大阪で物件を買う台湾の方へ：日本の物件資料の面積を台湾の坪数と比べる前に

ガイド

大阪で物件を買う台湾の方が、日本の物件資料でまず確かめたいのが面積です。日本の資料に載るのは専有面積（㎡）で、権状坪数（台湾の権利証に載る面積。共用部分の持分を含む）と違って共用部分が入っていないため、坪に直しても台湾の坪単価とはそのまま比べられません。2026年6月30日時点の決まりをもとに、日本の物件資料が台湾の習慣と違う書き方と、台湾から購入するときに仲介会社や専門家へ先に確かめておきたいことをまとめます。

対象はマンション（区分所有）の一戸です。一棟の建物や戸建ての資料は土地と建物の面積を見るので、読み方が違います。

大阪の物件を比べる前に：㎡と坪を換算する

日本の1坪は約3.3058㎡（正確には400/121㎡）で、逆に1㎡は0.3025坪です。^[1]日本の不動産広告は面積をメートル法で表示し、1㎡未満の数値は切り捨てて表示できます。マンションの場合に表示するのは、その住戸の専有面積です。^[2]資料に70㎡とある住戸なら、約21.2坪になります。^[3]

ただ、ここまでは単位を換えただけです。比べたときに本当にずれが出るのは、両方の面積に「何が含まれているか」です。

日本の専有面積には共用部分が入らない

台湾の内政部が定める成屋（完成済みの住宅）の定型化契約の記載事項では、登記済みの建物の面積は登記簿の面積を基準にし、附属建物と共有部分の持分面積を分けて書きます。売買の範囲には共有部分の持分も含まれます。^[4]建物を測るときは外壁の外側の線まで（隣の住戸との間の壁は中心まで）を測り、規定に沿って設け、使用執照の竣工図に載っているバルコニーは附属建物として測ります。共有部分には、原則として別の建物番号（建號）を付けて測ります。^[5]台湾の買い手になじみのある権状坪数は、ふつう権利証に載る主建物・附属建物・共有部分の持分の合計を指します。公設比（共用部分の割合）がどこまでを含むか、特に駐車場や車路が入るかは、別に確かめる必要があります。

日本のマンションは数え方が違います。国土交通省のマンション標準管理規約では、エントランスホール・廊下・階段・エレベーターホールなどは共用部分で、バルコニーも共用部分です。区分所有者は自分の住戸に接するバルコニーに専用使用権を持ちます。台湾の「約定専用」（共用部分の一部を特定の所有者だけが使うと取り決めること）と考え方は似ていますが、法律上の根拠や使い方の制限は違います。バルコニーは専有部分ではありません。^[6]そのため、日本の資料の専有面積はその住戸の分だけで、共用部分の持分を足さず、バルコニーも入りません。ただし、区分所有者は共用部分を共有する持分を持ち、管理の費用も負担します。建物ごとの管理規約は標準管理規約と違うことがあるので、その建物の管理規約で確かめてください。^[6]不動産業界の広告の決まり（公正競争規約）では、中古マンションのインターネット広告や新聞折込チラシなどに、専有面積とは別にバルコニー面積を表示します。^[7]台湾の物件と比べるときの参考にはなりますが、専有面積には入っていません。

仮の例で考えてみます。駐車場が無く、バルコニーが登記されている台湾の住戸で、権状30坪・公設比30%なら、公設（共用部分）が9坪、残りが21坪です。^[8]この21坪は日本の専有面積70㎡（約21.2坪）と近く見えますが、台湾の21坪にはバルコニーが入り、外壁も外側の線まで測っています。2018年1月1日より前に建造執照（建築許可）を申請した建物では、登記の内容によって雨遮（窓の上のひさし）が入っていることもあります。両者は同じ広さではありません。^[8]台湾の坪単価と、日本の総額を換算後の坪数で割った数字とを並べても、割っている面積が揃っていないということです。

壁の中心で測るか、内側で測るか（壁心と内法）

台湾と違う点が、もう一つあります。登記では、マンションの住戸（区分建物）の床面積は壁などの内側の線で囲んだ面積（内法）で測り、一般の建物は壁の中心線（壁心）で測ります。^[9]公正競争規約では、複数の住戸を売り出す新築分譲マンションのパンフレットなどに、専有面積が壁心面積であることと、登記面積はこれより少ないことを書きます。中古マンションの広告で表示する事項にはこの項目が無いので、資料の数字が壁心面積か登記面積かは、別に尋ねてください。^[9]

