東京でマンションを買うとき、品川・浅草・湾岸のどれが上ということはなく、違いは街の性格にあります。品川は新幹線と羽田空港への鉄道が集まる交通の拠点、浅草は浅草寺を中心にした下町、湾岸は埋立地の上に大規模な住宅開発が多い臨海部です。2026年6月23日時点の情報で比べると、移動の便を重く見るなら品川、東京の下町らしい雰囲気の中で暮らしたいなら浅草、新しい大規模な住宅地と設備を求めるなら湾岸から見始めるとよいでしょう。

この記事では順位を付けず、条件ごとにそれぞれの地域で気をつけたい点を比べます。

まず、この記事でいう「品川」「浅草」「湾岸」の範囲

• 品川：JR品川駅の周りを指します。JR品川駅そのものは港区港南にあり、品川区ではありません。^[1]そのため「品川駅の近く」の物件は、港区にあることも品川区にあることもあります。
• 浅草：台東区浅草のあたり、浅草寺のある地域を指します。^[2]
• 湾岸：「湾岸」は行政区の名前ではなく、人によって指す範囲が違います。この記事では、中央区の月島・勝どき・晴海と、江東区の豊洲・有明を指します。台場や芝浦などは含めません。

品川：新幹線と羽田空港に近い交通の拠点

交通。 品川駅には東海道新幹線が停まり、JRの山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線などが通っていて、京急とも接続しています。^[1]京急には羽田空港へ直通する列車があります。^[3]品川駅は中央新幹線（リニア）の東京側の始発駅として計画されています。^[4]ただし静岡県の2024年の資料によると、JR東海は予定していた2027年の開業はできない状況だと説明しており、静岡工区の完了も2034年以降になる見込みです。^[5]開業の時期はまだ決まっていないので、リニアの開業を近いうちの出来事として購入の判断に入れないほうがよいでしょう。

街の性格。 東京都の2014年のまちづくりガイドラインは、品川駅の東側の港南の一帯（芝浦水再生センターの周辺）について、かつての港湾倉庫街から、オフィスビルや高層住宅の立ち並ぶ都心の市街地に変わったと書いています。^[4]

合いそうな人。 海外との行き来が多い人、飛行機や新幹線での出張が多い人、品川や沿線で働く人。

先に確かめたいこと。 同じ「品川」でも、駅の東側と西側、港区と品川区とでは街の様子が違うことがあります。港区は、後で触れる価格データの「都心3区」に入ります。^[6]港区は東京都の高潮浸水想定区域図の対象にも入っているので、海に近い港南の一帯は物件の住所で調べてください。^[7]物件から駅までの道とまわりの店も、実際に歩いて確かめてください。

浅草：浅草寺と下町の暮らし

交通。 浅草には東京メトロ銀座線・都営浅草線・東武スカイツリーラインの駅があります。つくばエクスプレス（TX）の浅草駅は別の駅で、少し歩きます。^[8]都営浅草線は京急線・京成線などと相互直通運転をしていて、羽田空港や成田空港へ向かう列車があります（すべての列車が空港まで行くわけではないので、行き先を確かめてください）。^[9]

街の性格。 観光客の多い地域です。台東区の観光統計では、2024年に台東区を訪れた観光客は推計4,121万人でした（区全体の推計で、浅草だけの数字ではありません）。^[10]物件を見るときは、平日と休日、それに夜にも一度ずつ、まわりの人出と音を確かめてください。

合いそうな人。 下町の雰囲気が好きで、ふだんの用事を歩いて済ませたい人。

先に確かめたいこと：浸水。 台東区のハザードマップでは、荒川が氾濫した場合、浅草一帯の大部分が浸水の想定区域に入っています。^[11]この地図は河川の氾濫の想定について、隅田川は岩淵水門の操作が行われるため氾濫を想定していない、と説明しています。ただしこれは河川の氾濫を想定するときの前提です。同じ地図には高潮と内水氾濫の想定もあり、台東区は東京都の高潮浸水想定区域図の対象にも入っています。^[11][7]浸水の深さは住所によって違います。物件の住所で地図を確かめ、建物の電気設備が何階にあるか、入口に浸水を防ぐ備えがあるかも尋ねてください。

湾岸：埋立地の上の住宅地

土地の成り立ち。 湾岸の一帯には、埋め立てでできた土地が多くあります。たとえば中央区の月島は明治20年（1887年）から行われた埋め立てでできた地域で、江東区の豊洲は埋立地、有明は「10号埋立地」の一部からできました。^[12]湾岸の中にも月島のように早くからある街があり、すべてが新しい街というわけではありません。

