2026年9月8日時点の公表資料で北海道・札幌のマンションを見ると、確かめたいことは二つあります。雪と寒さが建物の設備と毎月の管理費にどう表れているかと、同じ札幌市の中でも区によって違う価格の動きです。2025年国勢調査の速報値では北海道の約499万人のうち約196万人が札幌市に住んでいますが、札幌市の人口は調査開始以来初めて減り、2026年の地価公示で札幌市の住宅地の変動率は+1.1%と上昇幅が3年続けて縮みました（これは土地の価格で、マンションの成約価格や新築の売出価格は別の統計で見ます）。

この記事でいう「マンション」は分譲マンションの一住戸（区分所有の一戸）のことで、一棟の取引は扱いません。

札幌の人口と交通

人口。 札幌市が公表した2025年国勢調査の要計表による人口（速報）では、札幌市の人口は1,964,034人で、2020年から0.5%減りました。1920年に国勢調査が始まってから初めての減少です。同じ期間に世帯数は995,616世帯と2.7%増えています。10区のうち人口が増えたのは中央区・豊平区・西区だけで、最も増えたのは中央区の7,202人（2.9%）でした。^[1]同じ調査の速報で、北海道の人口は4,985,419人と4.6%減り、70年ぶりに500万人を下回りました。^[2]札幌市の独自推計では、2020年に197万人だった人口が、2060年には約159万人になると見込まれています。^[3]国勢調査の数字は速報値で、確定値とは一致しないことがあります。

空港から市内へ。 JR北海道の案内では、新千歳空港から札幌までの所要時間は、快速エアポートの日中の最速37分です。^[4]

台湾との直行便。 国土交通省航空局がまとめた2026年夏ダイヤ（3月29日〜10月24日）の国際定期便（直行便）の表では、新千歳空港から台北と高雄への路線があります。^[5]夏ダイヤの運航計画なので、実際の便は各航空会社の時刻表で確かめてください。

北海道新幹線。 新函館北斗〜札幌の延伸区間は、当初2030年度末の開業を目指していました。国土交通省の有識者会議が2025年3月にまとめた報告書は、完成・開業を概ね2038年度末頃と見込み、さらに地質不良などが生じた場合には数年単位で遅れる可能性があるとしています。^[6]これは見込みで、開業の時期が決まったわけではありません。

札幌の都心：札幌駅・大通・すすきの

札幌市には中央・北・東・白石・厚別・豊平・清田・南・西・手稲の10区があります。^[1]札幌市が2026年3月に策定した「第3次都心まちづくり計画」は、都心をいくつかの区域に分けて位置づけています。たとえば札幌駅南は北海道・札幌の経済発展を先導するゾーン、大通中心街は中心商業地で、すすきのは計画の文言では「日本を代表する歓楽街」です。^[7]いずれも市の計画のうえでの位置づけです。同じ区域でも昼と夜で人の流れや音は変わるので、時間帯を変えて歩いてみてください。

市営地下鉄は南北線・東西線・東豊線の3路線で、営業キロは合わせて48.0kmです。南北線では、さっぽろ・大通・すすきのが隣り合う駅です。^[8]2011年3月12日に札幌駅前通地下歩行空間が開通してからは、JR札幌駅からすすきのまで、地下歩行空間と地下街をつなぐ通路で行き来できます。^[9]雪の多い時期に、住まいから最寄りの地下鉄の駅や地下通路の入口までどれくらい歩くかは、実際に歩いて確かめておきたいところです。

札幌駅前の再開発。 JR北海道などが進める札幌駅前（北5西1・西2地区）の再開発は、工事費の高騰を受けて2025年3月に見直されました。2028年度の開業を目指していた一体の整備をやめ、街区ごとに段階的に整備します。西2丁目は2030年度、西1丁目は2034年度の竣工を目指していて、段階整備に必要な都市計画の変更の手続きを2026年6月に始めています。^[10]竣工の年度は目標で、決まった日付ではありません。札幌駅の周辺で物件を見るときは、工事期間中の騒音や交通、眺めの変化も考えに入れてください。

札幌のマンションの価格：地価・中古の成約・新築の発売、三つの数字

地価、中古マンションの成約価格、新築マンションの発売価格は、それぞれ別のものを測っています。

地価（土地の価格）。 地価公示は、国土交通省が設置する土地鑑定委員会が毎年、選んだ標準地について、自由な取引で通常成立すると認められる「正常な価格」を判定して公示するものです。実際の取引の平均でも、マンションの価格でもありません。2026年3月17日に公表された地価公示（2026年1月1日時点）では、札幌市の住宅地の平均価格は1㎡あたり117,400円でした。北海道がまとめた資料では、商業地の平均価格は1㎡あたり480,600円です。変動率の推移は次のとおりです。^[11]

