京都の物件の探し方：町家とマンションの違いと、地域の選び方

ガイド

京都で売りに出ている住まいは、歴史ある市街地に残る木造の町家と、マンションに大きく分かれます。歴史的な市街地のマンションには、市が2007年に引き下げた高さの制限がかかります。祇園・東山、中京区の烏丸周辺、岡崎などのどこから探し始めるかは、自分で住むのか、セカンドハウスとして持つのか、人に貸すのかという目的と、建物や地域のルールをどこまで確かめる用意があるかで決まります。この記事は2026年7月7日時点の情報で、海外から京都の住まいを探す人に向けてまとめたものです。高価格帯の物件や祇園の物件を考えているなら、比べられる成約の例が少ないことを前もって知っておいてください（下の「高価格帯の物件と祇園」を参照）。税金・融資・ビザは扱いません。町家の再建築、景観の規制、宿泊の営業のルールは、答えを示さず、確かめる項目として挙げます。

京都のあらまし

京都市は11の行政区に分かれています。^[1]2025年の国勢調査（2025年10月1日時点）について市がまとめた速報では、人口は約143万人で、2020年より2.2%減りました。^[2]

京都は、訪れる人がとても多い街でもあります。市の推計では、2025年の観光客数は6,279万人で、これまでで最も多くなりました。この数には、出張や買い物など、通勤・通学以外の来訪も含まれます。外国人の宿泊客は、日本に住む外国人も含めて809万人でした。^[3]市は混雑への対策にも力を入れています。京都市と京都市観光協会はライブカメラの映像を公開していて、2026年のゴールデンウィーク（2026年4月29日～2026年5月6日）には、とりわけ混雑が集中する2か所にポータブルライブカメラを置いて映像を配信すると発表しました。清水寺への参道にある清水道バス停留所の周辺と、京都駅烏丸口のタクシー乗り場です。^[4]

飛行機で行き来する買い手にとっては、交通の便も大事です。京都駅には東海道新幹線が通っていて、関西国際空港からはJRの特急「はるか」で乗り換えなしに京都駅まで行けます。^[5]

京都のどこで物件を探すか

ここで紹介する地域は順位ではありません。自分で歩いて確かめるための出発点です。

祇園・東山。 国が選定した重要伝統的建造物群保存地区は京都市内に四つあり、そのうち茶屋町の祇園新橋と、門前町の産寧坂の二つがこの地域にあります。^[6]四条通の南では、祇園町南側と小松町の各一部にまたがる地区が歴史的景観保全修景地区に指定されていて、お茶屋とその関連の業種が「祇園の風情・情緒」をつくっています。この地区には独自の地区計画があり、建物の用途を制限し、一部の区域では高さも制限しています。^[7]観光客の多い道に面した家なら、家の前の人混みは見込んでおいてください。

中京区・烏丸の都心。 京都市は、四条通・河原町通・御池通・烏丸通に囲まれた地区を「歴史的都心地区」と呼び、四条通の沿道を京都を代表する商業・業務地区の一つに位置づけています。^[8]市は都心部を、商店街や業務の機能、伝統的な地場産業が集まり、京町家の町並みが残る地域だと説明しています。そのうえで、京町家の減少と高層マンションの増加による町並み景観の変化を課題に挙げています。^[8]歩いて用が足りる街なかの暮らしを求める買い手に向いています。

岡崎。 岡崎は、平安神宮の創建と展示施設の建設を経て、文化・交流の地域として育ってきました。^[9]2021年3月までに、京都市動物園、ロームシアター京都、京都市京セラ美術館の再整備がそれぞれ終わっています。^[9]美術館を身近に置きたい買い手は、探す範囲に入れてみてください。

市内のほかの区。 近畿レインズは、この地域の不動産会社が物件を登録し、成約を報告するネットワークです。その集計では、北・上京・中京・左京・下京・東山の各区を「京都市内中心6区」とし、残りの五つの区（南・右京・伏見・山科・西京）を別にまとめています。^[10]この記事の時点で最新の月の数字では、二つのまとまりの平均価格は大きく離れていました（下の「価格の水準」を参照）。中心部の住所より予算を優先するなら、残りの五つの区の物件も比べてください。

町家とマンションのどちらを選ぶか

町家。 京都市は「京町家」を大まかに、建築基準法が施行された1950年以前に建てられた木造の建物で、伝統的な構造と、都市の生活から生まれた形態または意匠を持つもの、と定義しています。^[11]市と関係団体は2024年度の共同調査で、戦前に市街地になった地域や旧街道沿いなどで以前に確認した京町家をたどり直し、約8年間に5,566軒が失われたことを確認して、残りを34,580軒と推定しました。^[12]市は2017年に京町家の保全と継承に関する条例を定めています。指定された京町家は、一軒ごとに指定されたものも、指定された地区の中にあるものも、解体の前に市への届出が要ります。届出の時期と例外は条例が定めています。指定されていない京町家の所有者にも、解体の前に届け出るよう求めています。^[13]京町家の改修・活用・相続などの相談には無料の窓口があり、市の京町家のサイトが案内しています。受け付けるのは公益財団法人京都市景観・まちづくりセンターです。^[14]

