「3LDK」は、居室（寝室）が3部屋と、居間・食堂・台所を兼ねた1室のLDK（リビング・ダイニング・キッチン）がある住戸です。不動産の広告の業界ルール（公正競争規約）に参加する事業者の広告では、部屋の広さを畳数で示すときは1畳あたり1.62㎡以上の意味で、住戸全体の広さは専有面積の㎡で示します。間取りの「S」は納戸（サービスルーム）のことで、居室として表示できない部屋なので、LDKの前の数字には入りません。

この記事は2026年6月16日時点の情報です。海外から日本のマンションを買う方と、その方に間取り図を説明するご家族・代理人の方に向けて、読み方を整理します。一戸建てや一棟の建物の広告は読み方が変わるため、ここでは扱いません。

LDK・DKの意味と、部屋の数え方

「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下、規約）は、景品表示法にもとづいて公正取引委員会と消費者庁長官の認定を受けた業界の自主ルールです。地域の不動産公正取引協議会を構成する団体に所属する事業者や、規約に個別に参加する事業者の広告が従い、規約に参加していない事業者には適用されません。^[1]規約は、ダイニング・キッチン（DK）を台所と食堂の機能が1室に併存している部屋、リビング・ダイニング・キッチン（LDK）を居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋と定めています。どちらも、住宅の居室（寝室）の数に応じて、その用途に使うのに必要な広さ・形状・機能を備えたものをいいます。^[2]

LDKの前の数字は、LDK（またはDK）のほかにある部屋の数です。業界の消費者向けの冊子は、「3LDK」を、居室（寝室）が3部屋にリビング・ダイニング・キッチンがあることを意味する、と説明しています。^[3]同じように、1LDKは1部屋とLDK、2DKは2部屋とDK、4LDKは4部屋とLDKです。居間も部屋の数に入れる数え方に慣れている方に説明するときは、「3LDKは3部屋とは別にLDKがある」と伝えると取り違えが起きにくくなります。^[4]

浴室とトイレも、この数には入りません。「3LDK」という表記からは浴室やトイレがいくつあるかは分からないので、間取り図で数えてください。^[4]

LDKの広さには目安があります。業界が2011年に定めた「DK・LDKの広さ（畳数）の目安となる指導基準」は、広告でDK・LDKと表示するときに最低限必要な広さの目安（下限）を、居室が1部屋ならDK 4.5畳・LDK 8畳、2部屋以上ならDK 6畳・LDK 10畳としています。この基準は、DK・LDKの広さ・形状・機能の基準を定めたものではないと断ったうえで、間取り図を示して各部屋の畳数を書き添えることが望ましいとしています。^[5]あくまで下限の目安なので、同じ「3LDK」でも住戸の広さは大きく違うことがあります。表記だけで比べず、各部屋の畳数と専有面積を見てください。^[4]

「S」（納戸）と、数に入らない部屋

「2SLDK」や「2LDK+S」と書かれた間取りがあります。Sは「サービスルーム」のことで、業界の冊子は「サービスルーム（納戸）」と説明しています。不動産ジャパンの説明のように、納戸をNと表示する図面もあります。^[6]英語のservice roomから使用人の部屋を思い浮かべる海外の方もいますが、そういう意味ではありません。^[4]規約は、建築基準法上の居室に当たらない部屋を居室であると誤認させる表示を禁じ、採光・換気のための開口部が足りないために同法で居室と認められない部屋は「納戸」等と表示するよう求めています。^[7]

ですから、2SLDKは3LDKを言い換えたものではありません。LDKの前の数字はLDKのほかにある居室の数で、Sはそこに入りません。Sの表記は、その部屋を広告でどう表示できるかに関わるものです。なぜSと表示されているのかは仲介会社に聞き、内見のときに窓の様子を見てください。^[7]

畳数と専有面積（㎡）の読み方

部屋の広さは畳数で示す。 間取り図の各部屋には、「洋6」（6畳の洋室）や「和6」（6畳の和室）のような表記がよく付いています。業界の冊子は「和6、洋4.5、洋8、LDK12」という例を挙げ、6畳の和室と、4.5畳と8畳相当の洋室に、12畳相当のLDKがあることを意味すると説明しています。^[3]規約に従う広告で広さを畳数で示すときは、1畳あたり1.62㎡以上の広さがあるという意味で使います。この値は、各室の壁心面積（壁の中心線で測った面積）を畳数で割ったものです。^[8]つまり、こうした広告の「6畳」の部屋は、壁心で測って少なくとも約9.7㎡あります。壁の中心までを含む数字なので、部屋の内側の床はこれより狭くなります。^[9]

