある日は年に約94日です。白馬は、国が雪のとくに多い地域として指定する特別豪雪地帯です。^[24]^[25]
季節。 長野県によると、2025年の白馬山麓の利用者は延べ約285万人でした。一月〜三月が約42%を占め、四月と十一月は合わせて約5%です。^[14]村の月ごとの人口も冬に増え、2024年度は二月が9,621人、十一月が8,383人でした。^[26]物件の近くで一年を通して開いている店・診療所・サービスはどこかを尋ねてください。^[1]
行き方。 村の案内では、東京から北陸新幹線とバスで約2時間30分、車で約4時間です。^[27]

地震とほかの災害

断層帯。 糸魚川－静岡構造線断層帯の北部区間は白馬を通っています。区間全体が動くと、マグニチュード7.7程度の地震が起こる可能性があります。地震調査委員会は、30年以内に起こる確率を0.01〜16%（2026年1月1日時点）とし、「高い」ランクに入れています。^[28]
2014年。 神城断層でマグニチュード6.7の地震があり、県の集計では村内の住家の全壊が42、半壊が35でした。^[29]
地図。 村の防災マップと国のハザードマップポータルサイトで、地域のリスクを見られます。^[11]^[12]建物の耐震性と屋根の雪の重さへの備えは、建築士に尋ねてください。

答えが変わるとき

売り手が数年分の宿泊の記録を出せない。 事業としてではなく、建物として値踏みしてください。^[1]
許可を引き継げない。 建物を住まいとして使えるかを村と建築士に尋ね、その前提で値踏みしてください。^[1]
宿を新しく建てる、または大きくする計画がある。 2026年12月17日からの村の決まりがかかることがあります。買う前に村に尋ねてください。^[9]
地価の上昇が鈍る。 国土交通省が挙げる、国内の富裕層や外国人による別荘・コンドミニアムの需要は変わりえます。ひらふの標準地では、年の上昇率が2023年に3.3%まで鈍り、その後ふたたび上がりました。過去の上昇ではなく、自分にとっての使い道で判断してください。^[7]^[19]
宿の市場が動く。 新しい許可が出続ける一方で、返される許可も多くあります。外国人の宿泊者数は十二月から三月に多く、オーストラリアからの客がいちばん多くを占めます。^[3]^[13]
冬じゅう留守にする。 水抜き・暖房・除雪・地元の管理人には毎年お金がかかります。決める前に、項目ごとに円で書いた見積もりを書面でもらってください。^[1]
資産を円以外の通貨で測る。 維持費も物件の価値も円相場とともに動きます。^[1]

購入を申し込む前に

尋ねる相手	質問
仲介会社	いちばん近い標準地はどこか。近くで最近どんな売買があり、売れるまでどのくらいかかったか。
管理会社	水抜き・暖房・除雪と地元の連絡先を誰が引き受け、毎年いくらかかるか。
村	土地はどの景観の地域にあり、地区の住民協定はあるか。高さの限度はいくつか。
売り手（宿）	事業はどの許可を持っているか。数年分の宿泊の記録を見せてもらえるか。
専門家	宿を続けるのに何が要るか。許可を引き継げるか。
建築士	建物は地震と雪の重さにどう備えて設計されたか。
仲介会社（購入の報告）	非居住者に当たる場合、購入の報告書を誰がいつまでに出すか
銀行	日本へどうやって送金し、いつ円に替えるか。
税金と融資	税理士と金融機関に尋ねてください。この記事では扱いません。

よくある質問

宿を買うのは家を買うのと違いますか。 違います。事業も引き受けることになるので、建物と同じように許可と宿泊の記録を確かめてください。^[1]

白馬の地価はまだ上がっていますか。 2026年の地価公示と都道府県地価調査のどちらでも、白馬の地点は全国で上昇率の高い地点のなかに入りました。ただし、いくつかの地点の過去の数字です。ここで挙げたひらふの地点では、年の上昇率が2023年に3.3%まで鈍り、その後ふたたび上がりました。^[17]^[18]^[19]

地価を見れば、シャレーの値段がわかりますか。 わかりません。地価は土地に建物が無いものとして評価した値で、売買の価格ではありません。^[16]

海外にいるあいだ、白馬の家は誰が管理しますか。 海外に住む所有者は、地元の管理会社と契約することがあります。^[1]それとは別に、白馬村水道事業給水規程の第10条は、給水装置の所有者で給水区域の外に住む人は地元の代理人を選ばなければならないと定めています。当てはまるかは村に尋ねてください。^[15]

長野県の物件を探す

売り出し中の物件を比べるなら、掲載中の物件を開いて長野県に絞り込み、白馬の物件を探してください。長野県の都道府県ガイドでは、長野県をもう少し広く紹介しています。宿の形の物件が見つかったら上の宿の質問を、シャレーなら冬の維持の一覧を持って見てください。宿を買うときは、どの許可を持っているかを売り手と専門家に確かめてください。