東京から通う別荘：軽井沢・鎌倉・熱海の物件の違いと買う前に確かめること

ガイド

軽井沢・鎌倉・熱海は、公的な案内ではどれも東京駅から列車で約45〜70分の町ですが、別荘としての性格は大きく違います。軽井沢は夏に涼しく冬は凍える高原の避暑地、鎌倉は山と厳しい景観の決まりに囲まれた歴史ある海辺の市、熱海は相模灘を見下ろす急な斜面にできた温泉の町です。軽井沢の別荘や鎌倉・熱海の物件を探すなら、実際にいつ家を使うのか、留守のあいだ誰が家を見るのかから考え始め、そのうえで候補の土地ごとに災害の想定と建物の決まりを確かめてください。この記事は2026年8月11日時点の情報にもとづいており、価格・税金・融資・ビザは扱いません。

三つの町を比べる

行き方。 軽井沢町は、東京駅から新幹線で約70分としています。^[1]日本政府観光局（JNTO）の案内では、鎌倉駅は東京駅からJR横須賀線で約55分です。^[2]熱海市は、東京駅から東海道新幹線の「こだま」で約45分とし、市の別の資料では新幹線で約50分としています。^[3]どれも列車に乗っている時間の目安で、実際の時間は乗る列車によって変わります。これに駅から家までの移動が加わり、三つの町のどこでもタクシーや車が要ることがあります。

一年の使い方。 軽井沢は避暑地として育った町なので、いつ家を使うかは気候（後で詳しく書きます）と照らし合わせて決めましょう。鎌倉と熱海はどちらも訪れる人が多い町です（数字は後で書きます）。家で過ごしたい週末や休日が、混みそうな日と重ならないかを考えておきましょう。

どんな人に合いそうか。 編集部の見方では、それぞれの町が合いそうなのは次のような人です。^[4]軽井沢は、主に夏に来て、冬の家の管理を人に任せられる人。鎌倉は、一年を通してよく通い、建物の決まりに沿って計画する心づもりのある人。熱海は、温泉と東京からの短い乗車時間を求め、急な坂道が苦にならないか、建物の管理を任せられるマンションを選びたい人です。

軽井沢の別荘：涼しい夏と、凍る水道管

軽井沢町は浅間山の南東の斜面、標高約900〜1,000mに広がっています。^[5]町は、宣教師アレキサンダー・クロフト・ショーが1886年に訪れたことを避暑地としての始まりとしており、ショーは1888年にこの地に別荘を建てました。^[6]

別荘は町の暮らしの一部です。2024年4月の住民基本台帳の人口は21,634人ですが、町は、別荘が16,000戸以上あるため常に3万人弱がいて、春や夏のシーズンには常住人口の数倍の人口になると見積もっています。^[7]シーズンの盛りに来るなら、道路や列車の混雑を見込んでおいてください。

気象庁の平年値（1991〜2020年）では、軽井沢の八月の平均気温は20.8℃で、東京の都心の26.9℃より低く、一月の平均気温は−3.3℃で、東京の5.4℃を下回ります。降雪の深さを一年分合計すると、平年で約141cmになります。^[8]

何か月も家を空ける持ち主は、雪と寒さの両方に備えが要ります。雪は家までの道と屋根に、寒さは水道管にかかわります。町の上下水道課は、配管に保温材を付けることと、数日間水を使わないときに水抜きをすることを勧めており、自分でできない場合は町指定の工事店に相談するよう案内しています。^[9]誰が水抜きをし、誰が水を戻すのかは、管が破裂してからではなく、最初の冬が来る前に決めておきましょう。

軽井沢では、ほかにふたつ確かめておきたいことがあります。

町独自の建物の決まり。 町は1972年から「軽井沢町の自然保護対策要綱」を設けています。要綱は、土地の分割、敷地にどれだけ建てられるか（建ぺい率・容積率）、建物の高さや色といった事柄を定めています。町は2025年の春に改正案への意見を募り、改正した要綱の一部を2025年8月に施行しました。2026年4月に更新した要綱の案内のページにも、要綱等が改正されるとのお知らせが載っていました。^[10]増築や建て替えを考える前に、その土地に今どの決まりが当てはまり、何が認められるのかを仲介会社に尋ねてください。
浅間山。 浅間山は、気象庁が絶えず監視している活火山です。気象庁は2026年5月22日に噴火警戒レベルをレベル2から1（活火山であることに留意）に引き下げましたが、軽井沢町の側では、火口から4km以内が今も警戒区域として立入禁止になっています（指定された二つの登山道を除く）。町は、降灰や融雪型火山泥流（噴火の熱で積もった雪がとけて起きる泥流）の図を含む浅間山の火山防災マップを載せています。^[11]噴火警戒レベルは変わることがあります。今のレベルと、家がそれらの地図のどこにあるのかを確かめてください。