町家は、古い市街地の町並みをつくる一部です。1950年までに建った家なら築75年以上になり、耐震性、防火、断熱、維持管理のどれも専門家に見てもらう必要があります。どこまで建て替えや改修ができるかは、その敷地と、そこにかかるルールによって変わります。似た家が売れるまでにどれくらいかかったかも、仲介会社に尋ねてください。

マンション。 マンションでは、自分の住戸を所有し、共用部分をほかの所有者と共有し、敷地の権利を持ちます。建物の共用部分は管理組合が、多くの場合は管理会社に任せて管理します。歴史的な市街地では、市の高さの制限によって、建てられる建物の形が決まってきます（次の節を参照）。買う前に、建物の管理の状態、修繕計画と修繕積立金、そして建物が今その敷地にかかるルールに合っているかを確かめてください。

	町家	マンション
買うもの	建物と、売買に付く土地の権利	自分の住戸、共用部分の持ち分、敷地の権利
土地は所有か借地か	確かめる	確かめる
まず確かめること	構造、防火、敷地、建て替えや改修ができるか	管理、修繕計画、修繕積立金
維持管理	一軒をまるごと所有するなら、家全体の手入れを自分で手配し、費用も持つ	共用部分は所有者が管理組合を通じて共同で管理し、住戸はおおむね自分で管理する。細かな分担は管理規約で決まる

京都の景観のルールと、買い手にとっての意味

京都市は2007年9月1日から「新景観政策」を実施しています。建物の高さとデザイン、屋外広告物の規制などを、市全体で見直したものです。^[15]柱は、建物の高さ、建物のデザイン、眺望景観・借景、屋外広告物、歴史的な町並みの五つです。2007年の導入の際、市は歴史的な市街地のほぼ全域で建物の高さを引き下げました。^[15]また、市は眺望景観創生条例に基づいて、守るべき眺望景観・借景として49か所を選定しています。^[16]

こうした制度を知っても、特定の敷地で何が認められるかは分かりません。分かるのは、何を尋ねればよいかです。

その敷地や建物に、今どの高さとデザインのルールがかかっているか。2007年から変わっていないか。
建物がこれらのルールより古い場合、今の上限を超えていないか。超えているなら、いつか建て替えるときに何が起きるか。
窓、屋根、色、看板など、外観を変えるときにルールがかかるか。
保全の対象になっている眺望景観・借景が、敷地にかかっていないか。

価格の水準

以下の数字は、それぞれの調査が対象にした物件の平均です。水準をつかむためのもので、内見する住まいの価格を示すものではありません。

中古マンション（成約価格）。 2026年1月～2026年3月に京都市で成約し、近畿レインズに報告された中古マンションは482件でした。集計に入るのは、近畿レインズに報告された成約だけです。平均成約価格は3,455万円、平均専有面積は61.54㎡で、建物は平均で築約28年でした。^[17]

地域による差は大きくなっています。この記事の時点で公表されていた最新の月は2026年5月です。2026年5月のひと月に近畿レインズへ成約が報告された中古マンション（専有面積350㎡以下）は、中心6区で68件、平均4,898万円、残りの五つの区で55件、平均2,163万円でした。^[10]この平均には住戸の広さや築年数の違いも表れていて、件数がこれだけ少ないと、月ごとの数字は大きく動きます。

新築マンション（発売時の価格）。 不動産経済研究所の集計では、2025年に京都市部で発売された新築分譲マンションは2,615戸で、平均価格は5,812万円、㎡単価は108.0万円でした。^[18]これは売り出されたときの価格で、成約価格ではありません。上の中古の数字とそのまま比べることはできません。

土地。 2026年1月1日時点の地価公示で、住宅地の標準地の対前年の平均変動率は、京都市が3.6%、東山区が7.1%でした。^[19]標準地での一年分の変動で、特定の家の価格を示すものではありません。過去に上がったことは、この先の値動きを約束するものでもありません。

高価格帯の物件と祇園：比べられる取引が少ない

祇園の近くで改修された町家や、都心の建物の広い住戸のような市場の上のほうでは、平均の数字はあまり参考になりません。近畿レインズに成約が報告された東山区の中古マンションは、2026年5月までの12か月で、ひと月に2～9件でした（近畿レインズに報告された成約、専有面積350㎡以下）。東山区全体の数字で、町家を含む一戸建ては入っていません。^[10]取引がこれだけ少ないので、売り出し価格の根拠になる似た物件の最近の成約はどれか、似た住まいが売れるまでにどれくらいかかったかを、仲介会社に尋ねてください。