札幌市（各年1月1日時点）	2024年	2025年	2026年
住宅地	+8.4%	+2.9%	+1.1%
商業地	+10.3%	+6.0%	+4.6%

住宅地の上昇幅は、2023年の+15.0%から3年続けて縮んでいます。2026年の住宅地は、北海道全体で+0.6%、東京都区部で+9.0%、大阪市で+6.5%でした。^[11]平均価格と変動率では、もとにしている調査地点が同じではないので、比べるときは注意してください。

国土交通省は札幌市の住宅地について、中央区とその隣接区の利便性の高い住宅地は需要が堅調な一方、地価や建築費の上昇に加え路線バス便の減少から購買意欲の抑制が見られ、中央区の周辺部では横ばいや下落の地点もあったと説明しています。清田区では約半数の地点が下落に転じました。^[12]札幌市の資料によると、2026年は10区のうち清田区と手稲区を除く8区で上昇しました。最も高かったのは中央区の+2.5%で、清田区は−0.3%、手稲区は0.0%です。すべての区で前年の上昇率を下回っています。^[13]同じ札幌市でも、物件のある区によって地価の動きは違います。

中古マンションの成約価格。 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、不動産会社のあいだで物件情報や成約事例を共有するシステムを運営していて、北海道も管轄しています。同機構が2026年7月17日に公表した資料では、2026年4〜6月期の札幌市の中古マンションは、成約件数が688件（前年同期比−0.1%）、平均㎡単価が32.71万円（+8.8%）、平均成約価格が2,452万円（+9.6%）、平均専有面積が74.98㎡、平均築年数が30.62年でした。^[14]レインズに登録されて成約した物件の平均で、札幌市のすべての取引ではありません。1四半期の数字なので振れも大きくなります。平均築年数が約30年なので、新築の価格とそのまま比べることはできません。

新築マンションの発売価格。 不動産経済研究所の集計では、2025年の札幌市の新築分譲マンションの平均価格は6,022万円で、2024年の5,145万円から17.0%上がりました。発売戸数は1,033戸で、前年より4.8%減っています。^[15]これは売り出したときの価格で、成約価格ではありません。首都圏以外のこの集計には投資用の物件も含まれ、平均はその年に発売された物件の場所や広さの組み合わせで動きます。

どれも過去の統計です。この数字だけで、個々の物件の価格がこの先どうなるかは判断できません。

冬の暮らしと建物の備え

雪と気温。 気象庁の平年値（1991〜2020年）では、札幌管区気象台の降雪の深さの年合計は479cm、最深積雪（年ごとの最大値の平年値）は97cmです。1月の平均気温は−3.2℃、8月は22.3℃です。^[16]一つの観測地点の値で、市内でも郊外や山沿いでは違います。

暖房。 環境省の2023年度家庭部門のCO2排出実態統計調査によると、北海道で最もよく使う暖房機器は灯油ストーブ類が58%、セントラル暖房システムが17%で、エアコンは2%（全国では39%）でした。北海道の世帯当たりの年間エネルギー消費量（暖房に限らない家庭全体）は46.5GJで、全国の27.8GJの約1.7倍です。^[17]いずれも戸建てを含む北海道全体の数字で、札幌のマンションだけの数字ではありません。物件を見るときは、燃料と暖房設備の種類、熱源が各戸ごとか建物で共用か、燃料の補給と費用の精算の仕方を確かめてください。

除雪。 札幌市の道路の除雪は、雪を左右に寄せる「かき分け除雪」です。家の前に残った雪の処理は、市が各家庭にお願いしています。^[18]札幌市の「マンション管理適正化推進計画」は、管理組合に推奨する事項のなかで、積雪寒冷地の札幌市では管理費として除雪やロードヒーティング（車路・スロープ・歩道などの下に埋めた融雪の設備）などの費用が必要になると書いています。外壁などのひび割れに入った水や結露水が冬のあいだ凍結と融解を繰り返し、劣化が急に進む場合があることも挙げています。^[19]

水道の凍結。 札幌市水道局は、外気温が−4℃以下になるときや真冬日が続くときは、水道の凍結に注意するよう呼びかけています。旅行などで長く水を使わないときは、水抜き栓で水道管の水を抜くのが効果的で、操作の仕方は設備によって違います。凍結の修繕は水道局では行わず、修繕費用も水道局は負担しません。水道局が2024年1月に出した注意のチラシには、その前の冬に札幌市内で凍結による修繕が年間約8千件あり、階下への被害や賠償の問題に発展した例もあると書かれています。^[20]冬に札幌に住まない持ち主は、管理会社のサービスに各戸の室内の水抜きと見回りが含まれるかを先に確かめ、含まれないなら別に頼む先を決めておいてください。

