大阪の物件を海外から買うには：外国人のための不動産ガイド

ガイド

大阪の売り物件には、梅田や難波の大きなターミナル駅に近いマンションから、北部の郊外の広めのマンションや一戸建て、投資家向けの一棟もののアパートなどがあります。海外から大阪の物件を買うなら、まず目的（自分で住む、セカンドハウスとして持つ、人に貸す）を決め、それに合わせて地域と物件の種類を選んでください。そのうえで、海外にいても書類を送ってくれ、内見を手配してくれる、免許を持つ仲介会社を通して進めます。この記事は、2026年6月2日時点の情報で、外国人の買い手に向けて大阪の不動産の全体像をまとめたものです。税金、融資、ビザ、外国人の所有に関する法律上のルールは扱いません。

大阪のあらまし

「大阪」は、大阪市を指すことも、大阪府を指すこともあります。大阪市は24区に分かれていて^[1]、2020年の国勢調査では人口が約275万人でした。^[2]大阪市と周りの市町村を含む大阪府の人口は、2025年の国勢調査の府による速報で約876万人です。2020年から0.83%減った一方で、世帯数は増えました。府内の市町村で、人口が増えた人数がいちばん多かったのは大阪市です。^[3]

飛行機で何度も行き来する買い手にとっては、交通の便も物件の一部です。大阪の新幹線の駅は新大阪駅で、東海道・山陽新幹線が通っています。^[4]南海の特急ラピートは、難波と関西国際空港を最短34分で結んでいます。^[5]

主な地域のタイプ

物件情報でよく目にする地域を、タイプごとにざっと紹介します。順位ではありません。どの地区も、この記事で書くよりも詳しく調べる価値があります。

大きなターミナル駅の周り。 大阪市は2003年、最初の交通バリアフリー基本構想をつくる際に、乗降客数の上位三地区として、梅田（大阪駅の周り）、難波、天王寺・阿倍野を選びました。^[6]難波は「ミナミ」と呼ばれる地域の中心で、数多くの商店街や百貨店があり、国内外から人が訪れます。^[7]こうした拠点に近いマンションは便利です。建物の周りの人通りや騒音も確かめてください。

その周りの中心部の区。 ターミナル駅のあいだや周りには、築年数も広さもさまざまなマンションがあります。地区の名前だけで選ばず、建物、駅までの徒歩の時間、間取りを比べてください。

湾岸と川沿い。 大阪市は、大きな川と海に囲まれて平坦な低地が広がり、そのため水害に非常に弱い、と自ら説明しています。^[8]湾岸や川の近くの住所なら、何よりも先に、浸水や津波の想定を示した地図を読んでください（下の「買う前に考えておきたいリスク」を参照）。夢洲（ゆめしま）の名前も耳にするはずです。大阪港の埋立地で^[9]、2025年4月13日から2025年10月13日まで大阪・関西万博の会場になりました。^[10]統合型リゾート（IR）の計画地でもあり、この計画は国が2023年4月14日に認定し、大阪府は2030年秋頃の開業に向けて取り組んでいます。認定には条件が付いていて、敷地の地盤沈下を続けて監視（モニタリング）することや、液状化対策が不十分にならないよう検討することなどが求められています。^[11]これらは出来事や計画であって、近くの地域の価格を約束するものではありません。

北部の郊外。 淀川の北、大阪市の外には、豊中市、吹田市、箕面市などがあります。2026年1月～2026年3月に府の北部全体で成約した中古マンションは、大阪市と比べて平均で広く、価格は安い一方、建物は古く、平均の築年数は約30年でした（大阪市は約25年。数字は下の「価格の水準」を参照）。^[12]広さを求める買い手は、これらの市も比べる候補に入れるとよいでしょう。

売りに出ている物件の種類

マンション。 通常は住戸を所有し、建物の費用は管理組合を通じてほかの所有者と分け合います。そのため、住戸だけでなく、建物の管理や修繕の計画もよく見てください。
新築と中古のマンション。 新築の住戸は、売主の不動産会社（デベロッパー）か、その販売代理の会社が売ります。中古なら、実際の建物を見られるうえ、買う前に、管理や修繕の記録をあるだけ出してもらうよう頼めます。
一戸建て。 通常は土地と建物を買いますが、借りた土地（借地権）の上に建つ家もあるので、どちらなのかを尋ねてください。敷地、道路への接し方、建物の状態と履歴は、それぞれ別に確かめる必要があります。
一棟もの。 アパートやマンションを建物ごと売る物件です。建物全体の管理と修繕を引き受け、入居者がいれば今の賃貸借も引き継ぐので、別に詳しく調べる価値があります。

価格の水準

二つの統計から、おおよその水準が分かります。どちらも、それぞれの調査が対象にした物件の平均で、特定の住戸の価格ではありません。

中古マンション（成約価格）。 2026年1月～2026年3月に、大阪市で成約した中古マンション1,492件が、近畿レインズに報告されました。近畿レインズは、この地域の不動産会社が使う物件情報のネットワークで、集計されるのは、ここに報告された成約だけです。平均成約価格は4,344万円、平均専有面積は60.07㎡、平均の築年数は約25年でした。府の北部では、平均が3,403万円、74.03㎡、築年数は約30年です。^[12]どれも売り出し価格ではなく売買契約の価格です。また、四半期ごとの平均は、その期に売れた物件の顔ぶれによって動きます。

