京都で家を買う：町家とマンション、海外から持つ前に確かめること

ガイド

ふだんは海外（台湾など）に住みながら京都の家を持つなら、段取りをつけやすいのはマンションで、共用部分は区分所有者全員でつくる管理組合が管理します。^[1]京町家（1950年以前に建てられた、伝統的な構造の木造の家）は、改修も、路地の奥での建て替えも、空けている間の手入れも、たいていは所有者が自分で頼み先を探すことになるため、京都に定期的に通える人や、管理と修繕の頼み先がもう決まっている人に向いています。どちらを選んでも、家を空けている間は、誰かに定期的に見回ってもらい、風を通し、郵便物を確かめてもらう段取りをしておくのが安心です。

この記事は2026年9月15日時点の情報で、海外から京都の家を持つ前に確かめておきたいことをまとめました。税金・ローン・ビザは扱わないので、それぞれ専門家に確かめてください。

京町家はいま、どうなっているか

京都市が「京町家」と呼んでいるのは、建築基準法が施行された1950年以前に建てられた木造の建物で、伝統的な構造と、都市の生活の中から生まれた形態または意匠を持つものです。^[2]海外で古い家を見るときは、まず構造と、将来建て替えられるかに目が行きます。京町家では、その二つに加えて、木造の家を人が住まずに空けておくとどうなるかまで考えに入れておく必要があります。

京都市が2016年度に行った京町家の調査（外観からの判定。対象は戦前に市街地になった地域と旧街道沿いで、市の全域ではありません）では、調査範囲に残っていた京町家40,146軒のうち、5,834軒（14.5%）が空き家と判定されました。前回（2008〜2009年度）の調査では10.5%でした。^[3]2024年度の調査は現地に行かず、電子地図などのデータを使って行われました。報告書は空き家の数を試算していますが、信頼性に課題があるとして、前回と比べられる空き家率は出していません。^[3]

同じ2024年度の調査によると、前回空き家と判定された京町家のうち、その後に滅失した（取り壊しなどでなくなった）割合は27.0%で、前回空き家ではないと判定された京町家（11.5%）の2倍以上でした。^[4]空き家になったら取り壊されると決まっているわけではありません。調査で分かったのは、前回空き家だった京町家のほうが、その後なくなった割合が高かったということです。

京都市は、2022年度に個別に指定した京町家の所有者に、2023年度に指定地区内の京町家の所有者に、それぞれアンケートをとりました。どちらでも、苦労していることとして最も多かった回答は「改修・修繕費の工面」でした。^[5]指定を受けた町家の所有者の回答なので京町家全体を表すものではありませんが、所有者の悩みとしていちばん多いのが改修の費用だということは読み取れます。

町家にかかわる京都市の制度：改修・路地・補助・相談

ここでは、制度があることと、そのおおまかな中身だけを紹介します。ある家に当てはまるか、どんな工事ができるかは、仲介会社と建築士に頼んで京都市に確かめてください。

歴史的建築物の保存と活用の条例。 京都市は2012年に「伝統的な木造建築物の保存及び活用に関する条例」を施行しました（2013年の改正で、今の「京都市歴史的建築物の保存及び活用に関する条例」に改称）。建築基準法第3条第1項第3号に基づき、登録・指定を受けた建物を同法の適用から外し、その代わりに防火・避難の措置や構造の補強で安全を確保する仕組みです。^[6]すべての京町家が自動的に対象になるわけではありません。保存活用計画を出して保存建築物として登録され、建築審査会の同意を経て指定される必要があります。市の手続の冊子では、登録の提案から指定まで通常2〜3か月かかる（事前の相談の期間は含まない）とされています。消防法は引き続き適用されます。^[6]

路地の奥の家。 京都市によると、市内の都市計画区域には、建物が立ち並ぶ幅4m未満の細い道（細街路）が約13,000本、総延長で約940kmあります（2011年の調査時点）。袋路（行き止まりの道）や幅1.8m未満の道に面した建物は、これまで建て替えや大きな修繕が難しいものでした。^[7]市は2014年4月から、地域の合意のもとで一定の条件を満たす道を建築基準法上の道路に指定し、建て替えなどをできるようにする制度を設けています。^[7]この制度には合意と条件が要り、買い手が自分で決められるものではありません。指定された後にも別の制限がかかります。路地の奥の町家を見つけたら、面している道がどの種類で、建て替えができるかを、まず仲介会社に調べてもらってください。

改修と耐震の補助。 京都市には、京町家の改修工事の費用の一部を補助する「京町家改修補助金」があります（2026年度に補助率と上限を引き上げ）。毎年度、予算に達し次第受付を終え、工事の契約と着手は交付決定を受けた後に行います。^[8]耐震・防火の改修には「まちの匠・ぷらす」の補助があります。対象には、1950年11月22日以前に着工し、2階建て以下で伝統構法で建てられた京町家が含まれ、用途などの条件もあります。2026年度の申請期間は4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第、受付を終了）で、市はこの拡充した事業を2026年度限りとしています。^[8]補助の対象と条件はそれぞれ決まっていて、使えるかどうかは一件ずつ確かめることになります。補助の期限に合わせて購入を急ぐ必要はありません。