交通。 鉄道の便は地区によって大きく違います。豊洲は東京メトロ有楽町線とゆりかもめ、月島は有楽町線と都営大江戸線、勝どきは大江戸線、有明の一帯はりんかい線（国際展示場駅）とゆりかもめです。晴海は地区内に鉄道の駅がなく、東京都は「鉄道空白地帯」として挙げています。バスや東京BRTを使うか、近くの地区の駅まで歩くことになります。^[13]同じ「湾岸」でも、駅までの距離と使える路線はかなり違うので、物件と合わせて確かめてください。

街の変化。 豊洲市場は2018年10月11日に業務を始めました。^[14]晴海のHARUMI FLAGは、東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村の跡地を開発したものです。選手の宿泊棟を改修した住宅と、大会後に新しく建てたタワー棟からなり、計5,632戸で、2024年1月から順次入居が始まりました。^[15]住民基本台帳によると、晴海の人口は2026年6月1日に29,146人で、1年前は26,154人でした。^[16]

合いそうな人。 新しく建った大規模なマンションに住みたい人、建物の設備を重く見る人。鉄道の路線が限られる地区もあるので、毎日の移動の手段を先に確かめてください。

先に確かめたいこと：液状化と高潮。 東京都は「東京の液状化予測図」（改訂版を2026年3月29日に公開）で、250m四方ごとに液状化の可能性を三段階で示しています。特定の地震を予測したものではなく、ある地点が液状化する、あるいはしない、と言い切るものでもありません。^[17]東京都の高潮浸水想定区域図の対象には中央区と江東区も入っています。ただし、対象に入っていることは、区内のどこでも浸水するという意味ではありません。^[7]物件の住所で両方の地図を調べ、建物の基礎と防災の設備についても尋ねてください。

品川・浅草・湾岸の比較

	品川（駅の周り）	浅草	湾岸（この記事の範囲）
街の性格	交通の拠点、オフィスと高層住宅	寺と下町、観光地	埋立地の上の臨海部、大規模な住宅開発が多い
鉄道	新幹線、JRの複数の路線、京急	地下鉄二路線、東武、TX	地区によって違う。晴海は地区内に駅がない
先に確かめたいこと	港区か品川区か、高潮の浸水想定、駅までの道	荒川の氾濫と高潮の浸水想定、人出と音	液状化と高潮の地図、駅までの距離

価格のおおまかな位置づけ

この記事では、三つの地域の価格はおおまかな位置づけだけを示します。東日本不動産流通機構（レインズ）は、東京23区をいくつかの地域に分けて中古マンションの成約データを公表しています。港区・中央区・千代田区は「都心3区」、品川区は大田区・目黒区・世田谷区とともに「城南地区」、台東区・江東区は墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・荒川区とともに7区で「城東地区」に入ります。^[6]2026年1月から5月の各月の平均成約単価は、いちばん低い月からいちばん高い月までで、都心3区が1㎡あたり約220万円から256万円、城南地区が約128万円から132万円、城東地区が約100万円から105万円でした。^[6]

これは売り出し価格ではなく成約価格で、しかも広い地域の平均です。城東地区には都心から離れた区も多く入っているので、この平均が浅草や豊洲の価格の水準を表しているわけではありません。また、湾岸のうち中央区の月島・勝どき・晴海は、都心3区の範囲に入ります。同じ地域の中でも、築年数・広さ・駅からの距離によって価格は大きく違います。

台湾と日本では面積の数え方が違う

台湾の坪数で予算を考えている方は、面積の数え方の違いに気をつけてください。

• 台湾：預售屋（完成前に売り出す物件）の契約の記載事項を例にとると、登記上の建物の総面積は、主建物、附属建物（バルコニーなど）、共用部分（公設）に分けて書かれます。^[18]台湾の監察院の2009年の資料によると、「公設比」（共用部分の割合）の計算方法は当時、法律で定められておらず、実務の基準もまちまちでした。^[19]その後に制度が変わっている可能性があるため、今の扱いは台湾の地政士などに確かめてください。
• 日本：マンションの広告に出る面積は「専有面積」で、その住戸の専有部分の面積です。エントランスや廊下などの共用部分は含みません。^[20]バルコニーは日本では通常、共用部分で、区分所有者が専用使用権を持つ形です（実際は各マンションの管理規約によります）。そのため専有面積には通常含まれず、中古マンションのインターネット広告などでは、バルコニー面積を専有面積と別に表示します。^[21]
• 日本の専有面積の二つの測り方：登記の面積は、壁の内側の線で測ります（内法）。^[22]新築マンションのパンフレット等では、表示している専有面積が壁の中心線で測った「壁芯」面積であることと、登記面積はこれより小さいことを書くよう、規約で決められています。^[20]