新築マンション（発売時の価格）。 2025年に大阪市部で発売された新築分譲マンションは5,370戸で、平均価格は5,023万円、㎡単価は約116万円でした。^[13]これは売り出されたときの価格で、成約価格ではないため、上の中古の数字とそのまま比べることはできません。調査した不動産経済研究所は、近畿圏全体の平均価格が前年より下がったのは、投資用の物件の発売が増えたためだと説明しています。^[13]投資用とファミリー向けが混ざった平均は判断を誤らせることがあるので、同じ種類の物件どうしで比べてください。

買う前に考えておきたいリスク

地震。 国の地震調査委員会は、南海トラフでマグニチュード8〜9の地震が30年以内に起きる確率を、2026年1月1日時点で、一つのモデルでは「60～90%程度以上」、もう一つのモデルでは20～50%としています。二つのモデルに優劣は付けられないとしたうえで、防災対策の考え方から、地震調査研究推進本部は高い方の値を念頭に行動するよう国民に求めています。^[14]これは地域全体の確率で、一つの建物についての予測ではありません。個々の物件では、築年数、建築の確認を受けたときの耐震設計の基準、地盤、所有者たちの備えも確かめてください。
洪水・高潮・津波。 大阪市は、区ごとの水害ハザードマップで、川の氾濫、内水氾濫（雨水が下水道や水路から排水しきれずにあふれること）、高潮、津波による浸水の想定を公表しています。^[8]国のハザードマップポータルサイトでは、住所を入れると、サイトが扱うリスクをその地点の地図に重ねて表示できます。^[15]どの地図も決まった想定にもとづくもので、市は、浸水想定区域の図に載っていない区域でも浸水することがあり、実際の浸水の深さが想定と違うこともある、と注意しています。^[8]申し込んでからではなく、内見の前に、住所ごとに確かめてください。
人口。 国立社会保障・人口問題研究所は、大阪府の人口が2020年の約884万人から、2050年には約726万人になると推計しています。^[16]これは府全体の推計で、需要は人口だけでは決まりません。2025年の調査では世帯数が増えています。^[3]検討している地域については、空き室、新しい供給、似た物件が売れるまでにかかる期間も尋ねてください。
古い建物と売却。 上の中古の平均は、平均で築約25年の建物の数字です。^[12]古い建物の安さを評価する前に、修繕計画、修繕積立金、耐震設計の基準を確かめ、将来だれに売ることになるかも考えておきましょう。
為替。 円以外の通貨で収入を得ている場合、円の動きによって、購入の代金、維持費、将来の売却額をその通貨で見たときの額が、上にも下にも変わります。

海外から大阪の物件を買う流れ

以下はおおまかな流れです。正確な順番、書類、時期は物件や取引によって変わるので、一つずつ仲介会社に確かめてください。

目的と予算を決める。 自分で住むのか、セカンドハウスとして持つのか、人に貸すのかで、向いている地域や物件の種類が変わります。
物件情報を見て候補を絞る。 問い合わせる前に、地域、種類、広さで絞り込みます。
仲介会社を確かめる。 会社の宅地建物取引業の免許番号を聞き、国土交通省の検索システムで調べます。国土交通大臣の免許の業者も、都道府県知事の免許の業者も載っています。^[17]
まずオンラインで、できれば現地でも内見する。 ビデオ通話での内見を手配できるかを尋ね、間取り図と、建物の管理や修繕の書類を書面でもらいます。
申し込みと契約。 重要事項説明と契約書をいつ、どの言語で受け取れるかを仲介会社に尋ねます。分からないところは訳してもらい、内容を確かめてもらってください。
決済と、買った後の管理の手配。 海外にいるあいだ、だれが物件を見守り、毎月の費用を払い、建物とのやりとりをするのかを決めておきます。

仲介会社や専門家に確かめること

どれも買う人の事情や、法律・税のルールによって変わります。この記事に頼らず、それぞれに合った専門家から答えをもらってください。

外国人の買い手として、どんなルールが当てはまるか。購入の前後に、報告や届け出が要るか。仲介会社と、弁護士または司法書士に尋ねてください。
買うとき、持っているあいだ、売るときに、どんな税金や費用がかかるか。税理士に尋ねてください。
融資を受けられるか。受けられるなら、どの金融機関から、どんな条件でか。金融機関に直接尋ねてください。
建物の規約は、住戸を人に貸すことや短期の貸し出しについて、何と定めているか。該当する条文そのものを、仲介会社に見せてもらってください。
その住所は浸水や津波の想定区域に入っているか。ハザードマップには何が示されているか。自分でも確かめ、仲介会社にも尋ねてください。
日本で不動産を持つことが、考えているビザや在留の申請に何か関係するか。在留の手続きにくわしい専門家に尋ね、関係があると思い込まないでください。

判断が変わる条件

住む地域がもう決まっている。 学校、勤め先、家族の事情などで住む場所が決まるなら、その地域から考え始め、この記事は物件の種類を選ぶときだけ参考にしてください。
人に貸すつもりでいる。 建物の規約と、考えている貸し方（ふつうの賃貸か、短期の滞在か）にかかる規制を確かめてください。価格より先に、規約や規制で計画が成り立たなくなることがあります。
融資が要る。 候補を絞る前に、借りられるかどうか、どう借りるのかを調べてください。
住所が浸水想定区域にある。 そのリスクを受け入れるかどうかを決めてください。進めるなら、検討する階、建物、保険の選び方も、それに合わせて変えてください。