物件どうしを比べるときは、まずそれぞれの面積が壁心面積か登記面積かを確かめてください。あとで登記の記録を見たとき、同じ住戸の面積が販売資料より小さく載っていることもあります。

比べた結論が変わるのはどんなときか

両側の面積の測り方の範囲が違う限り、単価はそのまま比べられません。ほかの条件が同じなら、台湾の物件の公設比が低いほど共用部分による差は小さくなりますが、バルコニーと外壁の測り方の違いは残ります。日本の広告がその住戸の登記面積（内法）をそのまま使っていれば、壁心面積が登記面積より大きいというずれは出ませんが、台湾との測り方の違いは残ります。

また、面積を換算して片づくのは問題の一部です。日本の物件では、地震、毎月の管理費や修繕積立金が上がる可能性、円の為替相場の動き、将来売るときに買い手が見つかるかどうかも考える必要があります。どれも面積の数字には表れないので、あわせて検討してください。

物件資料のほかの書き方の違い

価格は1戸の販売価格です。 日本の広告では、価格を1戸当たりの価格で表示します。^[10]仲介手数料などの取引の費用は別に確かめてください。単価に直したいときも、まず割る面積がどの面積かを確かめてください。

「徒歩○分」には決まった換算方法があります。 広告上の換算で、実際に歩く時間ではありません。道路距離80メートルを1分として計算し、1分未満の端数は1分に切り上げます。マンションは建物の出入口から、駅などは施設の出入口までを測ります。^[11]直線距離ではなく、道路に沿った距離です。

「新築」には定義があります。 広告で「新築」と表示できるのは、建築工事完了後1年未満で、かつ居住の用に供されたことがない物件です。^[12]

管理費と修繕積立金は別のお金です。 広告では、1戸当たりの管理費と修繕積立金の月額をそれぞれ表示し、管理費には修繕積立金を含みません。国土交通省の標準管理規約では、区分所有者全員で管理組合をつくり、所有者はこの二つを管理組合に納めます。修繕積立金を取り崩せるのは、一定の年数ごとに計画的に行う修繕など、規約に挙げた特別の管理に充てる場合に限られます。^[13]購入の前に、積立金を値上げする予定があるかを確かめてください。

広告の「帖」は換算の下限です。 広告で部屋の広さを畳数（帖）で表示するときは、1帖当たり1.62㎡（各室の壁心面積を畳数で割った数値）以上の広さがあるという意味で使います。^[14]実際の畳の大きさではなく、表示の下限です。

大阪の不動産投資の前に、仲介会社と専門家に確かめること

次の項目は実際の負担や手続きに関わりますが、答えはご自身の立場や資金の出どころ、物件によって変わるので、この記事では判断しません。申し込む前に、日本の仲介会社と、税務・法律の専門家に一つずつ確かめてください。

外国人が購入するときの流れと、購入後に日本の政府への届け出が要るかどうか
日本にいない場合、契約と登記にどんな書類が要るか。そのうち台湾で認証を受ける書類はどれか
台湾からの送金の経路と支払いの時期、為替の動きが総額にどう響くか
取得・保有・売却のそれぞれでかかる税と、それをどの専門家に計算してもらうか
仲介手数料の計算方法と、物件価格のほかにかかる費用
駐車場が価格に含まれるか、管理組合から別に借りるのか
賃貸に出す場合：どの管理会社に任せるか、今入居者がいるか、旅行者向けの短期の宿泊サービス（民泊）を考えるなら、それが日本の法令・大阪市の決まり・その建物の管理規約のもとでできるか
仲介会社が示す利回りが、家賃を価格で割っただけのものか、管理費・修繕積立金・税・空室の期間を差し引いたものか
建物がどの耐震基準で設計されたか、耐震診断や耐震改修をしたか。日本でいう「新耐震基準」は1981年6月1日から適用されています^[15]。この日付の前後に建てられた建物をどの日付で判断するかは、仲介会社に確かめてください