相談の窓口。 京町家の改修・活用・相続などの相談は、公益財団法人京都市景観・まちづくりセンターが窓口になっています（主に所有者などが対象）。京都市は2025年に、相談とマッチングの制度を統合して窓口を同センターに一本化すると発表しました。^[9]同センターが事務局を務める「京町家等継承ネット」は、京町家の購入や入居を考えている人も対象にした相談会を開いています（2026年は3月14日に開催）。^[9]

海外に住みながら持つ：空けている間の管理を誰がするか

京都の空き家。 2023年の住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点の標本調査による推計）では、京都市の住宅842,300戸のうち空き家は105,300戸、空き家率は12.5%でした。このうち、賃貸用・売却用と、別荘などの二次的住宅を除いた空き家は44,300戸です。^[10]京町家に限らない、住宅全体の統計です。空き家の管理については、国の法律に加えて京都市の条例もあります。

国の法律と京都市の条例。 空家等対策の推進に関する特別措置法は、空き家の所有者などに、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めることを求めています（第5条。努力義務）。2023年12月13日に施行された改正で、放置すれば「特定空家等」になるおそれのある「管理不全空家等」について、市町村長が所有者などを指導できるようになりました。指導しても改善されず、特定空家等になるおそれが大きいときは、勧告もできます（第13条）。^[11]京都市の空き家の条例（2014年4月施行）は、長屋と共同住宅では住戸ごとに、人が住んでいない、または使われていない状態（これに準じる状態を含む）にあるものを「空家等」としています。所有者などは、空家等が管理不全の状態にならないよう自らの責任で適正に管理しなければならず（第13条）、使う見込みがないときは、賃貸や譲渡などで活用するよう努めるとされています（第12条）。^[12]どんな場合に自分の家が条例の対象になるかは、京都市に確かめてください。

管理で何をするか。 総務省と国土交通省の基本指針は、空き家は不具合が見つかりにくく、傷みが早く進む傾向があるとして、所有者に一定の頻度での点検と、定期的な通気・換気を求めています。排水口の封水の注入（排水管のトラップに水を入れること）と清掃、立木の枝の剪定、郵便物の確認・整理、冬に給水管の元栓を閉めることなども挙げ、遠くに住んでいて自分で管理できないときは、管理を事業者に委託することも考えられるとしています。^[13]マンションの共用部分は管理組合が管理しますが、室内の換気や水漏れ、郵便物は、町家と同じように自分で頼み先を探すことになります。

誰に相談できるか。 京都市は、宅地建物取引士（不動産取引の国家資格）の資格と5年以上の実務経験を持ち、市の研修を受けた不動産業者を「地域の空き家相談員」として置いています（2026年4月時点で約270名）。空き家の相談は無料で、賃貸や売却など具体的な仕事を頼むと、通常の取引と同じ費用がかかります。^[14]海外に住む所有者が使えるか、どう連絡すればよいかは、前もって確かめてください。

登記で知っておきたい二つのこと。 2024年4月1日から、日本国内に住所がない人（法人を含む）を所有権の登記名義人とする登記を申請するときは、国内の連絡先となる者の氏名・住所などを申請情報として出すことになりました。連絡先は個人でも法人でもよく、法務省は不動産関連業者や司法書士などを想定しています。連絡先となる者がいないときは、その旨を申請することもできます。^[15]この国内連絡先は登記の上での連絡先で、家の管理を代わりに引き受ける人とは別のものです。どう登記するか、誰に頼むかは、司法書士に確かめてください。

もう一つは住所などの変更です。2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名（法人なら名称）の変更の日から2年以内に変更の登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。登記官が職権で変更の登記をする仕組み（スマート変更登記）は海外に住む人には使えないため、自分で変更の登記を申請する必要があります（司法書士に頼むこともできます）。^[16]住んでいる国で引っ越したときに誰が手続をするかも、合わせて確かめてください。

住まいと観光：宿泊のルールが見直されている

民泊のルール。 京都市の資料では、客室数で見ると、民泊（市の集計でいう届出住宅と、民泊に相当する簡易宿所）は市内の宿泊施設の7%程度です。一方で、市が集計した宿泊施設への苦情のうち、2018〜2025年度の累計で約74%が民泊に関するものでした。^[17]京都市は条例で、住居専用地域（住宅を中心とする地域）での住宅宿泊事業の営業を、原則として毎年1月15日正午から3月16日正午までに限っています（例外があります）。法律上も、営業日数は年180日が上限です。^[18]