考えておきたいリスク

地震。 国の地震調査委員会が市の近くで評価している活断層帯のうち、三方・花折断層帯のうち花折断層帯の中南部と、三峠・京都西山断層帯のうち京都西山断層帯の二つは、2026年1月1日時点でどちらも「A＊ランク」です。Aランクは30年以内に地震が起きる確率が0.1%以上3%未満のものを指し、＊は、前の地震から今までの時間が、平均の活動の間隔の0.7以上に達している可能性がある活断層に付く印です。それぞれの30年以内の確率は、花折断層帯の中南部がほぼ0%～0.6%、京都西山断層帯がほぼ0%～0.8%です。委員会は、確率がいちばん低いランクの活断層でも、活断層があること自体が、その地域で大きな地震が起こりうることを示している、とも書いています。^[20]市の区ごとの地震ハザードマップは、被害がいちばん大きくなると想定される断層の地震の震度を示していて、左京区と中京区では花折断層の地震がそれに当たります。^[21]どれも地域の評価で、一つの建物についての予測ではありません。建物の築年数、構造、耐震の工事も確かめてください。
浸水。 京都府の鴨川・高野川の洪水浸水想定区域図は、想定最大規模の降雨を24時間で736mmとし、南区の鴨川と桂川の合流点付近で約7.7mの浸水を想定しています。^[22]京都市は2026年4月に、新しい洪水ハザードマップと内水ハザードマップを作ったと発表しました。内水は、下水道や水路が雨水を流しきれずにあふれる水です。^[21]国のハザードマップポータルサイトでは、住所を入れると、サイトが扱うリスクを一つの地図で見られます。^[23]内見の前に、住所ごとに確かめてください。
人口。 国立社会保障・人口問題研究所は、京都市の人口が2050年に約124万人になると推計しています。^[24]検討している地域で、似た住まいがどれくらいの期間で売れているかを尋ねてください。
混雑。 京都の中心部のにぎわいを支える観光客の多さは、名所の近くでは毎日の暮らしを不便にすることもあります。^[3]^[4]
宿泊の営業（民泊など）。 京都市は、国の法律に加えて、民泊について市独自のルールを定めています。^[25]宿泊の営業にどの許可や届出が要るか、そもそもその住まいを宿泊に使えるかは、買った後ではなく買う前に確かめてください。
為替。 収入が円以外の通貨なら、円の動きによって、購入の代金、維持費、将来の売却額を自分の通貨に換えたときの額が、上にも下にも変わります。

仲介会社や専門家に確かめること

その家は市の定義でいう京町家か。京町家の条例で、一軒ごとに、または指定された地区の一部として指定されているか。仲介会社に尋ねてください。
その敷地で建て替え・増築・改修ができるか。建物は今のルールに合っているか。仲介会社と建築士に尋ねてください。
構造、屋根、木部の状態はどうか。耐震や防火の改修には何が要るか。建築士か、建物の検査の専門家に尋ねてください。
その敷地にどの景観のルールがかかり、外観のどんな変更に許可が要るか。仲介会社と市に尋ねてください。
短期の宿泊や民泊を考えているなら、どの許可や届出が当てはまり、市のルールと建物の規約で何が認められているか。仲介会社と、宿泊の営業を担当する市の医療衛生センターに尋ねてください。
マンションなら、管理規約は住戸を人に貸すこと、リフォーム、ペットについて何と定めているか。修繕積立金は十分に積み上がっているか。仲介会社に書類を出してもらってください。
その住所は、地震と浸水の地図でどこに当たるか。自分でも確かめ、仲介会社にも尋ねてください。

仲介会社が宅地建物取引業の免許を持っているかは、国土交通省の検索システムで確かめられます。免許を持つのは担当者個人ではなく、仲介会社です。国土交通大臣の免許の会社も、都道府県知事の免許の会社も載っています。^[26]

判断が変わる条件

短期の宿泊や民泊に使いたい。 宿泊のルールと建物の規約を先に確かめてください。価格を比べる前に、それだけで計画が成り立たなくなることがあります。ふつうの長期の賃貸で人に貸すなら、建物の規約と賃貸借の条件から確かめ始めます。
町家を建て替えたい、大きく改修したい。 申し込む前に、その敷地で何ができるかを確かめてください。
仕事や学校で住む地域が決まっている。 その地域から探し始め、この記事は物件の種類を選ぶときに使ってください。
融資を使う。 候補を絞る前に、金融機関に相談してください。
浸水や活断層のリスクを避けたい。 まずハザードマップで地域を絞ってください。