鎌倉の物件：海と山、景観の決まり

鎌倉は、源頼朝が日本で初めての武家政権を開いた場所です。^[12]古都の中心部は三方を山に囲まれ、南は海に開けています。^[13]人口は約16万9,000人（2025年12月1日時点の市の推計で、2025年の国勢調査の結果をもとに改められる予定です）で、^[14]訪れる人も多く、市の集計では2024年の延べ入込観光客数は約1,594万人でした。同じ人が何度来ても数える延べの数で、実際の人数ではありません。^[15]連休の週末を中心に家を使うつもりなら、その日はとくに混むと見込んでおいてください。

何を建て、何を変えられるかについて、市には細かな決まりが重なっています。市の全域が景観計画の区域で、一定の規模を超える建築などには届出が要ります。鎌倉駅・北鎌倉駅の周辺では、景観地区が建物の高さの上限や色彩などの決まりを定めていて、外観の修繕や色の変更を含め、建築などには市長の認定が要ります。市域の約55.5%は風致地区で、一定の行為には市長の許可が要ります。さらに市内の一部は、古都保存法（古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法）にもとづく歴史的風土保存区域で、定められた行為には届出が、特別保存地区では県知事の許可が要ります。^[16]外壁の塗り替えから建て替えまで、その家で何ができるのかは、買う前に仲介会社と市に確かめてください。

海と山は、それぞれ別の災害をもたらします。

津波。 1923年の関東大震災では、鎌倉に津波が繰り返し押し寄せました。高さは5〜6mとされ、9mと記す文献もあります。市は、浸水が想定される区域・浸水の深さ・避難所を示した津波ハザードマップを載せています。^[17]
土砂災害。 神奈川県は土砂災害防止法にもとづき、鎌倉市内に土砂災害警戒区域を、土石流で65区域、急傾斜地の崩壊で409区域指定しています（2026年5月29日時点）。市の土砂災害ハザードマップ（2022年1月改定）は、県の区域指定をもとに作られています。^[18]

熱海の物件：急な斜面に広がる温泉の町

熱海は伊豆半島の玄関口で、熱海駅にはJR伊東線も乗り入れています。^[3]まちは相模灘に向かって下る斜面に発展しました。平らな土地が少なく、市街地は海岸から山の中腹へ階段状に広がっています。市自身も、坂の多さが移動の不便さや建築の制限の要因になっていると書いています。^[19]海の眺めに惹かれる前に、駅や近くの店から玄関までの道を歩いてみてください。

熱海市は温泉の供給を市営で行っています。市の供給区域の中なら、ホテルや旅館だけでなく、自宅や別荘にも、市の承認を受けて供給の設備を設ければ温泉を引けます。供給を受けるには、区域内に住むか建物を持っていること、市に申し込むこと、用途・種別・浴槽の容積によって変わる加入金を納めることが要り、その後の温泉の料金はメーターで量った分にかかります。^[20]その家がすでに温泉を引いているか、新しい加入を受け付けているか、どんな条件なのかは、書面で確かめてください。

熱海はにぎわう温泉地でもあり、市の入湯税をもとに数えた宿泊客数は2024年度に約307万人でした。^[21]鎌倉の延べ入込観光客数とは数え方が違うので、ふたつの数字はそのまま比べられません。

2021年7月3日、市内の伊豆山地区で土石流が起きました。市の復興計画によると、亡くなった方は28人（直接死27人、関連死1人）で、2024年3月22日時点で136棟が被害を受け、142世帯に影響が出ています。^[22]国は、盛土や切土などを全国で規制する宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）へ法律を抜本的に改めた背景の一つに、この災害を挙げています。この法律は2023年5月26日に施行されました。^[23]市は津波・風水害・土砂災害のハザードマップを載せていて、津波の浸水が想定される区域は2023年3月に津波災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されました。^[24]