畳表（畳の表面を覆う、いぐさを織ったもの）の規格の寸法は一つではありません。農林水産省の資料は、その寸法として、主に関西・中国・四国・九州で使われる本間（京間）の191×95.5cm、今は全国に広まっている五八間（江戸間）の176×88cm、団地住宅や建売住宅に多い五六間（団地間）の170×85cmなどを挙げています。^[10]広告の「6畳」は床面積を表す数字で、特定の大きさの畳が6枚敷けるという意味ではありません。

住戸全体の広さは専有面積で示す。 マンションの広告は、住戸の広さを専有面積で、㎡で示します。^[11]専有面積は壁心面積で表示するのが原則ですが、中古マンションの広告では、その旨を明らかにしたうえで、登記簿に記載された面積（登記面積）を表示することもできます。登記面積は壁心面積より小さくなります。^[12]㎡あたりの価格を比べる前に、それぞれの広告がどちらの面積を使っているかを確かめてください。

バルコニーは別に数える。 バルコニーの面積は専有面積に含まれません。中古マンションのインターネット広告や新聞折込チラシでは、バルコニー面積を専有面積とは別に表示します。^[13]広さを比べるときはバルコニーを除き、バルコニーで何をしてよいかは、管理規約などの建物の決まりを聞いてください。

平方フィートに直すと。 1㎡は約10.76平方フィートで、70㎡の住戸なら約753平方フィートです。^[14]広さの感覚をつかむ参考として、2023年住宅・土地統計調査では、専用住宅のうち持ち家の共同住宅の1住宅あたりの延べ面積は、全国で72.72㎡、東京都の特別区部（23区）で68.34㎡でした。世帯の回答にもとづく数字です。^[15]

間取り図の記号・略号

間取り図には、日本語と英字の略号が混ざります。下の表は、よく見かける表記の例です。同じものを別の書き方で示すこともあるので、分からない表記は仲介会社に聞いてください。^[16]

図の表記	意味
洋室	洋風の部屋
和室	畳敷きの和風の部屋
S / N / 納戸	サービスルーム・納戸。居室として数えない（上の説明を参照）
DEN	書斎など。居室として数えない部屋に使う図面もあるので、部屋の数に入っているかを確かめる
押入	和風の収納。もとは布団などの寝具を入れる
CL	クローゼット
WIC（Wとも書く）	ウォークインクローゼット
SIC / SC	玄関わきの靴の収納
物入	収納
UB	ユニットバス（部材を組み立てて作る浴室）
トイレ / WC	トイレ
洗	洗濯機置き場
冷	冷蔵庫置き場
PS	パイプシャフト（パイプスペース）。建物の配管が通る
MB	メーターボックス
玄関	玄関（入口）
バルコニー	バルコニー

方位・日当たりと、間取り図に出ないこと

方位。 間取り図に方位の印があれば、それで各部屋の向きを確かめてください。広告に主な窓やバルコニーの向き（「南向き」など）が書いてあれば、その前に何が建っているかも確かめてください。^[17]

間取り図に出ないこと。 天井の高さ、眺め、日当たり、音、住戸の状態は、内見と資料で確かめてください。広告の間取り図には出ていないことがあります。図は簡略にしてあることもあり、縮尺どおりとは限りません。現況と異なる場合がある旨の注記があれば、どこが違うのかを聞いてください。規約は、間取りや方位を実際より良いと誤認させる表示を禁じ、見取図やCGなどを使うときはその旨を明示するよう求めていますが、^[18]それでも間取り図は内見と資料の代わりにはなりません。まだ完成していない住戸は内見できないので、詳しい図面を求めてください。^[17]

配管の位置。 PSには建物の配管が通っていて、台所・浴室・トイレをどこに置けるかは配管に左右されることがあります。リフォームを考えているなら、何を動かせるかを聞き、建物のリフォームの決まりを見せてもらってください。^[17]

読み違えやすいところ

• 部屋の数。 3LDKは3部屋とLDKです。3部屋がすべて洋室とは限らず、和室が含まれることもあります。^[3]
• Sの数え方。 Sや納戸は、広告で居室として表示できないので、LDKの前の数字に入りません。^[7]
• 浴室・トイレの数。 「3LDK」のような表記が数えるのは部屋で、浴室やトイレの数ではありません。間取り図で探してください。^[4]
• 和室。 上の例の「和6」のように部屋として示された和室も、部屋の数に入ります。^[3]床を変えたい場合は、建物がどんな変更を認めているかを聞いてください。^[17]
• 収納。 クローゼットがあると思っていた場所が押入のことがあります。大きさは内見で確かめてください。^[17]
• 広さの比べ方。 同じ測り方の専有面積どうしで、バルコニーを除いて比べます。^[12]