2026年1月、京都市は民泊の規制を強めると発表しました。2月から、定期報告を怠る事業者への措置（違反の公表、過料、業務停止命令、廃止命令）を厳しくし、2026年度中に条例改正を提案することを目指すとしています。8月31日に有識者会議へ出された素案には、次のような内容があります。

すべての簡易宿所と届出住宅に、施設内か隣の建物での常駐を義務づける（既存の施設にも、猶予期間を置いたうえで一律に規制することを検討）
住居専用地域と工業地域で、新しく届け出る住宅宿泊事業（届出住宅）の営業日数をゼロにする（既存の施設には適用しない）
原則として、京町家も規制の対象にすることを検討する

どれも素案で、決まったルールではありません。^[19]将来、家を宿泊に使うことを考えているなら、買う前に京都市で最新のルールを確かめてください。マンションなら、管理規約も確かめる必要があります。

観光都市に住むということ。 京都市の2025年の市民意識調査では、公共交通や観光地の混雑、渋滞、観光客のマナー違反のいずれかに迷惑している市民が79.9%でした（一部の観光地の混雑70.6%、観光客のマナー違反56.3%）。一方で、京都市の発展に観光が重要な役割を果たしていると思う市民も70.1%います。市は2026年3月に策定した「京都観光・MICE振興計画2030」で、迷惑している市民の割合0.0%を、2030年に向けて取り組みを続ける目標値にしています。^[20]名の知れた観光地の近くでは、日々の暮らしに影響が出ることもあります。家を見に行くときは、平日と休日に一度ずつ周りを歩いてみてください。

町家とマンション、それぞれの不利な点

京町家

修繕の費用と期間を前もって見積もりにくく、補助には予算と期限があるので、使えるとは限りません。
空けている間は傷みに気づきにくく、傷みも早く進みがちです^[13]。京都にいない間は、誰かが定期的に見回る必要があります。
その代わり、建物と土地の使い方は自分で計画でき（上の制度の制限は受けます。土地が借地なら、借地の契約の制限も受けます）、ほかの所有者の決議を待つ必要はありません。

マンション

管理や使い方は、法令とそのマンションの管理規約に従います。国土交通省の標準管理規約（管理規約のひな形）では、管理費と修繕積立金（共用部分をこの先修繕するために積み立てておくお金）の額は総会で決め、見直されることがあります。実際には、それぞれのマンションの規約で確かめてください。^[1]
リフォーム、賃貸、宿泊への利用などは、まず管理規約を確かめる必要があります。制限があったり、申請や承認が要ったりすることがあります。

冒頭の答えが変わる場合

毎年ある程度の期間を京都で過ごす：自分で家の様子を見られるので、京町家の手入れも段取りをつけやすくなります。
気になる町家が路地の奥にある：道路の指定には地域の合意などの条件があり、買い手が決められるものではありません。購入を申し込む前に、建て替えができるかを仲介会社に調べてもらってください。
家を宿泊に使いたい：京都市はより厳しいルールを検討しています（素案は京町家にも触れています）。ルールによっては、計画が成り立たなくなる可能性があります。
気に入ったマンションの管理組合がうまく機能していない：マンションが「海外から持ちやすい」のは、管理組合がきちんと機能していることが前提です。長期修繕計画と修繕積立金の状況を先に見てください。

海外から京都の家を持つ前の確認リスト

日本にいない間、誰が定期的に見回り、換気し、郵便物を確かめるか。費用はどうなるか
京都市の空き家相談員などの窓口を、海外に住んでいても使えるか
登記の国内連絡先をどう登記するか、連絡先がいないときはどう申請するか。住んでいる国で引っ越したとき、住所の変更の登記を誰がするか（司法書士に確かめる）
土地が所有権か借地か
京町家なら：指定を受けているか（京都市の京町家の条例は、指定された京町家を解体するとき、原則として着手の1年前までに市へ届け出るよう求めています。例外もあります。京都市は2026年7月にこの条例の改正案を公表して意見を募集し、その中には解体の届出制度の実効性を高める仕組みが含まれています）^[21]。面している道で建て替えができるか。使える補助と申請の時期、工事の契約と着手の順番
マンションなら：管理規約で賃貸、宿泊への利用、リフォームがどう定められているか。管理組合からの通知の受け取りと支払いを、誰が代わりに行うか（2026年4月1日に施行された改正で、国内に住所も居所もない区分所有者は「国内管理人」を選任できるようになりました。集会の招集の通知を受け取り、議決権を行使し、管理費などほかの区分所有者に対する債務を支払う権限を持ちます。法律上は選任できる制度ですが、管理規約で選任を求めているマンションもあり、選任したら管理者などへの通知も要ります。登記の国内連絡先とは別の制度です）^[22]
宿泊に使いたいなら：物件のある場所のルールと、京都市の最新の検討の状況（京都市に確かめる）