留守のあいだの家の管理

家を長く空けるなら、次のことは買ったあとではなく、買う前に決めておきましょう。

鍵を預けられる地元の連絡先。 台風や大雨、雪のあとに家を見に行き、水道の業者や工務店を家に入れてくれる人。
凍結・湿気・水漏れ。 軽井沢では、いつ誰が水抜きをし、水を戻すのか。三つの町のどこでも、閉めているあいだの換気、湿気を防ぐ方法、水漏れの点検をどうするのか。
別荘地や建物の管理。 管理された別荘地やマンションなら、管理費で何がまかなわれるのか（道路、水道、除雪、巡回、建物そのもの）、修繕のための積立がいくらあるのか、使い方について規約が何を定めているのか。
庭と木。 木や草が隣の土地や道路にかかる前に、誰が刈り込むのか。
請求書と郵便。 公共料金の請求書や、別荘地・地域の費用の請求、手紙を、海外にいるあいだどう受け取るのか。

買う前に考えておきたいリスク

自然災害。 軽井沢では火山、鎌倉では津波と土砂災害、熱海では土砂災害と津波です。国のハザードマップポータルサイトでは、住所を入れると、その地点の洪水・土砂災害・高潮・津波のリスクを地図で確かめられます。^[25]地図で色が付いていない場所でも災害は起こりうるので、それぞれの町の地図も確かめてください。軽井沢では浅間山の地図もその一つです。
変更を縛る決まり。 軽井沢の要綱や、鎌倉の景観・保存の区域は、建てる・広げる・手を加えることの範囲を左右することがあります。熱海では景観計画のどの決まりが当てはまるかを尋ね、急な斜面の土地にはそれ自体の制約があることも頭に置いておいてください。
売るとき。 別荘がどれくらいで売れるかを決めてかからないでください。同じ地域で似た家が最近どう売れたか、売れるまでにどれくらいかかったかを尋ねましょう。
空けていてもかかる費用。 管理費や基本料金のように来ても来なくてもかかる費用と、使った分だけかかる費用を分けて把握しておきましょう。
為替。 円以外の通貨で収入を得ているなら、円の動きによって、購入費や維持費の重みが上にも下にも変わります。

購入を申し込む前に確かめること

軽井沢： その土地は管理された別荘地の中にあるか。あるなら、別荘地の費用はいくらで、何をしてくれるのか。冬のあいだ、水道と家までの道はどう扱われるのか。町の自然保護対策要綱のどの版が当てはまるのか。
鎌倉： その土地には景観・風致・歴史的風土保存のどの区域がかかっていて、考えている工事に何が求められるのか。家まで車で入れるか。津波や土砂災害の警戒区域に入っていないか。
熱海： 家に温泉が引かれているか。供給元はどこで、料金と条件はどうなっていて、新しい持ち主に引き継がれるのか。土地のまわりの斜面や擁壁はどれくらい安定しているか、土地やその上側に盛土はないか。マンションなら、温泉の浴室や部屋を貸すことについて、規約が何を定めているのか。
貸すことも考えているなら： 建物や別荘地の規約で何が認められているのか、その住所で短期の宿泊に貸す場合の決まりはどうなっているのか。賃料の収入を当てにする前に、仲介会社と自治体に確かめてください。

こんな場合は答えが変わります

主に冬に来る。 軽井沢の寒さと、空き家を凍結から守る手間を考えに入れてください。
留守のあいだの手入れを少なくしたい。 どの町でも、庭のある一戸建てより、管理を任せられるマンションのほうが合うかもしれません。
車を持たない。 駅から家まで歩いてどれくらいか、坂がどれくらい急かを確かめてください。
東京へ通うかもしれない。 最速の列車だけでなく、いちばんよく乗る区間の時刻表・終電・運賃を確かめてください。
貸すつもりがある。 まず建物や別荘地の規約と、短期の宿泊に貸す場合の決まりを確かめてください。価格より先に、そこで計画ができなくなることがあります。
住所がハザードマップの区域に入っている。 先へ進む前に、そのリスクを受け入れるかを決めてください。受け入れるなら、どの家・どの階・どの保険を選ぶかを考えるときに、そのことを踏まえてください。