候補に残す前に聞くこと

• 専有面積は壁心面積か、登記面積か
• Sの部屋はなぜSと表示されているのか、今は何に使われているのか
• 広告の間取り図は今の状態と合っているか、もっと詳しい図面はあるか
• 主な窓はどちらを向いていて、前に何が建っているか
• PSと配管はどこにあり、建物のリフォームの決まりはどうなっているか
• バルコニーの広さと、そこで何をしてよいかの決まり

間取り図から候補を絞る

間取り図は、内見に行く前に候補を残すか外すかを決めるための手がかりで、内見の代わりにはなりません。まずは販売中の物件の一覧で、間取り図が載っている物件を開いて読み方を試してみてください。Sの部屋、面積の測り方、配管について気になったことは、上の質問と一緒に最初のお問い合わせに書き添えてください。ご家族や代理人の方が代わりに問い合わせる場合も、同じ質問をそのまま使えます。

出典

1. 消費者庁「公正競争規約」（2026年3月2日のアーカイブ）、不動産公正取引協議会連合会「不動産の公正競争規約集」不動産の表示に関する公正競争規約 第1条・第4条（2025年10月14日のアーカイブ）
2. 不動産の表示に関する公正競争規約 第18条第1項第3号・第4号（「不動産の公正競争規約集」、2025年10月14日のアーカイブ）
3. 不動産公正取引協議会連合会「住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方」（2026年4月21日のアーカイブ）6ページ
4. 編集部の説明。規約の定義と業界の冊子にもとづく、部屋の表記の読み方です。
5. 「DK・LDKの広さ（畳数）の目安となる指導基準」（2011年11月11日）、「不動産の公正競争規約集」所収（2025年10月14日のアーカイブ）、首都圏不動産公正取引協議会「不動産広告の相談事例（表示規約）特定用語の使用基準」（2025年12月20日のアーカイブ）
6. 「住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方」14ページ、公益財団法人不動産流通推進センター 不動産ジャパン「物件情報の見方【賃貸】」（2025年7月15日のアーカイブ）
7. 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 第9条第17号、規約 第23条第10号（「不動産の公正競争規約集」、2025年10月14日のアーカイブ）
8. 施行規則 第9条第16号（「不動産の公正競争規約集」）、「住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方」6ページ
9. 編集部の計算：6 × 1.62㎡ = 9.72㎡
10. 農林水産省「いぐさ（畳表）をめぐる事情」令和8年1月（2026年2月6日のアーカイブ）6ページ
11. 施行規則 第9条第13号・第15号（「不動産の公正競争規約集」）
12. 首都圏不動産公正取引協議会「不動産広告の相談事例（表示規約）物件の内容・取引条件等に係る表示基準」Q4（2026年6月7日のアーカイブ）、「住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方」18ページ
13. 「住まいを選ぶ前に知っておきたい 不動産広告の読み方・見方」18ページ、規約 別表7 の10・11（「不動産の公正競争規約集」）
14. 米国国立標準技術研究所（NIST）「NIST Guide to the SI, Appendix B.8」（2026年4月20日のアーカイブ。1平方フィート＝0.09290304㎡で、正確な値）。編集部の計算：1 ÷ 0.09290304 ≈ 10.76、70 × 10.7639 ≈ 753
15. 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」第10-1表（2024年9月25日）、「令和5年住宅・土地統計調査 調査の概要」、「令和5年住宅・土地統計調査 用語の解説」（2025年10月9日のアーカイブ）
16. S・N・W：不動産ジャパン「物件情報の見方【賃貸】」（2025年7月15日のアーカイブ）、不動産ジャパン「買うときに知っておきたいこと」（2025年6月28日のアーカイブ）。UB・DEN・WIC：UR都市機構「URくらしのカレッジ SLDKの『S』の意味は？メリット・デメリットと具体的な活用方法」（2023年2月8日、2026年5月12日のアーカイブ）。PS：国土交通省北陸地方整備局「建物平面図等図示記号」（2025年11月14日のアーカイブ）。表のそのほかの表記と短い説明は編集部の説明です。
17. 編集部の説明。広告の間取り図に出ないことと、聞いておきたいことの説明で、特定の建物やその決まりについて述べたものではありません。
18. 規約 第23条第9号・第40号・第42号、施行規則 第9条第23号（「不動産の公正競争規約集」）