停電と給排気筒。 札幌市は、停電で暖房が使えなくなると家の中は急速に冷えると注意を促しています。大雪のときは、一酸化炭素中毒を防ぐため、ストーブやボイラーの給排気筒が雪でふさがれないよう気をつけることも呼びかけています。^[21]

管理費と修繕積立金のしくみ

分譲マンションを見るときは、管理費と並んで毎月の「修繕積立金」も確かめます。区分所有者全員でつくる管理組合が、共用部分などの将来の計画修繕に備えて積み立てるお金です。国土交通省の2023年度マンション総合調査（2024年6月21日公表）では、回答した管理組合ごとに計算した1戸あたり月額の平均は、管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円でした（いずれも駐車場使用料などからの充当額を除く）。^[22]全国の調査の平均で、札幌の数字でも、特定の建物で納める額でもありません。

積立の方式は主に2つです。長期修繕計画の期間中は原則として毎月同じ額を積み立てる「均等積立方式」（計画の見直しで額が変わることはあります）と、はじめは低く、段階的に上げていく「段階増額積立方式」で、同じ調査では均等積立方式が40.5%、段階増額積立方式が47.1%でした。^[22]国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）は均等積立方式を望ましい方式としています。段階増額積立方式では、計画の初期額を基準額（同じ計画を均等積立方式にした場合の月あたりの額）の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする目安を示しています。「長期修繕計画作成ガイドライン」は、計画期間を30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、5年程度ごとの見直しを示しています。^[23]

札幌のマンションでは、いまの月額だけでなく、長期修繕計画で修繕積立金を見直す予定があるか、あるならいつ、どれだけかも見てください。購入時にまとめて納める費用があるか、除雪・ロードヒーティング・暖房設備の運転と保守、更新の費用を誰がどう負担し、どう集めているかも確かめておきたい点です。

地震・液状化・停電

2018年9月の北海道胆振東部地震では、札幌市東区で震度6弱を観測しました。札幌市内の住家被害は全壊101棟、半壊818棟（最終）です。清田区里塚では液状化に伴う土砂の流動で、2mを超える地盤沈下が起きました。^[24]この地震で北海道の全域が停電し、停電は最大約295万戸に及びました。概ね全域に供給できるまで45時間程度かかっています。^[25]

札幌市の第4次地震被害想定（2021年8月）が想定した5つの地震のうち、被害が最も大きいのは月寒断層の地震（マグニチュード7.2）です。この地震では、市街地の約3分の1で液状化発生の可能性が高くなります。^[26]札幌市の地震防災マップでは、液状化の起こりやすさを4段階で区ごとに確かめられます。浸水は洪水・内水ハザードマップで見られ、土砂災害警戒区域は北海道が指定しています。^[27]どの地図も特定の想定にもとづくもので、区域から外れていてもリスクが無いわけではありません。建物の耐震については「日本で地震に強い物件を選ぶ方法」も参考にしてください。

札幌のマンションを見るときに、先に聞いておきたいこと

• 暖房： 燃料と設備は何か。熱源は各戸ごとか、建物で共用か。費用はどう精算するか。
• 雪： 駐車場や出入口の除雪とロードヒーティングは誰の担当か。その費用は管理費に含まれているか。
• 冬に住まない期間： 管理会社のサービスに室内の水抜きと見回りが入っているか。入っていなければ誰に頼むか。
• 修繕積立金： 長期修繕計画を最後に見直したのはいつか。今後、額を変える予定はあるか。
• 地図： 地震防災マップと洪水・内水ハザードマップで、物件がどこに当たるか。
• 交通： 最寄りの地下鉄の駅と地下通路の入口まで、冬に歩いてどれくらいかかるか。
• 将来売るとき： 同じ区で築年数の近いマンションが、近年いくらで成約し、売れるまでにどれくらいかかったか。