このため、日本の物件資料の面積を、台湾の登記上の坪数とそのまま比べることはできません。換算するときは、1坪は約3.3㎡です。^[23]室内で実際に使える広さで比べ、表示が壁芯面積か登記面積かも確かめてください。

どこを選ぶか：順位ではなく条件で考える

• 東海道新幹線や羽田空港をよく使う：品川駅の周りを優先して考えてよいでしょう。浅草にも羽田・成田へ直通する路線があります。
• 下町の雰囲気の中で、ふだんの用事を歩いて済ませたい：浅草を優先して考えてよいでしょう。
• 新しい大規模な住宅地と設備を求める：湾岸を優先して考えてよいでしょう。ただし晴海は地区内に鉄道の駅がないので、毎日の移動の手段を確かめてください。
• 予算を重く見る：平均成約単価は地域によって大きく違いますが、地域の平均は、個々の街や通りの水準を表すものではありません。具体的な物件どうしで比べてください。
• 賃貸に出すために買う：自分で住む場合とは判断の条件が違います。賃貸の需要と管理の方法は、仲介会社に確かめてください。

結論が変わる場合。 物件の住所でハザードマップを見た結果が思わしくない場合や、よく行く先（職場・学校・空港）が別の方向にある場合は、上の考え方が当てはまらないことがあります。同じ地域の中でも物件ごとに差が大きいことがあるので、最後は個別の物件で比べてください。

仲介会社や専門家に確かめること

• 物件の住所での、浸水・高潮・液状化の地図の結果
• 表示の面積が壁芯面積か登記面積か、バルコニー面積はどれくらいか
• いちばん近い駅までの実際の道と、使える路線
• 管理費と修繕積立金（毎月払う、建物の長期の修繕のための費用）の金額と、今後の値上げの計画
• 税金・ローン・ビザについては、税理士や弁護士などの専門家に別に確かめてください。この記事では扱いません

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出典

1. 品川駅 駅情報（東海道新幹線）（JR東海）
2. 浅草寺について（浅草寺）
3. 羽田空港アクセスガイド（京浜急行電鉄、2025年4月1日現在のデータ）
4. 品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014（東京都、2014年9月）
5. リニア中央新幹線静岡工区（静岡県、2024年4月30日更新）
6. 月例速報 Market Watch 2026年5月度 データ（東日本不動産流通機構、2026年6月）
7. 高潮浸水想定区域図 説明資料（東京都港湾局、2024年12月改定）
8. 交通のご案内（浅草寺）；浅草駅（首都圏新都市鉄道）
9. 都営交通 媒体ガイド（東京都交通局、2026年4月1日現在の資料）
10. 令和6年台東区観光統計・マーケティング調査（台東区、2025年11月25日）
11. ハザードマップ（水害・土砂災害）（台東区、地図は2026年5月発行）
12. 月島（町名の由来）（中央区、2023年1月18日）；江東区の地名（江東区、2024年7月13日）
13. 都心部・臨海地域地下鉄の事業計画 関連資料（東京都、2022年11月）；東京BRT；東京メトロ 豊洲駅；東京メトロ 月島駅；都営地下鉄 勝どき駅；都営交通 媒体ガイド（大江戸線）；りんかい線；ゆりかもめ
14. 豊洲市場のご紹介（東京都中央卸売市場）
15. 晴海五丁目西地区（選手村跡地）のまちづくり ファクトシート（東京都、2024年9月）
16. 中央区 町丁別世帯数・人口（2026年6月1日）；同（2025年6月1日）（中央区）
17. 東京の液状化予測図（東京都、2026年3月29日改訂版公開）；東京の液状化予測図 改訂（発表資料）（東京都、2022年3月）
18. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（台湾・内政部、最終改正は2023年6月19日公告。行政院のサイトに掲載）
19. 監察委員新聞稿：公共設施灌入坪數（台湾・監察院、2009年9月3日）
20. 不動産の表示に関する公正競争規約・施行規則（規約2024年10月1日施行版）；施行規則 別表（2022年9月1日施行版）（不動産公正取引協議会連合会）
21. マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省、2025年10月17日改正）；不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 別表（不動産公正取引協議会連合会）
22. 不動産登記規則 第115条（法務省、e-Gov法令検索）
23. 監察委員新聞稿の換算例（139.85㎡が42.305坪）から計算