税金・融資・ビザ・賃貸の決まりは、この記事では扱いません。人によって答えが変わるので、申し込む前に日本の仲介会社や税の専門家に確かめてください。

この条件が違えば、結論も変わります

• 比べている数字の種類。 2025年の新築の発売価格は17.0%、2026年4〜6月期の中古の成約価格は9.6%、2026年の住宅地の地価は1.1%上がりました。対象も期間も違うので、三つを合わせて「札幌の住宅価格がどれだけ上がったか」とは読めません。^[11][14][15]
• 物件のある区。 2026年の住宅地は、中央区が+2.5%、清田区が−0.3%でした。物件のある区の人口と地価の動きを合わせて見てください。^[1][13]
• 持つ期間。 札幌市の人口はすでに減り始めていて、市の推計では2060年に約159万人です。一方で、2025年の世帯数は2020年より増えています。保有が長くなるほど、手放すときに買い手がどれだけいるかを考えに入れる必要があります。^[1][3]
• 災害の想定区域。 液状化の可能性が高い区域や浸水の想定区域にある物件は、同じ区の中でも、保有中に抱えるリスクや将来手放すときの条件が変わりえます。^[26][27]
• 修繕積立金の計画。 長期修繕計画で大きな値上げが予定されていれば、毎月の負担は変わります。計画を長く見直していないなら、その理由も聞いてください。
• 暖房と融雪の設備。 設備の種類と熱源の方式によって、毎月の費用を誰がどう負担するかが変わります。
• 時期。 新幹線の開業も駅前の再開発の竣工も、見込みや目標です。
• 為替。 管理費と修繕積立金は毎月円で払います。円以外の通貨で計算する場合は、為替の動きによって持ち続ける費用も変わります。

北海道の全体から、札幌の物件へ

北海道の各地の様子は、北海道の地域ガイドで先に見られます。具体的な物件は掲載中の物件の一覧から探し、気になる物件があれば、上の質問を仲介会社にそのまま聞いてみてください。

札幌のマンションでは、立地と価格に加えて、暖房・除雪・修繕積立金の取り決めが、冬の暮らしぶりと毎月の支払いを決めます。この三つも価格と同じ表に並べて比べてください。

出典

1. 札幌市「令和7年国勢調査 要計表による人口（速報）」（2026年5月29日）
2. 北海道「令和7年国勢調査速報 北海道の人口・世帯数」（2026年5月29日）
3. 札幌市「第3期さっぽろ未来創生プラン」（2025年3月）
4. JR北海道「快速エアポート」
5. 国土交通省航空局「2026夏ダイヤ 国際定期便」（2026年5月）
6. 国土交通省「北海道新幹線（新函館北斗・札幌間）の整備に関する有識者会議 報告書」（2025年3月14日）
7. 札幌市「第3次都心まちづくり計画」（2026年3月）
8. 札幌市交通局「地下鉄の概要」、札幌市交通局「駅構内図」
9. 札幌市「札幌駅前通地下歩行空間 地下歩行ネットワーク」（2024年5月更新）
10. JR北海道「プレスリリース」（2025年3月19日）、JR北海道「プレスリリース」（2026年7月15日）
11. 国土交通省「令和8年地価公示 第15表」（2026年3月17日）、国土交通省「令和8年地価公示 第16表」（2026年3月17日）、国土交通省「令和8年地価公示 第8表」（2026年3月17日）、国土交通省「令和8年地価公示 第11表」（2026年3月17日）、北海道「令和8年地価公示結果の概要」（2026年3月）、札幌市「令和8年地価公示の概要」（用語の解説を含む）、札幌市「令和6年地価公示の概要」
12. 国土交通省「令和8年地価公示 地方圏の主要都市の動向」（2026年3月17日）
13. 札幌市「令和8年地価公示の概要」（2026年3月18日）
14. 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2026年4〜6月）（参考）札幌市」（2026年7月17日）、東日本不動産流通機構「レインズとは」（2026年8月7日の保存版）
15. 不動産経済研究所「全国 新築分譲マンション市場動向 2025年」（2026年2月25日）
16. 気象庁「平年値（年・月ごとの値）札幌」（1991〜2020年の平年値）
17. 環境省「令和5年度 家庭部門のCO2排出実態統計調査 結果の概要（確報値）」（2025年6月）
18. 札幌市「雪のルール・マナー」
19. 札幌市「札幌市マンション管理適正化推進計画」（2023年4月）
20. 札幌市水道局「水道の凍結」、札幌市水道局「水道凍結に注意」（2024年1月）
21. 札幌市「厳冬期の災害への備え」、札幌市「冬の備え」
22. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果 概要」（2024年6月21日）
23. 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（2024年6月改訂）
24. 気象庁「平成30年北海道胆振東部地震について（第9報）」（2018年9月20日）、札幌市「平成30年北海道胆振東部地震 被害状況」（最終）、札幌市「里塚地区の市街地復旧」
25. 内閣府「令和元年版 防災白書」（2019年）
26. 札幌市「第4次地震被害想定」（2021年8月）
27. 札幌市「地震防災マップ」、札幌市「洪水・内水ハザードマップ」、札幌市「土砂災害警戒区域等」